[摘要] 据上海证券报,“国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套房贷的姿态下,“国11条”对二套房贷也留足了空间,并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。
从2009年12月9日国务院常务会议决定调整个人住房转让营业税免征时限，到2010年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，短短33天内，5次调控楼市。而从北京、上海、杭州等地看，市场已经应声反应，“观望”和“会不会”取代了“能不能买到房”，成了眼下买房人和业内人士最常提及的话语。5次调控后，楼市下一步会如何走也成了大家最为关注的。【延伸阅读：稳定房地产市场省级政府负总责 国务院将督查】
业内：上市公司称尚未鞭及
从五部委联合推出“土地首付款50%”，到国土部挂牌督办房地产闲置土地，再到“国11条”，全都离不开“土地”二字。“国11条”中明确指出，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，还指出各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。
据上海证券报,“国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套房贷的姿态下,“国11条”对二套房贷也留足了空间,并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。
“国11条”明确提出,对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。【延伸阅读：国务院厅明确要求二套房贷首付不得低于40%】
“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士对表示,原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率,但根据这次要求,则可以下浮,至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。
该人士认为,这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下,只要有银行为抢占市场份额下浮利率,其他银行肯定会跟进,除非部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释,否则在基准利率基础上下浮也不算违规。
中原地产项目部总经理黄韬也认为,这一要求确实有可能导致部分银行二套房贷利率的竞争性下浮。
而此前,银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍的放贷标准。不过2008年和2009年,因为刺激性政策,这一要求实际上执行并不严格。
仅以北京为例,记者以客户身份咨询农行北京分行相关人士,该人士证实,在文件没有落实下来之前,该行二套房贷仍可比照首套房贷执行。且表示,文件出台后,还可看客户资质,确定二套房是否可享受较为优惠的首付比例,但贷款利率只能打到8-8.5折。
也有国有银行人士看法不一,因为今年各家银行整体在收紧。但该人士也表示,最终还是要根据市场情况和客户来定,客户也可能享受利率下浮的优惠。并进一步认为,仍追求规模的银行,有可能因此下浮利率,但对于一些贷存比已经接近极限的银行而言,就没必要再为追求规模而下浮利率。
另外,值得注意的是,“国11条”未提及改善性住房。也因此,银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。
中行个贷部人士对记者表示,“国11条”的一个改变在于没有提及改善性住房,在他看来,这意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。
中国银行业研究主任郭田勇认为,新规没有提及改善性住房,至少可防止二套房以改善性住房名义享受首套房贷款的优惠,可以说,这一政策更为严厉。
总体而言,“国11条”信号是为从紧,但银行的具体操作则存在与之相悖的可能。而黄韬则认为,实际上“国11条”相当温和,调控信号多于实际操作,“手起刀未落”,但政策会贴着市场走,如果市场表现未达到调控预期效果,更严厉的政策还会出台。
日前，国务院再次通知强调，二套房贷首付不得低于四成。记者从杭州多家商业银行了解到，从去年年底起，杭州的二套房贷基本上都已经严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。
此外，尽管杭州市继续出台了对购买首套住房和改善型住房的优惠政策。但是今年以来，银行对首套房贷款的门槛却普遍提高。首套住房和改善型住房的商业按揭贷款，已经很难申请到两成首付和7折利率。
重申二套房首付四成比例
去年年底，市场上关于二套房首付将提高到50%的传言沸沸 ，央行和银监会相关负责人先后辟谣。近日，国务院发文明确：已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
杭州某股份制商业银行个贷部门的相关负责人告诉记者，有关二套房贷的政策，银监会去年下半年一直在重申，杭州市场上已经十分严格。但是各地执行力度不同，国内有些地方依然在打擦边球做三成首付。不过由于这次政策重申是由国务院提出的，今后的政策执行力度应会再次加强。
此外，二套房政策从出台以来，一直强调首付不得低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍。但此次国务院的通知中，只强调了首付比例，对于贷款利率的说法是“按照风险定价”。对此，有人猜测是否意味着放开利率1.1倍的限制。杭州银行业有关指出，国务院的通知虽然没有强调利率政策，但是银监会有明文规定，银行还是要执行利率1.1倍的现有政策。
首套房贷款成本高于去年
进入2010年，不仅二套房贷难再打擦边球，首套房和改善型住房的贷款成本也有所提高。记者了解到，目前在杭州市场上想获得两成首付、7折利率已经十分不易。而去年，只要符合首套住房和改善型住房的客户，绝大部分都能享受两成首付和7折利率的优惠。
“目前大部分购买首套住房和改善型住房的客户可以拿到8折到8.5折的利率，首付一般为3成。”杭州某股份制商业银行个贷部门的相关负责人说，能够享受两成首付和7折利率的客户少之又少，一般是银行认定的客户。
业内人士解释，银行业普遍采取这样的做法，主要是考虑到风险和。房价较高的情况下，首付两成对银行而言潜在风险较大。此外，7折利率让商业银行觉得无利可图。
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