[摘要] 继2009年豪气地高价拿地之后，申请更改规划、提高容积率成为2010年房地产商扎堆推进的另一大事。问题在于，这些项目用地规划的更改是否合乎规定？其中存在什么问题？先例一开，会否促使开发商竞相效仿，从而非理性拿地，进一步增加房地产泡沫？
继2009年豪气地高价拿地之后，申请更改规划、提高容积率成为2010年房地产商扎堆推进的另一大事。
问题在于，这些项目用地规划的更改是否合乎规定？其中存在什么问题？先例一开，会否促使开发商竞相效仿，从而非理性拿地，进一步增加房地产泡沫？
叶先生是北京建通恒凯房屋建设顾问有限公司的经理，该公司的一项重要业务就是“控规调整、土地变性”。虽然为数众多的房企都想更改规划，但更改规划并不容易，就叶经理了解的情况来看，申请批复率也就在20%左右，批复的时间在两三个月到两三年不等。他说：“最重要的是政府不敢开这个口子啊，开了口子，再收就难了。”
在北京市规划委员会的网站上，记者查到了“广渠路15号项目调整公示”，公示内容显示，中化方兴申请在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米。
本报记者致电北京市规划委得知，此项目规划的调整目前仍然在公示阶段，具体能否批复尚未确定。
与中化方兴一样跃跃欲试的开发商不只一家。
以50.5亿元的天价在2009年11月夺得别墅区的“三料”的大龙地产据传也拟更改规划。
虽然在更改规划的态度上，政府显得相当谨慎，但叶经理同时说明，其实“每年都有更改规划申请成功的”。他告诉记者，由部队、各大部委申请的规划更改比较容易批复，由开发商申请的商业用地的规划更改批复就难了。“至于批复谁的申请，不批复谁的申请，这里面的水就深了，方式方法很重要。”叶先生隐晦地指出，至于再细的事情就不好说了。
叶先生说，其实申请更改规划的流程并不复杂。开发商只要向原审批部门(当地规划委)递交申请，然后由该部门提出初步意见，再递交政府研究决定。而这其中，对于什么样的申请能够批复，什么样的申请不能批复并没有明确的细则规定，在这方面主要的法规就是《城乡规划法》，而这其实是相对宏观的法规，是指导性的法规，对于具体操作的限制不够明确。他同时透露，对于不能批复的申请，注明的原因一般也很简单，类似“申请不符合相关规定”等。
“如果没有明晰的细则来指导操作，这其中肯定会滋生很多问题。”中国社科院世经所李春顶博士向《中国产经新闻》记者指出，首要问题就是这为权力寻租、滋生腐败提供了条件。
李春顶担心的正是叶先生所说的“水很深”的问题。其实在这个环节浮出水面的案件早已有之，例如，在2008年重庆就曝出在王政、郑维、陈明的“窝案”中,他们正是利用手中的职权,为开发商调高“容积率”牟取暴利。
“其次，这也可能成为地方政府扶持房地产企业的有效策略之一。”李春顶指出，现阶段针对房地产市场陆续出台了多项政策，不免让开发商感觉压力倍增，但就地方政府而言，他们更希望开发商能快速发展，因此，如何在国家政策与实际操作之中寻求一个合适的方式，也是很多地方政府考虑的问题。更改规划、提高容积率就不失为一个“两全其美”可以为地方政府、开发商同时谋利的手段。
“此外，政策缺口被打开也会刺激开发商竞相效仿。”李春顶认为，如果开发商把更改规划作为一项有效手段，就有可能进一步导致其非理性拿地，对房地产市场造成负面影响。
不过李春顶也同时指出，合法合情地更改规划、提高容积率也有正面的作用，比如可以增加商品房供应，这与保民生的政策也是相符合的。
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