宏调政策不应紧盯房价 调控不是让房价一味下行

新京报  作者：史晨昱  2010-01-26 10:55

[摘要] 停贷传闻甚嚣尘上,加息声不绝于耳,房地产市场更掀波澜。北京部分银行或将个人首套房贷7折利率调高至8.5折,二套房贷利率则升至贷款基准利率,未来可能继续上浮(《中国证券报》1月25日报道)。

停贷传闻甚嚣尘上,加息声不绝于耳,房地产市场更掀波澜。北京部分银行或将个人首套房贷7折利率调高至8.5折,二套房贷利率则升至贷款基准利率,未来可能继续上浮(《中国证券报》1月25日报道)。

信贷政策收紧与其说未雨绸缪应对通胀,不如说是担忧经济过热苗头重现。2009年四季度的经济增长率达到10.7%,尽管有上年基数较低的因素,但这一增长率显然已达到国民经济的潜在增长水平。此外,部分行业出现相当规模的过剩产能。值得注意的是,这些过剩的产能主要不是经济下滑造成既有产能的开工不足,而是在这一轮大规模计划实施中形成的。2009年占GDP比例已经高达67%,而如此高的比例在中国经济历史中。

上述担忧最直接的后果是触发加息预期。但从国内外情况看,加息时机并不成熟。从国内历史看,加息举措一般发生在经济增速连续两个季度在10%以上。从此意义上讲,2010年一季度的GDP增速至关重要,如果经济增速连续两个季度位于过热区间,国内加息条件浮现。但全球化进程使得人民币升息的时机和幅度,还要考虑美联储调整利率的时机和幅度。全球化大背景下,热钱将奋不顾身地扑向率先升息的国家。而美国通胀压力并不显著,上半年很难踏上加息路。

各类政策,不论是真收紧,还是假预期,初衷无疑是防止经济大起大落,防脱缰后难以收拾。但从此角度而言,各类政策的出台不应当成传统手段的回归,更切忌围追堵截式的一窝蜂,否则必致调控大起大落。“一刀切”的总量控制工具,既缺乏针对性,又对经济伤害巨大。如果过于偏重数量型调控,而忽视结构型调整,岂不白白给了热钱抄底的机会。

从房地产市场调控可窥一斑。由于特殊的性质和地位,房地产价格在历次宏观调控中必然首当其冲。其实,房地产早已不单是一个价格问题,调控房价也不是让房价一味下行,而是应引导社会财富分配,缩小收入分配差距。

目前,房地产价格的上涨幅度已经远远地超出了社会平均劳动力价值的提升幅度,不仅低收入家庭买不起,连中等收入家庭也望而却步。另外,收入分配差距的扩大以及房地产消费“散户时代”的到来,国内游资与海外热钱相互汇集,通过银行的放大效应,刺激了房地产市场上的追本逐利行为。由此,需求正取代自住需求而成为住房增量需求的主要力量。

型占主导的市场现状反映了房地产的“市场失灵”。同医疗、一样,住房也应该体现社会保障的应有含义,应该同改革收入分配制度和规范收入分配秩序结合起来。同时,住房供给结构应多样化,以满足不同收入阶层的需要,而不是将低收入者排斥在外。自住型购房力争限价,投机型购房力求限量,房地产市场的发展要实现“三个为主”的合理定位,即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主。