[摘要] 2010年1月21日,保监会主席吴定富在全国保险工作会议上指出,有关保险资金不动产的相关规定即将出台,保险资金不允许居民住宅、商业地产和房地产开发
2010年1月21日,保监会主席吴定富在保险工作会议上指出,有关保险资金不动产的相关规定即将出台,保险资金不允许居民住宅、商业地产和房地产开发。
对此,天相投顾认为,总体而言,此事件对房地产(尤其是商业地产)造成预期之外的短期利空,因为此举直接减少了市场对商业地产的需求;另一方面,由于保险资金还是可以通过“REITs”这个渠道间接房地产的,所以负面影响是短期的。
较高预期落空
此前市场对“保险资金进入商业地产”预期较高。2009年底保监会就《保险资金运用管理暂行办法(草案)》公开征求意见,暂行办法规定保险资金可以六大类资产:银行存款、债券、股票(ST、*ST和创业板除外)、基金(具有良好历史表现的)、以及具有稳定现金流的不动产,并且资本金还可以部分产业股权。而对于“具有稳定现金流的不动产”这种表述方式,市场首先想到的就是商业地产(包括零售物业和写字楼),然后是用于出租的住宅,最后才是基础设施。当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金进入商业地产领域。
现实却比较令人失望。根据的报道,保险资金在不动产领域不得直接“居民住宅、商业地产以及房地产开发”,那么能的就只剩基础设施了。此前市场对“保险资金进入商业地产”较高的预期没有兑现,这对商业地产需求端构成预期之外的短期利空,尤其是一二线城市的商业地产。但保险资金还是可以通过“REITs”间接房地产的,所以这对房地产只能说是短期利空。
为什么会出现如此大的落差?天相投顾认为这和近期各部门
(包括国务院、央行、银监会、住建部、国资委等)多次进行房地产市场风险提示有关,而保险资金对风险的偏好和承受能力比其他机构明显要低得多。
商业地产仍值得超配
天相投顾认为,这个预期之外的利空可能对商业地产走势造成短期压力,但仍坚定地看好商业地产的中长期,商业地产依然是2010年值得超配的板块,主要逻辑有五点。
从估值方面来说,最近一个月商业地产跟随整个地产板块出现较大幅度的下跌,已经基本释放了“资金面收紧预期”的负面影响,世茂股份、张江高科、金融街等目前估值已处于较低水平。
从行业特性来看,2010年在宏观层面“通胀和”将贯穿全年,商业地产相对住宅而言具备更强的资产属性,所以从策略上看配置商业地产好于配置住宅地产;从行业周期角度而言,商业地产滞后于宏观周期,而宏观2010年复苏态势应该更明确,商业地产景气周期趋势应该会更好。
从政策面而言,商业地产不在政府调控的范畴内,政策风险很小,这一点很重要;从业绩角度而言,商业地产安全边际更高。虽然住宅地产股2010年业绩较确定,但市场现在开始关注2011年的业绩 (住宅地产2010年的销售面临很大的不确定性,进而影响其2011年的业绩表现)。而商业地产股在这方面的担忧则要小得多,因为支持消费是大趋势,并且短期而言消费增长态势也明确;只要消费好,零售地产行业景气趋势就会好、业绩也会好。
具体到个股方面,天相投顾重点推荐世茂股份和张江高科,同时推荐海印股份、金融街、中国国贸、陆家嘴,以上个股均维持“增持”评级。
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