[摘要] 在刚刚过去的2009年，深圳楼市无论是楼价还是成交量，均创下深圳建市30年来的新高。在短短一年内，深圳的楼价几乎“打了个滚”。根据深圳房地产的统计报告，深圳2009年楼价的均价从年初的11054元/平方米，上涨到12月的22304元/平方米，商品住宅的销售量同比增加近60％，成交金额近千亿。
今年楼市开局不甚理想元旦期间成交量低迷
在刚刚过去的2009年，深圳楼市无论是楼价还是成交量，均创下深圳建市30年来的新高。在短短一年内，深圳的楼价几乎“打了个滚”。根据深圳房地产的统计报告，深圳2009年楼价的均价从年初的11054元/平方米，上涨到12月的22304元/平方米，商品住宅的销售量同比增加近60％，成交金额近千亿。
随着国家近日密集出台的一系列防止房地产市场过热政策，今年深圳楼市充满着种种“变数”。虽然新年刚开始，但楼市“疲软”的状态似乎已初露端倪，根据深圳市规划和国土资源委员会的官方数据，元旦假期3天，深圳成交总数仅为288套。然而，深圳市民们关心的仍然是2010年楼市的总体走向将如何？哪些区域将有可能成为2010年的“楼市新星”？带着这些问题，本报记者进行了采访。
2009年楼市回顾：
成交量起伏 价格翻番
去年上半年，在政策刺激下，楼市逐渐回暖，成交量开始放大。到了3月份，成交量达8509套，形成全年的峰值。
经过半年的释放后，深圳的楼市的刚需逐渐减弱，2009年夏季以来，楼市的成交量开始出现不断“萎缩，”，还在9月跌至全年的水平，然而深圳的房价却一直保持在高价位状态，成交均价继续拉升并突破2万元/平方米。
在秋交会的带动下，成交量“触底反弹”，从去年10月开始，楼市量价再次飙升，价格在去年12月达到全年峰值，高达22304元/平方米。这与去年年初的均价比起来，价格整整翻了一番！
在去年的楼市中，二手楼成为耀眼的“明星”。根据深圳房地产信息网的监测，去年深圳二手楼市是历火爆的一年，共成交二手房156792套。同比增加2.6倍，成交面积同比增加2.1倍。
今年楼市开局：
成交量小 观望风盛行
“元旦假期3天，生意惨淡。”中原房地产公司的经纪人小陈失望地对记者说，今年元旦期间，公司的顾客，成交量更是零。
记者昨日走访关内多个在售楼盘发现，成交都不甚理想。个别楼盘看房人多，但是有签约意向的却。据深圳市规划和国土资源委员会的公布的官方数据，元旦3天，深圳楼市成交总数仅为288套，日均96套，成交均价23674元/平方米。而且，成交区域主要分布在南山、宝安。
小陈向记者表示，元旦假期的楼市冷清，实际上是去年12月以来成交量大幅下滑的延续。“楼市新政接连出台造成客户观望。”
而另一方面，多家中介均表示，目前二手楼房源不充足，业主也坚持价格“不让”。深圳市规划和国土资源委员会的网站上有显示，元旦期间在售房源仅仅3.3万套，明显大大减少。
未来楼市展望：受政策影响很大
去年年底以来，国家密集地出台了一系列防止房地产市场过热政策，这给楼市带来了不小的冲击，使得观望之风重新盛行，这也给未来的深圳楼市带来了诸多变数。许多房地产业内人士感慨道：“去年楼市看价格，今年楼市看政策。”
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或受二套房贷首付提高抑制
上月，有消息传出，国家相关部门明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。消息传出后，引起了深圳房地产界人士的普遍关注。一部分炒楼客认为，二套房贷提高到如此比例，势必带来楼市的冷清，不少二套房贷存在较大断供可能。
深圳综合开发院旅游和地产研究主任宋丁则表示，提出此政策对楼价的影响未必那么明显，但是成交量是一定会显示出萎缩的局面。
关注点：
营业税优惠取消转买新楼
目前受到普遍关注的便是营业税优惠的“变局”，从今年起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
记者了解到，二手房营业税优惠政策的取消对深圳二手楼市造成不小的“冲击”，许多市民重归观望，而另一部分市民则将眼光重新投向一手楼。
正准备买房的张女士向记者算了一笔账，以她看中的一套80平方米、总价120万元的普通住宅为例，那套住宅刚满三年，原如今优惠取消后就需要多交4.4万元的营业税。“这套房子的均价和周边一手楼都差不多了。”
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保障性住房：
分流一批住房需求者
去年12月7日，深圳市规划国土委员会在官方网站上公示了《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》（征求意见稿）。
从计划有关内容看，今年深圳将大规模推进保障性安居工程建设，市、区财政将35亿元用于2.23万套保障性住房建设。
上述计划正式发布后，很多业内人士认为2010年深圳房地产市场的运行将进一步作调整，并逐步摆脱现时发展过热的状态。
深圳市规划：
城市更新区、前海成焦点
除了国家出台的新政，深圳市政府部门的相关规划也给楼市注入了几分“新鲜血液”。就目前来说，城市更新区及前海开发区的物业成为深圳楼市的新焦点。
去年12月1日，深圳市推出的《深圳市城市更新办法》中，提出了城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让的规定。记者通过采访位于深圳更新改造区域及周边的物业中介了解到，很多楼盘都已经率先“蠢蠢欲动”。在已完成征地，进入正式拆迁阶段的深圳福田区岗厦河园，中原地产岗厦分行的小林表示，周边的二手房，11月底的价格已普遍较月初上涨了近两成。
至于去年整个珠三角乃至全注的前海，记者昨日来到中联地产宝安分行了解到，随着规划的推出，宝安楼盘销售量不断上涨。
对此，宋丁表示，前海深港现代服务业合作区这个概念定位确实不错，但整个规划尚未推出，而这个楼价却炒得过于超前。
预测：
焦点在关外 价格平稳
今年的楼市还会像去年这么火么？中原地产总经理李耀智表示，现在国家出台了一系列抑制房地产市场过热的政策，形势虽不太明朗，终的答案还要看成交量、发展商的实力和心态、购买者心态等几方面综合博弈的结果。
李耀智认为，今年整个深圳的楼市焦点在关外，近几年的土地拍卖也主要在关外。同时，配套推出的《城市更新办法》都显现出注意力转向了关外。“是如梅林龙华二线拓展区，也逐步推出了配套设施齐全的豪宅区，这都将推动市民的关外置业。”
李耀智预测，今年的深圳楼市的成交量将会恢复到1800万平方米，整个楼市将会恢复平稳的发展，价格也会趋于平稳，大起大落的可能性不是很大。
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写字楼市场
2010年外资客
将重回写字楼市场
本报讯 （记者龚夷菲 通讯员杜慧萍）昨日戴德梁行深圳分公司公布2009年的深圳写字楼市场调研报告，根据报告分析，去年深圳的写字楼市场是逐步渐暖的趋势，预测今年外资客户将重回深圳写字楼市场，为深圳写字楼市场带来新一轮的增长空间。
去年：
写字楼市场渐行渐暖
报告显示，2009年季度，深圳的写字楼市场可以用“惨淡”一词形容。但至第二季度，住宅一二手市场已逐渐呈现回暖的趋势，租赁活动较季度则明显活跃，而租金总体继续呈现小幅下调。
受第2季度销售市场的持续影响，第三季度深圳写字楼租售市场均已明显上升。受此拉动，四季度全市写字楼租金继续稳步上扬，较三季度末小幅上升1.6%，达到每月每平方米125.2元。销售市场承续二、三季度的升势，并开始试探每平方米4万元的高位，与2007年市场位时已相差无几。
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今年趋势预测：
写字楼客户西移
据戴德梁行报告的分析，在全球经济形势逐渐好转的整体趋势下，2008至2009年积累的外资企业需求将得到逐步的释放，为深圳写字楼市场带来新一轮的增长空间。但外企的租赁需求预计仍将谨慎乐观，倾向于成交且租金优惠的物业。由于新近入市的物业大多集中于福田区及西区，深圳写字楼客户西移的趋势仍将持续。
深圳市场迎来新的地标物业，预计2010年，写字楼销售价格仍将持续试探市场高位。在租金水平稳中微升的背景下，快速上涨的售价势必导致率的降低。
装饰建材市场
绝大多数商场不买账
有关部门发布装饰建材买卖合同范本
绝大多数商场不买账
本报讯 （记者仇日红）为保护消费者购买装饰建材产品时的合法利益，深圳市市场局新近出台了《深圳市装饰建材买卖合同》示范文本，但记者从深圳各大装饰建材市场了解到，各市场或不跟消费者签合同，或签商场自有的合同，《深圳市装饰建材买卖合同》（下称《合同》）示范文本近乎成了一纸空文。
伴随着房地产市场的兴旺，深圳近年来装饰材料行业发展迅速，但装饰建材行业或多或少存在一些问题，直接损害了消费者的权益。
市市场监督管理局在对全市装饰建材买卖合同进行调研的基础上，于2009年12月31日携市消委会对外发布了《深圳市装饰建材买卖合同》示范文本。《合同》强化了装饰建材基本情况的描述；在付款方式上明确了定金、预付款和一次性付清三种方式；在交货方式、交货时间、验收和加工安装等方面作了更为明晰的规定；在违约责任方面，合同强化了对卖方违约责任的追究。
然而该《合同》范本却受到了各大装饰建材商场的“冷遇”。深圳国安居建材市场售后服务负责人昨日在接受记者采访时明确表示，“没有接到工商部门的相关通知。”深圳宜家则表示，“我们中国区的七个商场都不跟消费者签合同”。值得一提的是，该商场提供给消费者的定单是英文的。而深圳不少规模小的建材商行，则根本没有签合同一说。
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