[摘要] 目前的公房交易大部分都没有营业税，相比商品房的高交易成本，公房仅需要交纳1%的契税和1%的个税，这使得宏观政策对公房的交易影响不大。
(来源：新京报)1月份以来，二手公房市场的供不应求成为二手房成交惨淡中独特的风景，四年来首次在二手房总体成交比重中呈现上升趋势。据我爱我家、链家地产、中原地产等公司的市场研究部门统计，2010年以来，北京二手公房成交已达6500套左右，在二手房成交中比重超三成，接近四成，2月有望突破四成。
房源以两居室为主
据统计，今年1月份，北京二手房交易量下滑了三分之二，但二手已购公房却四年来首次在二手房总体成交比重中呈现上升趋势，从去年12月份的34％上升到今年1月份的37％。进入2月份，这个比例仍有提高的趋势，预计2月份将突破40％。
链家地产市场研究部认为，长期而言，二手房市场的主流趋势是商品房成交比重会进一步加大，部分已在二手房市场成交过一轮的公房也会转变为商品房的身份再次流转，相对而言，纯粹的老公房上市依然存在瓶颈，尤其是在京单位已购公房；但短期而言，鉴于房价不断高企，被迫购房压力不断加大，总价相对较低的老公房市场需求较大，二手市场占比会进一步提高。
受二手房贷款收紧助推
鑫尊地产、链家地产公司负责人透露，公房市场升温的原因有多方面，商品房房价太高是主要因素，目前北京二手房市场单套总价接近130万元，二手商品房的均价已破16000元/平米，且普遍面积较大，使刚性需求无力问津，即使能筹够首付也无力支付贷款。此外，目前的公房交易大部分都没有营业税，相比商品房的高交易成本，公房仅需要交纳1%的契税和1%的个税，这使得宏观政策对公房的交易影响不大。
多家房产交易公司透露，1月北京楼市二手房贷款明显收紧，很多商品房也很难做到高额贷款，而公房因为总价比较低，受到能够公积金贷款或首付可多但还款能力较差的啃老族青睐。
■小贴士 认清“老公房”真伪
公房也称公有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建并分配给职工居住的住宅。当前二手房市场上的公房多为个人与单位达成一致后，产权属于个人的房屋。2005年以前，二手已购公房占北京二手房总体成交量的一半以上，是当时的主导性房源。
由于公房建成年代主要集中在上世纪60年代到90年代初期，房龄较老，因此习惯上称之为老公房。已在二手房市场上交易过一次的公房，产权性质就会转为商品房，再次出售一般会涉及较大额度税费，因此，买房人应认清真正的老公房。
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（来源：华夏时报）1月,北京二手房市场开年一片萧条。
据北京房地产交易管理网数据,2010年1月,二手房网签量为14005套,其中住宅为12726套,环比分别下跌66.4%和67.6%。伴随着成交量的,议价空间又一次出现在人们的视野里。不久前,市场曾爆出二手房议价空间已达20%的惊人消息。真实的砍价幅度或许难以达到20%,但是随着议价空间显现,有买方开始推测房价松动,于是产生了春节前“抄底”的观点。
然而,据记者了解,虽然买方热切盼望房价回调,但现阶段房价回调依然缺乏可能。1月,市场主要表现为挂牌价与成交价同涨,但由于挂牌价相对涨幅更快,在数据上就体现为议价空间加大。对于单一房源而言,价格依然在缓慢上升。
交易周期延长
刘先生最近出手了自己在北四环惠中园小区一处两居室。房子从去年12月中下旬开始挂牌,但是受税费政策调整、房屋为顶层住宅等因素影响,直到最近才卖出去。“当时经纪人说去年12月下旬新挂牌房子已经不是很好卖了,所以,挂牌价就只报了210万元,没想到最后连这个数字都没卖到,才卖了205万。”刘先生不无感慨地对记者说。
据北京中原三级市场研究部统计显示:1月份86%的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调,下调比例在1.5%-2.5%之间。
中原地产三级研究部研究总监张大伟对《华夏时报》表示:成交价低于挂牌价目前已经成为一个普遍现象。而记者从北京多家房产中介经纪人处也得到了相同的调查结果。
链家地产经纪人张先生告诉记者,2009年底3天成交一套房的日子已经一去不复返了。现在税费高了,买卖双方都在博弈。
房价现下行压力
去年12月以来,政府轮番出台政策调控楼市,以抑制房价上涨速度。1月,二手房成交量骤降近七成,市场人士表示,二手房价格涨速明显放缓,房价产生下行压力,议价空间走高,政策效果初步显现。
价格可以谈了,是不是意味着房价要回调了呢?
事与愿违,议价空间走高,主要是由于挂牌价增长速度比成交价增长速度快所致。而实际上,挂牌价和成交价在买卖博弈中,整体依然呈上涨趋势。
链家地产市场分析师张月表示:1月处于政策适应期,挂牌价依然走高是议价空间加大的主要原因。房价依然处于一个相对平稳的高位,虽然有下行压力,但是说房价回调为时过早。
而相较于城区的房源,郊区房源的议价空间更大。张大伟表示:可以议价的房源主要集中在郊区,例如通州、大兴等区域,120-140平方米的房源议价空间。是涉及营业税的5年内房源议价空间基本在2%-3%之间。但是总价100万以内的部分小户型房源成交价格依然坚挺。
张月提醒购房者关注去年12月份最猛的一些区域和楼盘,比如亦庄、大兴等地。12月的非理性,给议价带来更大空间。
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