[摘要] 最近一段时间,房地产市场频遭调控政策的“洗礼”,房价话题也时时牵动着民心。被认为可以平抑高房价的重要措施———物业税,在两会期间再度成为市场关注和期待的重点。
最近一段时间,房地产市场频遭调控政策的“洗礼”,房价话题也时时牵动着民心。被认为可以平抑高房价的重要措施———物业税,在两会期间再度成为市场关注和期待的重点。多位接受《经济参考报》记者采访的委员也都提到了物业税这一热门话题。他们表示,物业税的开征有利于房地产市场的健康发展,相关政策应尽早出台。对物业税的开征方式,他们也提出了各自的建议。
“建议加快开征物业税的研究和征前准备工作。”政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受采访时也表示,开征物业税,可以抑制房地产市场的炒卖行为,对房地产虚高价格进行调节,对社会弱势群体的住房税费予以减免优惠,这有利于缩小社会贫富差距,促进房地产市场健康稳定发展。
政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康透露,他今年提交的提案主要内容就是关于开征物业税的必要性和可行性。他认为,房地产市场的健康发展需要物业税,财政体制的健全、完善和落实也需要物业税。
2003年10月党的十六届三中全会曾明确提出:“实行城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”然而,时经六年多,物业税仍处于空转试验阶段,开征物业税仍面临着诸多难点。
郭松海分析说,个难点是确定物业税缴纳人,目前缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统,设计、征收物业税需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础,这是先决条件。其次是土地出让金是否并入物业税,将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。此外,征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业利益和购房者利益等方面影响重大,面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和市场冲击可能过大等问题的制约。
“首先要建立大中城市统一的房产权属档案体系,为开征物业税提供可靠依据。”郭松海建议说。
对土地出让金是否并入物业税这一问题,郭松海建议改革土地批租制为土地年租制。建立与物业税相适应的土地出让制度,取消土地出让金,改为按年均匀征收。鉴于在土地“招拍挂”批租制下,土地出让金已包含了未来40至70年的物业税,为实现税赋公平,即物业税开征前支付过土地出让金的业主可不缴物业税或进行税款抵扣;只有土地出让金抵扣完毕后才缴纳物业税,物业税开征后土地出让金纳入物业税中按年征收。
此外,实行差别性的税收政策。在物业税的设置中,应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,实行差别性的税收政策,区分消费性需求和性需求;在消费环节,对套普通住宅,属于自用的,适用零税率。对第二套住宅可按面积征税,对过多性购房征收较高税额。物业税按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的负担水平。
他进一步指出,开征保有税,要先易后难,要借鉴法国、韩国的经验,先开征房屋闲置税,如首先对商品住宅空置居首位的北京,在五环内的空置房屋试点征收,然后再逐步开展物业税的征收。
李庆云也提出三点建议:一是物业税的征收要体现住房的民生属性和政府住房的保障性;二是建议采取简单易行、大致公平的评估方法,降低评估成本;三是可以将土地出让金收归国税,再通过财政转移支付的方式返还给地方政府,这部分钱再用来建立保障性住房发展基金等。
“物业税的推出时机已经到了,但是更重要的是要研究一个机制,让业主和地方政府形成一个良性互动,让地方政府提供更好的公共服务,促进地方公共服务的改革。”政协委员、经济管理学院金融系主任李稻葵在接受《经济参考报》采访时说。
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