受政策等多种因素影响,新年伊始,北京二手房市场一夜之间由火爆转入冷清,不提元旦三天仅成交58套,1月4日——2010年的个工作日,二手住房仅成交376套;1月5日,二手住房仅成交401套,相比去年12月工作日日均1641套的成交量,让人不能不感叹市场变化之快。而即便如此,记者昨天从多家中介门店采访获悉,冷清的京城二手房市场却暗流涌动,营业税优惠期限“2改5”等新政的实施或者传言出台,让北京二手房市场新年伊始便爆出不少问题。
“不是我要存心‘避税’,是现行的普通住宅标准太过时了,导致明明是普通住宅却不能享受税费优惠;再加上现行的二手房纳税指导价也因为过时而离奇地低,让我觉得不‘避税’会很亏。”昨天,通过“阴阳合同”成功地“避税”6万多元的购房人张先生告诉记者。据了解,进入新年以来,随着本市营业税新政——优惠期限“2年改5年”的落实,通过“阴阳合同”或者打算通过“阴阳合同”避税的购房人逐日增多,过去曾在北京二手房市场“风行”的“阴阳合同避税”现象又重新抬头。
■选择避税因为差额大
张先生向记者透露了他“避税”的始末。原来,张先生买的是北苑家园一套面积125平方米、房价170万元的房子,原价是89万元,“房龄”4年,当地的纳税指导价为3500元/平方米。“按照北京现行普通住宅的规定,我这套房子在五环以外,房价却超过了120万元/套,就不能算是普通住房。那么,按照非普通住宅的纳税标准,我这套房子的营业税需按照全款的5.5%缴纳,即要缴纳9.33万元。契税也得按3%缴纳,需缴5.1万元,再加上1%的个税,总共需缴纳16.15万元的税费。”
“而不管从哪个方面看——无论是我这个房子所在的小区北苑家园,还是这套二居室房子本身,都是普通得不能再普通的房子,如果北京的普通住房标准能在2009年后及时调整,我这套房子怎么都是普通住房,那么,算下来需要缴纳的税费是8.705万元,比按非普通住宅要少缴7.445万元。差距这么大,我只能选择‘避税’。”
■避税和贷款两不耽误
张先生告诉记者,“我了解到,现在北苑地区的纳税指导价是3500元/平方米,也就是说我的网签合同上的房价是高出纳税指导价43.75万元的——哪怕是44万元,我就可以按照这个数缴纳营业税、个税和契税。而要做到这点,对我的考验就是提高首付,即和卖方签订两个合同,一个是私底下的合同,成交价是170万元,而在网签合同上写上我想贷款的额就行了——我算了算大概需贷款40万元,按首付20%的比率计算,最后网签合同上填60万元就可以了。这样,我既能按照60万元的低‘成交价’缴纳交易税费,又能贷款到40万元,‘避税’和贷款两不耽误。”
■纳税指导价太低
对张先生的做法,链家地产、美联地产、中原地产等多家中介公司的人透露,新年以来这样的购房人越来越多,而这直接导致2009年10月因为银监会出台银行贷款评估必须参照网签合同的相关规定后,被遏制的“阴阳合同避税”现象又重新抬头。“导致‘阴阳合同避税’现象重新抬头的原因就是纳税指导价太低。”
也正因如此,上述业内人士指出,要遏制或者杜绝北京二手房市场的“阴阳合同避税”现象再次蔓延,上调本市普通住宅标准和二手房纳税指导价成为必须。
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