2009年对楼市来说注定是不平凡的一年，从年初的低迷，到后来迅速火爆升温，似乎又重现2007年的疯狂。经历过“辉煌与疯狂”后，从12月初的中央经济工作会议开始，国家接二连三出台了一系列针对房地产市场的调控措施，被业内戏称为“楼市组合拳”。有分析人士指出，看来这次国家要对楼市“动真格”了。那么，下一步还有没有更严厉的政策出台？2010年的楼市将走向何处，是出现拐点还是维持高位盘整？这是我们不得不思考的问题。
楼市新政：层出不穷出台让人眼花缭乱
刚刚过去的半个月时间，楼市政策调整的密集程度几乎令人应接不暇。
12月6日结束的中央经济工作会议提出，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。这句虽然简短但分量最重的描述，被业内人士认为，为2010年的楼市政策定下了基调，即以稳为主，略有调整。
随后，12月9日，国务院常务会议开始具体着手调整：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。消息传出，不少业内人士长舒一口气。调整仅仅涉及二手房营业税，比此前预期力度小了很多，看来国家还是支持房地产市场发展的。
不过，并没有过太久。12月14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
会议还出台了4条具体措施，包括要“继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；加强房地产信贷风险管理”。这些全新的表述被业内称为“国四条”，显然比前一次国务院常务会议有所收紧。
然而这并不是结束，12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署五部委联合出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》。通知要求，开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
长期关注房地产市场发展的地产人士沧海分析认为，国家对房地产业的政策从中性渐渐收紧，可以看出，国家对房地产的调控力度将进一步加大。因此，对于后市的运行，把握好政策的大趋势至关重要。
业内争论：利空政策拉低房价？
而广大购房者，早已经振奋异常。很多网友认为，国家对疯狂的房地产市场开始出手了，高房价的泡沫终于有希望破灭。“看来政府要对楼市‘动真格’的了”。在东莞市民严先生看来，政策不是一项两项，而是像“组合拳”一样紧锣密鼓地出台，说明高层注意到了房地产的过度投机和过高的房价泡沫对经济健康发展的危害。这也意味着从2008年底开始的鼓励、扶持房地产发展的政策已经被目前的调控政策取代。
东莞也不例外。今年前几个月房地产市场的销售火爆局面，让很多开发商的现金流都很充裕，这在一定程度上刺激了一个又一个“地王”出现，而“地王”又带动了相关区域的房价快速上涨。
业内人士认为，此次对开发商的一大利空政策就是拿地首付款比例的提高。中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立表示，首付50%，一年内付清全款，是硬性压缩开发企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，因此会相应压缩开发企业的囤地、炒地空间。
尹中立认为，土地款支付时间的压缩明显增加了资金压力，将推动开发商加快开发节奏，保证已成交的土地迅速形成有效的商品房供应。“为了加快卖房进度，开发商肯定在价格上不会定得很高，这对购房者比较有利”。
不过，也有相当一部分人士认为，“遏制房价过快上涨”与“打压楼市”并不是同义词，不会导致房价迅速下跌。
供职于东莞某二手房中介机构的张先生认为，目前已经明确的楼市利空政策主要是两项，一是二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，二是开发商拿地首付比例不得低于50%。营业税政策调整主要是打击投机性购房行为，而拿地首付比例提高到50%主要是对开发商的资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。这在较短时间内对投资者的心理和房地产业有一定的负面影响，对遏制部分城市房价过快上涨能起到一定作用，但是客观来看，对楼市的直接影响并不大，不会导致房价迅速下跌，近期东莞房价仍将维持高位运行。
从历史来看，2007年导致楼市出现拐点的关键因素是二套房贷的收紧。此前业内普遍担忧的也是二套房贷优惠从明年起取消，从而导致楼市重新进入调整通道。
不过，中央经济工作会议明确表示2010年将保持宏观政策的连续性和稳定性，继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并支持居民自住和改善性购房需求；12月14日的国务院常务会议也提出要“加大差别化信贷政策执行力度”，因此楼市政策不太可能采取“一刀切”的办法，二套房贷政策不会突然收紧。
前不久，国泰君安发布的一份报告指出，从目前宏观经济和地产行业所处阶段来看，政策实际拐点还看不到。
因此，尽管楼市政策的调整很可能继续，但综合已出台的政策和可能出台的政策来看，这些调整只处于“微调”层面，真正的“撒手锏”不会轻易放出。
后市仍悬疑：房贷政策会否收紧？
在楼市“组合拳”接踵而至之后，外界预测，下一步即将收紧的可能就是房贷政策了，这也是被市场视为对楼市打击力度的一记重拳。
12月18日，住房和城乡建设部邀请200多位主管城建的副市长参与召开建设会议。姜伟新部长在发言时指出，2009年房价上涨过快引起了住房和城乡建设部的关注，其原因与2009年投资和投机占主导、保障房工作进展不平衡及一些地方的大拆重建工程比较多等因素有关，也存在监管力度不够、对客观问题认识不够清晰等因素。目前，住建部正重点配合信贷部门研究“二套房贷”的具体认定标准，严格推行“二套房贷”政策，控制投机、投资性购房需求。
另据媒体报道，银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险赫然在列。一位银行业人士在接受媒体采访时说：“国家这次明确表态要调整房地产市场，抑制房价过快上涨，那么银行自然会收缩房地产信贷。同时，首付比例也会相应提高。”
对此，记者昨日咨询了东莞多位银行业人士，但相关人士均以这个话题过度敏感为由，不愿表态。
记者了解到，目前东莞各家银行对第二套房贷款能享受到的优惠不尽相同，首付一般都要求四成以上，如果申请改善性住房，在利率上还有一些优惠空间。但临近年底，各家银行房贷申请的速度都比较慢。对于多套房房贷的申请，审批手续就会更为复杂。
南城某东莞银行一位信贷经理向记者透露，那些个人信用状况较好、没有购过房的自住型贷款申请，一般都不会遇到太大的障碍；那些大面积的住房、第二套房或是多套房，今后申请房贷可能就不会像以前那样宽松了。
专家预测
二手楼市平稳但不乐观
中原中国董事副总经理赖国强主管华南片区，包括深圳、广州等重点城市到华南地区二、三线城市一二手市场发展。在新年到来之际，赖国强接受本报专访时表示，2009年深圳升幅强于广州，有透支2010年预期之势；广州去年升幅不如深圳，但有望在2010年成为华南楼市的指标，刚刚通车的武广高铁将可带旺武广沿线楼市。中原中国看好这些区域的发展，触角早已伸展到湖南、湖北等省份的二、三线城市。
赖国强以“超乎预期”来形容2009年的楼市，买到房与买不到房的人同样预计不到楼市的发展。买到房的人对物业的幅度预料不到，而买不到房的人则对楼价的升势非常无奈。他认为，楼市的升势关键在于市场供应，2008年楼市低迷而导致一手住宅开工量不足，在市场供应紧张之下致使一二手量价齐升。同时，政府的态度与政策也非常支持楼市的发展。他以最近商用物业“限外令”取消后的深圳楼市为例，深圳中原分行已接获不少港人有意投资深圳写字楼、商铺的查询。
赖国强认为，2010年的楼市会平稳发展，但不会太乐观。银行信贷的态度与用家承接力是两大隐忧。不过，他非常看好广州楼市。去年深圳在涨幅上领先广州，今年广州有望超过深圳，带领珠三角城市群楼价再起飞。武广高铁去年年底通车，会把广州楼市的涨幅传导到沿线城市，如果广州楼价涨20%，那么武汉可能会涨10%，因为3的行车距离将会大大缩短两地的差距。目前，中原中国一手项目部已进军湖南与湖北多个二线城市，二手分店数目在2010年会增加15%~20%，增幅达四五十间。
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