[摘要] 对于已成“众矢之的”的房地产市场,有学者指出,“两会”后政府对于房地产市场出台的新政策可能性不大,而此前有媒体预测“两会”或成为“分水岭”的说法仍需观察。
百姓安居问题是今年“两会”期间热门的话题,温家宝总理在政府工作报告就“满足人民群众的基本住房需求”提出四项具体措施。对于已成“众矢之的”的房地产市场,有学者指出,“两会”后政府对于房地产市场出台的新政策可能性不大,而此前有媒体预测“两会”或成为“分水岭”的说法仍需观察。
房地产市场已成为“众矢之的”
“医疗、房价、、民生、反腐”等,在各大网站发布的关于2010年“两会”网民关注榜中,房价都毫无悬念地排在位。有媒体调查显示,购房者关心的房地产十大问题分别是:房价过高、工薪住房难、开发商囤地、“80后”住房、物业税、房产投机、首套房贷优惠、住房保障、二手房市场规范、置业政策保障等等。
正因为人们对于抑制高房价的呼声与日高涨,如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考验政府调控。而社会与代表们也开始不断建言献策。今年的“两会”,频频发出的关于“如何调控房价”、“治理房地产乱象”等提案更是成为一大特殊现象。
房地产业内也一致认为,房地产调控政策是今年会议绕不过去的话题,“如果政策调控进一步加大力度,那么房地产板块和整个大盘可能会继续承受压力。”从各大券商对房地产板块的评论来看,“中性”、“谨慎操作”成为主流。由于1月份70个大中城市房价同比上涨9.5%,环比上涨1.3%,有人就曾预测,“两会”上会对信贷、财税、企业融资、土地等出台更加严厉的后续措施。而根据相关统计,政协十一届三次会议关于房地产的提案占据了半壁江山,多数提案直指高房价。其中,关于保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
上一轮政府调控后,一线城市的房地产出现了量跌价涨的对峙之态,开发商和购房者形成的利益博弈格局开始僵持,“二轮调控”的呼声在两会前达到沸点。
从产业规模来看,房地产位列推动国民经济发展的“三大引擎”;就社会地位而言,事关民生、稳定的根本大计。而2月27日,温家宝总理用自曝“蜗居”经历,3月5日温家宝总理所做政府工作报告中就“满足人民群众的基本住房需求”提出四项具体措施,更加强调了在任期内必须抓好房地产业的决心,这也让本就热闹非凡的房地产市场再度成为人们的“众矢之的”。
学者:新楼市政策出台可能性不大
房地产金融研究主任冯科在做客中新网时表示,目前政府的楼市政策有“国十一条”以及一系列配套的调控措施,已经相当够用,下一步的关键要看地方政府的执行力度。
此外,对于“两会”会不会成为楼市转折的“分水岭”,冯科曾表示有两种可能:一是地方政府如果把已经出台的政策都执行下去,不仅会有拐点,整个市场也可能会崩盘。二是,如果政策执行的30%都不到,房价很难得到有效的抑制,如果能执行达到百分之五六十,也许能够正好遏制住疯涨的势头,但是也不要希望房价能。
冯科分析表示,政府在制定政策的时候,可能也预见性地留了空间。
此外,盈科律师事务所北京总部合伙人、资深律师陈海阳在做客中新网时也表示,陈海阳认为,任何的政策都有连续性,比方之前国家的“国十一条”,还有北京版的“国十一条”,都有它的初衷,想保证房产的平稳过渡,不可能出现刚性,强硬的一些表态。两会以后,可能针对的政策,的法律会有很多出来,大体什么效果还不好说,但会平缓地过渡,不大可能会出现明显的分水岭。
京版“国十一条”被指温和可理解
事实上,针对部分城市房价上涨过快等问题,政府同样关注。从“国十一条”到“京版十一条”,频频出台的楼市新政成为2010年伊始楼市的热点。然而,对于此次新政,房地产业内人士却认为对楼市作用并不大。
“不要迷恋京十一条,靠它平抑房价只是个传说”,这是时下房地产界对楼市新政的一个“玩笑式”概括。但这也正因此反映了,在“两会”前夕,房地产调控一只靴子落地之后,业界只能把更多期待留给“两会”。
此外,也有不少网友认为京版“国十一条”太温和了,打击不到开发商要害。陈海阳律师在做客中新网时表示,北京的“国十一条”出台有它的初衷,是想保证房产的平稳过渡。他认为,任何的政策都有连续性,例如“国十一条”以及北京版的“国十一条”,我们仔细看这些条文,北京的“国十一条”有它的初衷,它是想保证房产的平稳过渡,它不可能出现刚性,强硬的一些表态政策,这个是可以理解的。
而冯科主任则表示,对于一个地方经济发展,他还是希望房地产市场能够健康发展,不敢寄希望于它,但是能够平稳,同时能收到这些土地出让金,因为城市有很多开支,有很多基础建设,需要这些开支,“我想不太可能出一些很极端的。”
他指出,中国现在处在反金融危机的阶段,也不太可能出现太严厉的措施。政府和地方政府都不可能把房地产击垮。要让拉动经济来弥补出口萎缩的份额,所以就继续保持固定资产大幅增长,其终还是传导到房地产。
冯科表示,我们不能追求高昂的房价,但是我们要发展老百姓买得起的住房,要支持这样的房价微涨,比如在一些小城市,把基础设施改善之后,还允许它微涨,不要一刀切来满足社会上对住房的需求,继续拉动对钢铁、水泥、家用电器、汽车、其它门类的需求,那么让中国的经济在全球经济复苏之前,我们要通过内需把它给逐渐地稳定,等到全球复苏之后,就可以出口更多的东西,能够通过出口吸纳更多的劳动力,然后再慢慢调节房地产的结构,把部分的泡沫去掉。
冯科表示,这一种从策略上是比较稳健的,所以我从这个意义上判断,目前一锤子把房地产打死的决策是不明智的。
楼市长远规划意义大于调房价
万科副总裁毛大庆认为房地产市场会不会出现调整,主要取决于三个因素:一是供求关系是否改变;二是政策面会不会进一步紧缩;三是开发商的资金情况和预期会不会让他们做出促销的选择。
他认为,“两会”召开,是否还会出台相关的调控政策,主要取决于三四月的楼市走向。尤其是3月份,市场震荡大的话,相关政策就不会出台,但相反震荡不大的话,相信依然会有相关政策出台。
“目前市场走势还不明朗,而北京商品房存量更是跌到了历史点,按照一般商品房供应的规律,土地交易形成商品房供应需要一年以上的时间,而2009年初恰好是土地市场冷淡的时间。这会使得北京商品房市场的供应量很难短期出现根本性的改变,”北京中原地产三级市场研究部张大伟认为。
他表示,对于开发商来说,如此低的存量下,很少会有开发商愿意明显来销售。而二手房大部分是比照商品房定价,商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场。
有媒体曾采访过一位不愿透露姓名的开发商,他表示,“即便房价受政策、‘两会’影响有阶段性回调,受目前楼市供求紧张影响,房价上涨脚步依旧难以阻止”。
中经联盟秘书长陈云峰表示,作为开发商,高房价确实是个问题,但如何有效地改变高房价是个技术性难题。政协委员们提出的很多民生问题还是很有建设性意义的。结构性、规划性、长远性地解决房地产存在的问题意义更大于立刻调房价。而目前土地制度的改进就可以体现政府调控的效果。 (秦欣)
房地产政策：
中国房地产调控 提高土地出让门槛
继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后,中国官方进一步出手调控房地产市场。国土资源部10日下发通知,明确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求,全方位加强土地市场。同时通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段,进一步提高土地出让门槛。
为落实《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国11条”)要求,依法加强,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,国土资源部10日公布了《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》。要求各地确保保障性住房用地供应,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发,因城市规划调整需要改变的,应由政府收回,另选地块供应。
同时,严格规范商品房用地出让行为。要求各地土地出让不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让的20%。严格依法处置闲置房地产用地。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,各地国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。
通知要求,严格规范土地出让底价。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,迟付款时间不得超过一年。
对房价过高,以及房价上涨过快的城市,通知要求“各地可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法”招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。并严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
据悉,今年3至7月,国土资源部将在组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是房地产用地是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。(记者 阮煜琳)
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