房地产业属于开发周期较长的资金密集型产业，项目开发周期较长使得企业需要长期的资金支持，而目前我国房地产企业能够在资本市场获得的大部分资金支持为短期资金。而且，从企业债务结构也不难发现，房地产企业财务较高，对短期贷款有着强烈的依赖。这种资金需求的长期性和资金供给的短期性相结合，形成了房地产企业不容忽视的问题——流动性风险（liquidity risk）。
流动性风险的存在使房地产企业必须密切关注现金流的流入与流出平衡。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组通过对房地产上市公司2007-2009年现金流状况分析发现，2009年房地产企业现金流较为充裕, 流动性风险较2008改善明显。从中国房地产企业的债务结构特点来看，土地储备的盲目扩张会增加企业的流动性风险，企业对抗流动性风险较好方法是提高资产周转率，加快资金周转速度。
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1 中国房地产企业资本结构特点：流动负债比重较大
为了取得房地产企业的资本结构数据，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组选取了96家沪深房地产上市公司和26家中国大陆在港上市公司进行2007、2008、2009半年（1H2009）和2009第三季度 (3Q2009) 的资本结构分析（大陆在港上市公司没有公布第三季度财务报表所以不参与2009第三季度分析）。 以上122家企业涵盖了性和地区性的房地产开发企业，基本代表了中国房地产企业的现状。表1显示了我国上市企业的资本结构中各项数据占总资产的比例中值。为了与国外公司比较，表1中也列出了3家典型美国房地产开发公司的资本结构数据，分别为Pulte Homes (万科的标杆企业)，行业销售额和第二的的 Dr.Horton, Inc，Lennar Corp.
表1：我国房地产行业的资本结构（中国房地产企业数据为行业中值）
从表1中国房地产企业的资本结构可以看到，中国房地产企业的流动负债扣除预收账款，即必须在一年内付清的债务占总负债的56%；企业的长期债务仅占总负债的23%，而这些长期债务里80%以上为银行贷款，需要在1-3年内付清。不难看出，企业总负债的75% 需要在 1-3年内付清，而房地产开发项目的周期至少为2-3年，大型项目需要5-10年，债务需要偿付的周期相对于房地产项目的开发周期要短，这对企业的资金链是一个巨大的挑战。在房地产行业低谷的2008年，行业销售额下降20%，较多房地产企业的现金流处于紧绷的状态。
从表1中美国房地产开发企业的资本结构可以看到，中国与美国的房地产开发企业相比，非流动负债中长期负债的比例要低的多。中国企业的长期借款和债券的比例仅占总资产的14%，而3家美国公司在这一项的比例为28%-37%。可以看到，在相同的资产负债率下，美国房地产开发企业偏向使用长期贷款。尽管长期贷款的利息率比较高，但是考虑到房地产开发项目周期较长的特点，长期贷款比短期贷款给房地产开发企业更大的资金偿还空间，从一定程度上降低了流动性风险，增强了企业抗短期风险的能力。由于中国债券市场还不够成熟，企业对短期贷款的依赖程度比较高，这就给中国企业带来较大的流动性风险，对企业的现金流风险控制要求更为严格。
另外，股东权益中未分配利润的比例一项中，中国企业仅为5%，而美国企业为17%-33%，为中国企业的3-6倍。这个差异可以从资产周转率来分析，美国的房地产开发企业资产周转率为1-2倍，远高于中国企业的0.3-0.9倍。如果中国企业能够在资产周转率上有所提高，将对短期风险有显著改善。而资产周转率的提高，需要企业控制土地储备的扩张速度，提高企业管理效率和资金运用水平。
2 房地产企业经营性现金流由负转正，短期偿债能力改善明显
2.1 经营性现金流由负转正
图1：中国房地产上市公司2007-2009经营性现金流净额
图2：中国房地产上市公司2007-2009三季度存货增长率中值
注：2009中期(1H2009), 2009三季度(3Q2009) 存货增长率的计算进行了TTM(Trailing Twelve Months)处理，使之与2007和2008年有可比性。
房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多。由图1可以看到，2007年经营性现金流净额为正值的企业个数比例为45.4%， 2008年这一比例跌到23.4%，然而这一状况在2009年有了显著变化，到2009三季度，经营性现金流净额为正值的企业已经达到71.1%。从图1也可以看到房地产企业经营性现金流净额的行业中值从2007，2008的负值到2009的正值的变化。经营性现金流变为正值一方面源自企业销售额的大幅增长，另一方面也体现了房地产企业在增加土地储备的速度上有所放缓。图2中显示了房地产企业存货增长速度中值，从图中可以看到，房地产企业在2009年存货增长速度明显放缓，这从一个侧面显示了房地产企业土地储备扩张速度在2009年的减慢。
2.2 短期偿债能力改善明显
2009年房地产企业现金增长显著，提高了企业短期偿债能力。下表通过3个财务指标来衡量房地产企业偿债能力在2007-2009的变化。
表2：中国房地产企业财务风险量化指标中值（2007-3Q2009）
¹现金到期负债比 = 现金和现金等价物/（短期借款＋到期长期借款）
²净负债资本比 = （有息负债–现金和现金等价物）/净资产
从表2中可以看到房地产企业的现金比率在2008年，而2009已经提高并略高于2007年水平。企业现金到期负债比和净负债资本比的变化和现金比率的变化是一致的，采用5%的显著性水平进行的假设检验显示，2009现金当期负债比和净负债资本比的中值与2008年的中值有显著不同，说明行业的偿债能力较2008改善显著，企业现金流现对充裕，企业对抗短期风险能力增强。
3 抵御流动性风险方法：（1）理性增加土地储备 （2）提高资产周转率
土地市场进行招拍挂制度以来，土地价格更加透明。据国家统计局的数据显示，房地产开发商的土地购置面积为31906万平方米，较2008年下降18.9%。 据中指研究院监测的土地出让金调查显示，2009年，中国土地出让金共计15000亿元，同比2008年增加140%。可以看到，2009年的土地购置成本均值较2008年增长了近2倍。对于房地产开发企业来说，高地价意味着高成本，也意味着高风险。如果房地产市场出现低谷，房地产开发企业将面临着一方面销售额下降，银行贷款无法偿还，而另一方面高价购买的土地价格下降的窘境。 所以房地产企业在拿地上要加强现金流风险控制，在保证健康的资产负债结构上增加土地储备。
房地产企业2009年现金流状况的改善主要归功于销售额的大幅增长。与国外房地产企业的资本结构相比，美国房地产开发企业普遍采用长期公司债（5-10年）代替短期银行贷款，从而降低了流动性风险，增强了企业抗短期风险的能力。由于中国债券市场的不成熟，房地产企业难以通过长期公司债取得发展所需资金。银行短期贷款和预售款为中国房地产企业最重要的现金流入资源。如果销售额无法满足偿还贷款的需要，企业将面临资金链断裂的危险。所以，对于中国房地产企业来说，对抗流动性风险的比较好的方法就是提高资产周转率，加快资金周转，保障企业的稳健发展。
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