[摘要] 回顾2009，中国经济强劲复苏，楼市交投活跃，房价也随之快速上扬。历经阵痛与沉淀后的地产业再次复苏，迎来了“逆转”后的满面出风。冰点——回暖——沸腾，三个词几乎完美地诠释了中国房地产在2009年走过的“惊心动魄”轨迹。
回顾2009，中国经济强劲复苏，楼市交投活跃，房价也随之快速上扬。历经阵痛与沉淀后的地产业再次复苏，迎来了“逆转”后的满面出风。冰点——回暖——沸腾，三个词几乎完美地诠释了中国房地产在2009年走过的“惊心动魄”轨迹。
随着新年钟声的敲响，一个崭新的年代已经来临。辞旧迎新之际，搜房网策划“新春贺岁系列采访”，房地产网络人气榜明星、京城地产企业老总、热门楼盘负责人齐贺新春。以下为东方博文广告公司总经理徐长青为广大搜房网友送来新春贺词。【热点专题：关注购房者系列活动盛大开启】
东方博文广告公司总经理徐长青接受搜房网专访
访谈时间：2010年2月11日
访谈地点：东方博文广告公司
访谈嘉宾：东方博文广告公司总经理徐长青
2010新春祝语：
虎年快乐，虎年好运，今年仍然是房地产发展一个不错的年头。但因为政策的变化存在很多不确定的因素，所以无论是开发商还是购房者，未雨绸缪也是重要的。祝大家新年快乐!
——北京东方博文广告公司董事长：徐长青
以下为访谈实录：
不挑项目 看重理念
【主持人】徐总您好！今天荣幸能邀请到徐总，跟搜房网网友们分享一下东方博文的企业文化及战略部署。作为行业内极具影响力的地产服务商， 您如何总结或评价贵公司在2009年的市场表现？又完成了哪些对公司而言具有重要意义的战略转变？
【徐长青】我们在09年的时候对一些在前期就参与研发的项目有着比较好的成绩。包括对于项目价值的体现，品牌的塑造，还包括项目的价格以及销售的状况，方方面面都达到了好的状态。
【主持人】东方博文之前做过许多的项目，想问一下徐总，在选择合作项目的时候，我们以一个什么样的标准选择？或者说比较看重项目的哪方面因素？
【徐长青】客观的来说，我们并不挑项目，因为我们觉得在任何地方都可以创造出有价值的项目，我们更重要的是看合作伙伴的理念，尤其是我们这样的专业公司，与甲方在合作理念上能够达成一致，这样才会有好的结果。
产品好最有说服力
【主持人】我们了解到，徐总从97年开始做房地产广告，到如今已经十多个年头，应该说是有相当丰富的运作经验，您认为在当前的市场状况下，什么样的推广形式最为有效呢？
【徐长青】做了这么多年的推广，最后发现还是一个好的产品更有说服力。我不做夸张和毫无根据的广告，走的是务实性的路线。今后的广告我觉得有几个方向：个方向，广告最终还要体现产品中的精髓，你在产品中植入了理念，植入了文化这种元素，那么你在广告中自然而然的就把这宣传出来了，除非你不专业，你抓不着这些点，但对于我们这样的公司是不可能的。
【徐长青】很重要的根本是在于前期产品的研发，就把很多的东西放进去，到后面就自然而然了。另外在后面的营销中可能会出现跨界的东西，我们现在知道地产跟环保、时尚、艺术、文化在紧密的结合。地产我经常跟车做比较，车也是一个无生命、钢铁的东西，但是今天会发现，你是什么样的身份会开什么样的车，你会选择什么样的车，你的喜好在颜色、款式、价位，找到你与匹配的标签。房子也是，房子很长时间内由地段决定的，可能因为曾经李嘉诚的名句，地段地段还是地段，我们不排除这个因素。
【徐长青】但是拿北京来看，北京的范围以及它所承载的东西、传承的东西会有很多很多不同，它的多样性和产品的个性，还有创新的空间其实多。所以在跨界营销中这样的组合以及整合会更丰富，更多样性。
根据不同需求和不同的市场做不同类型的广告
【主持人】通过这么多年的探索，您比较崇尚什么样的广告理念？
【徐长青】我从事这个行业以后一直是在学习，没有说一定要有一个确定的东西，广告的发展也是与时俱进的，曾经的广告理念在不断的被刷新和更替。最初像我们其实是受欧美的思想，美国广告的理念影响比较深，我们一直倡导创造销售力的广告，认为广告还是为了销售来服务，实际这是广告的根本任务。在地产广告这个层面有更多文化的东西，有更多非公益性的东西会包含在广告中。对于广告的理解我们是不断的改变，尤其是地产广告，在某种情况下介于创意性广告和信息类广告之间，它是一个很边缘的东西，我们会根据不同的客户、不同的需求、不同的市场来去做不同类型的广告。
【主持人】二手房抢手，新房排队，房价飞升，2009年的楼市都有些出乎意料。年关更迭，宏观调控亦如约而至，您认为楼市政策将如何变化。面对新的市场形势，贵公司在2010年将会有怎样的计划？
【徐长青】我们公司目前应该是性的，我们未来在20多个城市都有项目，主要是来帮助发展商，跟甲方一块共同完成对项目价值的提升和最终的体现。在这个层面中，我们所提供的服务是往深度方向来走的，也就是通过这么多年的积累，我们在资源方面，尤其是资源方面可以给甲方提供更多的帮助。
【徐长青】我们会在项目的策划，产品的研发，园林的设计，包括营销以及推广等综合方面来去为客户提供服务，更深度、更专业的来服务。
二三线城市需要一线城市的标准
【主持人】我们了解到在09年贵公司做了很多除北京以外其他城市的项目，有没有考虑在以后的发展中更偏向于二三线城市呢？
【徐长青】会的，现在我们选择的范围大概是在时经济圈，其实在四五年前我们就一直在做时经济圈，开车、火车，包括飞机，基本在这个范围内。由于市场的需求不断扩大。我们认为二三线城市需要一线城市的标准，一线城市就是今天的北京、上海、深圳需要建立新的标准，这个新的标准建立得比较缓慢，在近几年之内，大量的建造，或者在某一个模式中出现了反复的复制，我认为这不完全科学，应该有更多的层面，更多的空间可以来做，还有很多可以做的事情。二三线城市需要一线标准，我们可以带给他们这些东西，甚至新的观念。
【主持人】2009年12月份一二手房商品房成交量和价格依旧扶摇直上。刚刚过去的2010年的1月份成交量又有了一些变化，您如何看待春节前房地产市场行情？
【徐长青】好像每年都是这样，因为这个阶段大家关注的点不一样，对于房子的关注度下降了，不是只有09年这样，好象从99年开始就是这样的状态。
【主持人】很多人都说09年房价涨的太快了，您觉得09年的房价是否存在一些泡沫呢？
【徐长青】09年的房价涨的快可能跟08年的过低有关系，我们看到每次政策的出台导致市场低迷之后，都会有一个强势反弹，每一回市场都经历着这样的波动。09年的需求跟国家政府有很大关系，这毫无疑问。其实也能看出市场中对于房产的需求，刚性程度也是很高的。只是说现在有个质价比吧，以前叫性价比，是说价格不是不可以高，而且今后的价格还会高，这跟土地的资源，跟购买力，更经济的发展有很大关系。现在跟不上的有可能是房子的品质，项目的质量，这种质量可能反映的不仅仅是最初的时候，只是要求你的工程质量，这只是基本的，更多反映在对产品的创新，对于生活理念的理解。很多发展商会局限在自我的生活方式，他的审美或者他的生活方式会决定如何建这个房子，我与很多发展商打过交道，发现这是个制约。
【徐长青】客观来说，城市居住的需求是极其多元化的，在这个层面现在做的远远不够，仅仅是说大理石，仅仅是说好的建材，我觉得这仍然是基础层面，其实还有很多可以创新的东西。品质增加了，价格增高了，这应该是相辅相成的，而不能说品质没有变的情况下，你的价格变得高，这之间的脱节和不匹配会造成人们心里不舒服。
建议购房者：用战略性的眼光看待北京
【主持人】面对房价的快速上涨，搜房网作为责任媒体， 围绕“关注购房者”接连发起了系列活动：推出“中国购房者消费调查报告”、成立“关注购房者联盟”、举办声势浩大的“购房者大会”、并持续推出多城联动“万人看房团”，而2010年也将会是搜房网的“购房者服务升级年”，您如何看待搜房网2009年所作出的这些努力，对此您有哪些建议和祝福？
【徐长青】我觉得现在的客户群到了应该分类的阶段，不是的房子都给需求者提供，因为受到购买力的制约。我们会发现，你做一个调研或者采访，你会发现很多人面对这样的房价都是抱怨，很多人面对这样的房价都有压力，几乎80%以上的人都会说这样的房价我买不起。但是为什么北京现在还有这么高的房价，而且还抢购？这可能在人群的构成中要做一些分析，因为来北京买房得几乎是全中国的有钱人，北京房的销售对象不仅仅是本地人。作为北京人来说，其实在购房这一环节上是相当吃亏的，因为这里的房价被外来的有钱人抬的高，老北京人被挤到城市的边缘区域。
【徐长青】淄博、潍坊、张家口、济南，这些城市的人可能相对要好得多，因为没有这么大量的流动人口。当然也是由于北京的国际化形象，国际化影响力，需要巨额的基础建设，这样交通系统，服务系统也导致它的成本一定会增加，就是说房子涨不是单纯的由于政策或者由于舆论炒作上去的，没有这么简单，房子的有很多是刚性的条件。一个可能原来很的地方，由于通了，是要花钱的，公共设施的建设所花的费用必然要分摊到土地上，然后商场又建了，还建了其他设施，当然要，这种刚性的不可忽略的，必然导致房价增高。
在人群的分布中，搜房网要更理性、更数据化、更科学的来服务。
【主持人】目前购房者面临房价的压力越来越大，他们的所思所想不仅仅是单纯的个人问题，关注购房者的心理状况已经成为了一个社会问题， 请您给购房者提出一些建议。
【徐长青】比较好的位置的二手房是现在可以考虑得，另外城市发展的方向，可以前瞻性一点。我记不清是哪一年了，04年还是03年，当时觉得四环太偏了，说四环外的房子算了，不考虑，现在的四环好象是地段，我觉得购房者还需要一定的前瞻性，对于北京的发展要用战略性的眼光来看待这个城市，这是我的建议。
【主持人】在新的一年里搜房网和贵公司将加强合作，共同成长，在此请您为广大搜房网友送上新年的祝福。
【徐长青】虎年快乐，虎年好运，今年仍然是房地产发展一个不错的年头。但因为政策的变化存在很多不确定的因素，所以无论是开发商还是购房者，未雨绸缪也是重要的。祝大家新年快乐!
【主持人】谢谢！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
