[摘要] 2010年1月以来，申万地产指数跌幅达12.54%，在23个一级子行业中位居第二。经过近两个月的持续下跌，很多地产股都跌破了净资产价值（NAV）。
□中证证券研究张泰欣
2010年1月以来，申万地产指数跌幅达12.54%，在23个一级子行业中位居第二。经过近两个月的持续下跌，很多地产股都跌破了净资产价值（NAV）。我们认为，当前的地产股已基本处于底部，但能否反弹需要看市场风格及预期好转等多重因素。在中期不出台严厉措施、地产交易维持整理的态势下，地产股缺乏向上的足够动力。
不排除继续向下
2009年12月以来，房地产市场的调整引发地产股恐慌性下跌。目前申万地产指数已下跌20.77%，跌幅居23个一级子行业之首。从个股的情况看，无论是“万保招金”还是“云天星球”其股价均位于近4个月来的低点。目前大部分地产股的PNAV均出现了一定程度的折让。从PB的角度看，2010年1月26日，申万地产板块为3.51倍，处于近9个月以来的低点，并低于4.03倍的历史均值。目前地产股已基本处于底部，并且现在的股价基本消化了后续政策缩量的预期。
虽然已处于较低位置，但并不意味着随后地产股没有继续下行的空间。我们认为，在目前市场风格难以转化的前提下，地产股仍不会被机构者看好。在紧缩预期还未完全消化、地产的前景仍为完全明朗的情况下，地产股难以摆脱继续下跌的态势。从近来成交占比的情况看，申万地产行业成交略高于7.04%的历史均值，1月26日这一数值为7.85%。我们认为，从目前的市场情绪看，房地产成交占比可能中短期内一直在均值徘徊。从换手率的角度看，1月25日，以整体法算，申万地产指数为1.29%，大大低于历史均值，显示出市场对地产股的谨慎态度。我们认为，即使未来市场没有回调压力，在上述分析因素作用下，地产股仍有可能继续向下，PNAV折价的情况不会在短期改变。
小公司或有机会
虽然系统性风险不容小觑，但一些二三线城市的地产公司以及有明确盈利预期的地产公司目前可能正逢机会。此外，者可关注有大股东支持的地产公司。
对于商业地产公司而言，由于CPI的回升，租金有明显的提升，并且随着保险资金的介入，REITZ有可能在较大的商业物业公司中进一步推广，这也将在一定程度上带动商业地产股的表现。总之，在严控周期下，地产股的整体机会不大，那些业绩稳固、所在区域房价看涨、有阶段题材的地产公司或有机会。
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