[摘要] 1月13日，住建部、发改委、财政部、国土部、人民银行、银监会六部委召开新闻发布会，对相关政策给予详细解读。
楼市回暖→供需矛盾加剧→房价上涨→投机需求上升→房价进一步上涨……
如此恶性循环的一个怪圈令去年下半年以来我国房地产市场累积起越来越大的泡沫风险，也使得近期连连出手，密集政策目标直指部分地区飙升的房价。其中最引人关注的莫过于国务院厅近日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这项被业界称为“国11条”的地产新政，从加大有效供给、抑制投机需求这两大关键点入手，在鼓励和支持居民合理住房消费的同时，抑制投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
1月13日，住建部、发改委、财政部、国土部、人民银行、银监会六部委召开新闻发布会，对相关政策给予详细解读。
需：引导住房消费，抑制投机需求
如果说加大住房和土地供给主要针对的是地方政府和开发商，那么差别化信贷政策和住房税收政策，则更多地从需求方面对住房消费给予引导，目的只有一个：抑制投机性购房需求。
银监会副主席王兆星介绍说，银行对于二套房贷实行有效的风险控制，除严格执行首付成数不低于40%规定外，还对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实以及面谈面签制度，并对个人住房按揭贷款申请者的收入情况和还贷情况以及还贷的记录进行相应的调查。
“国11条”中虽然仅有1条提及“差别化信贷政策”，但对愈演愈烈的热却具有很强的杀伤力——“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
对此，人民银行金融市场司司长穆怀朋表示，实行差异化定价是市场经济里的一般规则，而对抵押贷款实行差异化定价是几年来一直在实行的政策。央行早在2005年的一份文件中即取消了商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，而是实行上限放开、下限管理的商业性贷款利率，下限利率为相应期限基准利率的0.9倍。“这是一个定价机制，而不是一个优惠利率政策”，穆怀朋解释说，它是商业银行在制定商业化个人住房贷款利率时的一个底线，在此基础上，商业银行根据借款人的信用水平、房地产所处的位置以及抵押物变现能力等各种因素自主定价。他还表示，此次“国11条”对差异化信贷政策给予细化，主要是为了防范信贷风险，“我们鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他投机性购房需求，原则上不予以支持”。
据了解，目前，房地产开发贷款和个人住房按揭贷款已经占到商业银行贷款增量和整个贷款余额的20%左右。
事实上，日益严厉的房贷政策除了抑制投机性购房需求外，还将有效改变人们对市场的预期。
供：加大住房和土地供给
“在今年的房地产市场调控工作当中，有三件事情最为重要，件事就是要增加供给。”住建部副部长齐骥在发布会上表示。
2009年下半年以来，一些城市是部分热点城市房价快速上涨，商品住房有效供给不足。据国家统计局数据，2009年1至11月，新建商品住房成交6.9亿平方米，同比增长54.4%；而同期商品住房竣工面积、施工面积和新开工面积增幅分别比其低26.2个、38.4个和41.5个百分点。另据住建部对40个重点城市的监测数据，去年40个城市新建商品住房上市面积比2008年减少17.2%，可供销售面积比2008年减少26%。与此同时，部分热点城市投机需求旺盛，加上不时出现的“”，进一步加大了房价上涨的市场预期。
为缓解房地产市场的供需矛盾，“国十一条”明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房的有效供给。对此，齐骥进一步解释说，增加供给主要是增加普通商品住房的供给，而对于房价较高、上涨比较快的地方，在增加普通商品住房的同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。“简单说，就是要努力增加中低价位、中小套型普通商品住房和带有政策和保障性质的住房供应。”
“‘国十一条’出台后，增加有效供给成为楼市政策的一大看点，但如何贯彻落实还要看接下来各地方政府新编制的规划情况。”一位业内在接受记者采访时说。
供需之外：解决低收入者住房困难
在我国城镇住房体系中，低收入群体的住房问题一直没能得到很好解决。当大量城市居民通过购买和租赁商品住房改善了居住条件后，低收入和中等偏下收入群体在房价不断上涨的楼市中，越来越难以通过自身的经济能力改善住房条件。在这种情况下，保障性安居工程就成为他们的期盼。
事实上，“加快保障性住房的建设”正是住建部副部长齐骥所言“增加普通商品房供给”、“抑制投机性购房需求”之外，今年楼市调控的第三件重要的事。
根据“国十一条”要求，到2012年末，要基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，通过城市棚户区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房和经济适用住房房源。日前，住建部等五部门联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，同时推进林区、垦区棚户区改造，加大农村危房改造力度。从2009年开始，力争用3到5年时间基本完成集中成片棚户区改造，使困难家庭住房条件有明显改善。按照有关部门的统计，今年我国将有600万套左右政策性和保障性住房开工建设。
“棚户区改造不仅有利于加快解决低收入群众住房困难，也可以增加普通商品住房的建设，促进房地产市场平稳健康发展。”齐骥说。看来，住房保障不仅将成为今年房地产市场的又一关键词，而且还将为稳定楼市助一臂之力。
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