富力张辉：明年房价不会疯涨 拿地看好京东京南

房地产门户房天下  作者：李丽莎  2009-12-15 14:34

[摘要] 12月14日，富力地产北方区负责人张辉接受搜房网采访时表示，富力地产今年已经完成既定的230亿销售任务，按照明年的发展规划，富力地产在全国多个城市的项目均会进入放量阶段，其中北京预计有6个项目入市销售。2010年，富力地产全年预计的销售目标300亿元，比2009年增长30%左右。

搜房网讯 12月14日，富力地产北方区总经理张辉接受搜房网采访时表示，富力地产今年已经完成既定的230亿销售任务，按照明年的发展规划，富力地产在多个城市的项目均会进入放量阶段，其中北京预计有6个项目入市销售。2010年，富力地产全年预计的销售目标300亿元，比2009年增长30%左右。

富力地产北方区总经理张辉

访谈时间：12月14日

访谈地点：富力

访谈嘉宾：富力地产北方区总经理张辉

【相关新闻：提前完成销售目标 2010年富力地产目标直指300亿】

以下为访谈实录：

轻松完成230亿既定计划

【主持人】我们今天请来一些北京主流媒体的朋友们，一起和张总聊聊天。

【主持人】张总您好！上次我们采访完之后，没过几天230亿这个数字就出来了，具体占华北、华南的比例是多少？北京销售的数字又是多少，请您给我们大概介绍一下？

【张辉】华北是比华南多一点点，达到230亿之后我们还在不断的进步，230亿是我们今年原定的计划，已经基本完成了，没有记错的话，应该是12月份个星期就达到了，但是销售没有停，还在进行中。

北京今年应该原定计划是56亿销售，现在基本完成，总体来说应该是比较理想，但是这个理想度是有一些超乎我们的想象，可能年初想不到，但是年底盘算起来算的话，各大公司都差不多，再加上我们自身使劲儿的地方出了效果，包括大势的推波助澜，这个业绩完成还是相对比较轻松的。

【主持人】应该说今年卖的太好了。

【张辉】整个大势是一个方面，还有我们今年在北京、天津、广州新开了一些项目，这些项目市场的反映也相当不错，包括我们卖的两个别墅，行内很多人都关注，你们也了解富力做别墅比较少，我们对在北京开的两个也很重视，现在总体的市场反映也是相当不错。从销售的状况也可以看出来，我们投入了很大的精力，是今年主要销售的两个盘，销售的状况也比较理想，在同区来说也是销售了。这个是值得我们骄傲的，应该是推动了北京整个的销售，在这两个项目上我们出了很大力。

广州那边珠江新城的品质也相当不错，大家也关注过我们的写字楼，富力在的北京做写字楼少一些，但是在广州我们做的挺出名的。大家感觉富力好象是专门做写字楼的一样，因为我们在市区地段的写字楼项目都是单卖的，很多同行都看过，的认同。我们做的品质，包括硬件、软件、装修还是延续富力的精装销售模式，装修的品质也都受到挺认可，卖的也不错。

【主持人】现在摩根销售了多少了？基本要接近尾声了吗？

【张辉】摩根我们停了一段时间，在销售推广上稍微停了一下，也是跟市场大的环境有关，北京整个市场应该说金融危机那段时间不算太好。所以那段时间我们也稍微放缓了一点，应该在明年上半年，这个项目会重新启动，另外还有一些后期，还有一点点没有开发完，因为市场还不错，这一点我们也会放多一点精力，也会成为明年我们主推的盘，应该也会看到一些新东西。写字楼这块我们吸取了各地的经验，包括在广州的写字楼销售的经验，所以这块也会有一些新东西出来。

看好2010年大环境 销售目标增30%

【主持人】明年的销售目标是300亿，将会提高30%，是不是基于对明年房地产市场判断比较好的情况下定的目标？

【张辉】上次也提到过这个问题，首先每年递增30%左右是我们集团的既定目标，可以说发展这么多年以来，基本上都可以达到这样的增幅，除了08年以外。我们公司的作风就是这样，2010年，我们对整个大的环境，还是认可的，我们大家都这么认为，大的环境还是没有问题的，我们也会往前走，也会量力而行，富力是求稳的公司，我们按照既定的标准30%做，也不能说保守，应该是比较稳妥的计划。

【主持人】我知道明年除了目前在售的四个项目还有通州的一个项目，还有广渠门10号地的项目的计划，您可以聊一下吗？

【张辉】首先还要说一个前提，公司的开发节奏，我们认为还是保持了一定的节奏感，的项目都是，拿到项目都是按照既定的节奏进行开发，这两个项目也不会脱离我们这样的开发进度。所以在整个节奏的安排上基本上刚好踩着明年的基本销售节奏。通州的项目前期有一些拆迁的问题，要看我们前期的推动工作。10号地项目是我们招拍挂得到的，所以没有什么太大的问题，但是10号地由于这个项目拿的时候地价稍微偏高。

【主持人】跟后面的地比起来也不算高了。

【张辉】但是从我们的角度来说，还是认为这块地的地价偏高，如果把我们公司项目的地拿出来看，这块地也是数一数二的，我们拿的时候也出于别的因素考虑。这块地，由于地价偏高，我们集团内部也会很重视，希望把这个产品做的好一些。

一个是我们希望达到预期的利润率，这个利润率要取得一定的保障；第二个也希望做富力城能够完美收官，这块地相当于我们富力城最后一个项目了，在边上也不可能再有地了。所以我们也希望把这块地好好做，不会太急。

通州的项目只要拆迁前期的手续能够顺利进展的话，我们应该也会在下半年左右，年中到下半年的时间推向市场。

CBD东扩 通州区域

【主持人】听说通州那块地是要做精装修的，怎么考虑在通州地区做此类产品呢？对这个区域市场的购买力有考虑吗？

【张辉】如果说通州只是相对于二环、三环相比，如果比起重庆、成都还是高很多的。如果放在03年说这句话也很对，但是那时候形容富力城的，我们卖六七千，很多人说东三环这个地方，长安街以南的位置，这个地方卖六七千太高了，现在呢，卖到两万五大家也不觉得高了。我想通州也有这样的过程，因为现在通州的整个的市政建设越来越完善，大家如果去看就知道了，再加上通州离CBD，我上次做过一个比喻，我说如果把CBD当做天安门、的话，通州相当于二环，三环和四环之间。CBD东扩之后，三环到四环之间相当于核心区域了，通州是五环、六环，相当于原来的二三环的概念。

现在通州的城铁、交通都很便捷，京通快速，朝阳北路都是很快，包括现在开车半个就可以到通州了。

【主持人】开盘的时候在价格上会不会是通州的项目？

【张辉】不会的，您这么说可能对我们富力不太了解。纵观我们拿地，富力城算是高了，但是有一些因素在里面，我们拿的地都没有的地价，基本没有，而且现在我们的土地储备来说，的土地储备2300万平米左右，我们的土地储备每平米的价格总体摊下来是比较低的。另外我们的售价在同区域当中是中等偏上，不是的，这种做法应该也是我们跟着市场走，也是市场行为。

另外，我们的产品品质很高，成本也相对比较高因为我们做精装修。其实你们看看我们做精装、园林，成本相对来说是高的，就像当年我们来北京做三环的富力城一样，当时别人卖五千，我们卖七千，我们比别人高吗？但是我们有精装的园林，他们有极少的园林加上毛坯房卖五千，我们有园林、精装卖七千，所以这么算起来我们的价格差不多。我想通州也同样会走这样的路线，这个房子在市场上比较起来，不能用什么方法说贵和，什么是贵和，房地产是市场行为，我们以市场可以接受，这就可以了，不然你卖不出去，乱定价也没有用。

【主持人】在通州我们准备做什么类型的产品？

【张辉】整个通州区域现在来说，好品质的房地产项目不多，而且我们这个项目也是富力首先进入通州的项目，整个的地段、环境我们也很珍惜。通州虽然在北京，但是是一个新的地方，我们也要打造一个品牌，所以这个项目我们会拿出比较多的本事，展现一下，所以这个项目应该会做的比较好。

做精致产品 让通州认识富力

【主持人】会做成区域里面一个精品的产品？

【张辉】对，应该可以看得到，我们也希望市场会有好的回报，也是让通州认识富力的一个项目。

【主持人】会不会以后在通州有更多的发展？南城房山这块也很火，很多开发商都在那拿地，富力在通州做了，南城是不是就不去做了？

【张辉】也没有，这也是机缘巧合的市场，主动和被动都存在，像上次大家说房价高的事情，其实很简单，这个地儿别人已经占了，你再跟别人抢，当然你要付出更大的代价，就像现在搞拆迁一样，我想回头来说，新买房的人需要找新的区域，我们开发商也会往新的区域走，地价也相对，新的购房者准入的门槛也低一定。南城和东城都是新的区域，我们不会排斥，只是机缘巧合，我们先做了通州的开发，但是南城我们也看好。我们在天津做了很多的项目，为什么我们去天津，同样的道理就是天津的房地产市场前景我们一直很看好，而且那边的市场相对我们觉得比较平稳一点，土地的成本也不太高，也可以发挥我们的，富力的是可以把一个新的地区做旺，这是富力的，所以我们很愿意去做，像南城这样的地方也很好。这段时间房地产拍卖市场我们应该会考虑等一等。

【主持人】现在很多上市企业拿地也不是为了赚钱，有的还是亏本，像亦庄的一块地，远洋拿了楼面价1.8万，而且还限高……

【张辉】从我们拿了富力城这块地之后，可以说一些拿地的公司的想法都不一样。

【主持人】富力拿地这块还是很谨慎的。

【张辉】对，我们很谨慎。

明年房价不会疯涨 拿地看好东面、南面

【主持人】您说2300万的土地储备，但是在北京的存量是很少的，可开发的面积并不多，作为大型的开发企业，是不是明年在拿地上有一些新的举动，或者目前来说有一些比较关注的区域，拿地的计划吗？

【张辉】有是一定有的，但是现在暂时不方便透露，这个等到明年你们会看到。

【主持人】目前来看，公司比较看好哪块区域呢？

【张辉】我刚才已经透露了，东面、南面吧。大家不知道的地方我们偷偷的拿一点，也为大家好，不要把房价搞的那么高。

【主持人】您对明年的房价有什么预期吗？您觉得还会像今年这么的上涨吗？

【张辉】的上涨肯定不会，现在已经有所体现了。我记得拿了10号地之后，有一次参加论坛，我谈过一个看法：都说房地产商应该克制一下，如果这么的拿，就会关注，就会调控你，现在年底已经开始了，有一些耐不住了，某种程度上确实是我们自己找事，现在已经要调控了。我觉得这方面的信号会出来，房价跟这个会有很大的关系，最后一茬二手房过了之后，明年的购房心态也会平稳，也不是我们涨不涨的问题，其实还是跟着市场走，有时候不是我涨不涨，而是你想不想买，如果你还是有的需求和欲望，这个商品还会有涨的可能，但是我想明年在更趋于理性，随着的调控再压制，我觉得房地产商很容易调控，我们很敏感，再加上我们都很规矩，反而有时候难调控的是市场上的者，他们没有组织，愿意做就做，如果这个气氛下去之后，明年的房地产上涨应该不会这么。今年下半年的，我觉得很大程度是来源于性的需求。

【主持人】有没有可能在下半年回调呢？

【张辉】我觉得这个回调很难准确的回答，我估计你说的回调是房价的回调，但是我认为这个回调是整个增长度、增幅或者说增长曲线的回调，倾斜度的回调。我认为单纯的从房价来说，也要看区域性，如果你说三二环内房价回调是不存在的，这个地已经被人占了，你从别人的手上抢过来这个代价更高，这是市场行为，不是房地产商愿意做。你去看电影，你买了这个地方的票，别人要换这个位置，肯定要付出一定的代价，同样的道理，房价会有一批你承受得了的房子出现。新的区域会开辟出来，曾经我们说了三环边上没有看重，但是整个区域通过五六年的时间就成为大家愿意居住的地方，接下来这个时间会加快，今年的下半年已经显现出来了，东城和南城区域的开发，房地产商都拿了很多的地，大家手上的资金都很宽裕，大家也在放量，这部分的放量也针对真正买房的人，我们也会看准这个你们可以不可以承受，这个价格买卖双方要接受的，所以价格回调应该说是新的区域的房子有这种能消费得起的房子会出来，二三环内的房子不会回调。

“”头衔已过时

【主持人】10号地我们也想做一个话题，就是到底出什么样的房子，别人问您这个产品的时候您也没有说清楚，您说和现有的富力城的原来的户型、价格都有一些波动和变化。您也把通州潞河的产品也说一下吧，因为大家还是比较关心实质的东西。

【张辉】我说这个话题已经过时了，现在的已经不是我们了，半年前的现在已经不是了，我们现在已经很正常了，既然正常了我们就认真的去做，现在的市场氛围证明了这个地段的房子，只要是品质合适，能接受的话，就需要这个价格。包括我们拍这块地的时候，为什么这么多开发商争，当时有26家开发商争，这26家开发商不可能都脑子进水了，大家都在争也在调查，包括我们也会摸这块地区的土地放量等等，这个也是标识了这个地区的房子，无论是新房还是二手房价格都趋于这样的价值，而且我认为若干年后，房子已经不在乎新房或者旧房。2010年我们推出的10号地跟富力城三年前盖的房子没有什么区别，在购买二手房的角度来说，区别并不是很大，就像您现在看望京的房子，可能你已经不在乎那个房子是十年前盖的还是十二年前盖的，您可能就认为这个房子就是两万多，你不会再查它的交流年限，年限已经不存在了，就是认可这个区域已经是多少钱了，富力城的房子也一样。

作为新房的销售过程当中，我们一定会把握房子的户型。富力最擅长的就是做户型，其实我们样样都擅长，户型、园林都很擅长，我们的性价比也比较高，所以这个房子每点都可以做的很好。

通州的房子，现在因为是一个新兴区域，我们推出的产品应该是在通州比较少见的，比如说我们推出板楼，带园林、带精装，然后配套上我们本身的物业管理，本身也有会所、配套加进去，我相信房子整体的品质在通州来说也是很少见的。您说有一个突破的地方我们现在还是说不出来，我们还是踏实的做吧。

【主持人】通州项目体量有多少？

【张辉】现在不好说，因为它要跟前期的规划拆迁结合在一起，搞不好有一些地没有拆出来，我们就做不了，但是总的面积不是太大，差不多二十万左右的规模，对我们来说两年可能就开发完了。

【主持人】所以你们也是应该抓紧拿地。

【张辉】您比我们还急，像您这样的记者应该来我们公司干，帮我们找找地。

持有物业是大型房产比拼的

【主持人】张总也提到之所以取得这么好的销售业绩，除了市场的大势之外，对市场的把控也比较好，同时富力在商业、写字楼各方面都发展的比较好，想请教一下您公司的产业化架构方面的经验？

【张辉】我们公司在开发的产业结构上面一直有一个想法，简单说这个道理，很俗的道理——“鸡蛋不要放在一个篮子里面”。就是这样的道理，把风险分散一点，这个道理不是我们总结出来的，我们当时有这样的想法，后来也成为一个系统，纵观国内外的大的房地产商都是这么操作，尤其是老牌的房地产商，到了一定程度之后，他们的商业比例大于住宅，手头可持有的的物业，像美国、日本的大的房地产开发商都是以持有物业为主，香港的大型的房地产开发商都持有很多的物业。现在大陆的房地产开发，我个人认为还是处在一种初期阶段，因为我们还是做一种像“解放战争”的趋势，大面积的城市化，在做这个。

到了一定程度之后，上升到另外一个层级比拼，你的管理、公司的品质和物业真功夫的较量，可能有大的游击作战，解放战争慢慢的会缩减下来。拿地难了，就要看你的物业管理比拼，富力也在走这条路，现在我们的商业地产占总量的20%左右，我们做的商业地产都是选择地段比较好的，做品牌会比较高。其实我们富力做的几个酒店大家都可以看到，我们还嫌品牌不够高，像我们在香港做的丽兹卡尔顿酒店等等都已经很高了，我们也想未来几年品牌带来的会更高，富力城的我们是享受不到的，住宅的我们是享受不到的，但是持有的物业是可以享受到的，这是最简单的想法。

【主持人】现在商业地产的市场其实不比住宅市场那么，不知道您对商业地产未来的走势怎么看？

【张辉】商业市场，接着刚才说的话题“可持有的物业”这个市场一定会存在，只不过有低谷和高潮的阶段，我认为08年金融风暴的阶段造成了一个低谷，这个低谷是整个和经济发展的低谷，这个低谷带来的影响商业地产和，主要是写字楼和酒店，实际上在商场这块的影响是相对比较少的，因为商场的地域性不足。

富力现在来说，商场这个阶段我们也是正在爬升的阶段，我们正在做大型的SHOPPINGMALL，大约要经历三年左右，还是在养成期。我们在成都也做了一个商场，我相信也要渡过一个养成期，但是渡过了之后应该会给集团带来丰厚的利润，这个是可以确信的，只要地段合适，在招商这块没有太大的问题的话，我们相信会不错。大家逛富力购物广场会发现基本一个月一个样子，有很多的新的品牌会加进去。我相信随着经济的慢慢回升，我想这两块不出任何的意外的话，也会回升起来。

写字楼的出租和酒店的开房率在08年以前是高的，广州的开房率比较低，现在广州的酒店房价比北京高，说明北京在这方面的和经济增长不协调，酒店的增长过了，但是经济的增长不够，过段时间我想还会回升的，北京的市场是独特的，酒店的需求量还是不错的。我想我们的酒店到2010年整个的也是相当可观的，就是明年年底的时候。

资金状况良好 未来发展有保障 

【主持人】今年富力发行了55亿公司债，问一下这个钱都做什么用了？

【张辉】60%作为银行的借贷还款，今年负债率已经下来很多了，剩下的40%用于我们集团的正常的运营当中了，对集团来说是很有帮助的，今年的现金状况良好，现在为止由于销售增长比较迅速，加上我们的支出控制的很好，包括买地这块，我们也没有说盲目的跟风，所以我们手上的现金很充足，为未来的发展资金方面做好了充裕的准备。

【主持人】富力今年得了不少奖吧？

【张辉】房地产企业跟建筑行业综合，这是国家统计局认定的。这个我们还是很自豪的，本身我们富力是大的集团，而我们的产业链，我们很少分包，比较完整，所以把很多的东西记入到我们集团当中去。再加上我们的城市不分散，基本在华南、华北两个城市，曾经我们纳税排第二，一个是广州公司，一个是北京公司，房地产企业纳税第二，因为我们都是进入一个地区的大公司，不像很多的公司分报表很多，合作很多，表面很大，但是都是跟你合一块，跟他合一快，比如我跟你合，你在51%，我占49%，但是报表在我这里，量就很大，富力就没有这个事儿，我们都是自己投钱自己做，再加上我们的商用地产占了很大的部分，发布的信息上面看的很多的都是住宅地产，包括230亿的销售额都是住宅的销售业绩，但是很多人忽视了富力的商用的持有物业，如果你那物业的租金一个亿不用投，纯一个亿，但是销售一亿可能有三千万的毛利，如果用这个比例算的话，销售的一个亿和租金的一个亿比较起来是不一样的，租金的一个亿是纯正的，这块我们被忽略的多一点，这在国内大型房地产公司当中是比较少的，有一些公司纯做商业，有一些公司纯做住宅，我们是商业和住宅一块做，国内有几家，但是很少，我们发展的时间长一些，这也是导致综合实力的因素。

【主持人】说一下我们富力公司管理的方式吧。

【张辉】我们公司本身也是业内比较少见的，很多公司也在不断的讨论我们公司，我们集团是自给自足的模式，我们的产业链从头到尾基本都有，从开发拿地到设计院、建筑公司、工程管理、销售、物业管理，都是在一条链上，集团内部全部自己做，但是我们有很多的子公司，有一些建材的子公司，还有施工的子公司，还有设计的分院，也算是子公司，这些子公司对于我们整个公司的发展起到很大的支撑作用，也形成了富力的风格，产业链比较完整的模式。这个模式曾经很多人讨论过，拿我们做案例-讨论这种模式，今天来说，这个模式成为了富力的特点，也形成了富力的核心竞争力，由于我们有这么完整的产业链，所以我们在管理上面也形成了独特扁平化的方式，不需要招标、判定、分包的过程，基本上这些子公司，子部门类似于我们公司的一部分，比如说我们的设计不需要重新招标发包了，可以直接让我们的设计院展开工作，会节省很多的时间，效率比较高。管理上面我们相对扁平化，没有太多的层级，各地区有这种总经理负责制，各地区都有总经理，我不单要管理华北，北京也要管，就是省了一个总经理。

我们在成本上尽可能的可以压缩的比较低一些，这个是我们公司的产业结构和管理架构，再有我们的梯队比较完善一些，由于我们公司扁平化的管理，在一线很多部门的负责人都很年轻，越往下越年轻。我们的层级不多，可能有的公司算下来十几层，我们公司算下来四五层就到一线了，一线很多员工都是新人，新来的员工，他们的锻炼机会很大，尤其是我们这样的公司，做事的部门都很直接，所以他们可以互换的工作，轮岗，轮岗之后对他们的培养，素质的提升各方面都有很大的好处。然后他们在不断的上升到管理，他们所了解的知识面也广一些，再加上我们公司的开发效率比较高一点，在我们这里的年轻人说在这里过一天相当于其他的公司过两天，差不多这样的状况，这个可能夸张了一点，就是说在这里做的事情相对多一点，但是同时了解和吸收的东西也多一点，基本上毕业生两三年之后就掌握的比较全面了。

不出五年 又一城区域更加繁华

【主持人】对新人的培养机会比较多，发展机会也比较多？

【张辉】对，所以你看到我们很多地区的管理层，经理都比较年轻，但是我们的质量不差。其实你们刚才提到的一点也是我自己在整理的一个问题，上次有记者问我公司的核心竞争力，刚才说的这个问题已经基本回答了，我自己总结的就是我们有一个完整的产业链；第二，我们有商业结合的开发模式，有住宅和商业，保证我们公司在风险度的减少上，市场上可进可退；第三个我们的扁平化的管理；第四是人才的优化，这个优化的概念就是梯队比较紧密，两三年就会搭一个，对我们公司发展来说也有很大的好处，一个公司在高速增长期的时候最缺的一个是资金一个是人才，资金富力不是很缺的，那么人才这块我们也在搭建一个台阶，也容易成长，两三年是很容易带队的，两三年相互的带队，好象是师傅带徒弟的样子，就很容易接受。

【主持人】我前一段时间去了东五环那边，又一城的均价已经涨到1.8万了，目前的在售价格是这样，从春节之前万元左右的价格到现在涨了80%左右了，富力产品已经得到市场的认可，但是那个区域相对比较荒凉，周边的配套，包括路，区域氛围，我觉得支撑不够，买房人还是觉得那个区域的配套很难跟上，我想起了富力桃园，产品认可了，但是整个的配套和市政还是短版，您怎么看待这些项目目前的状况，您怎么看待区域和项目不对接的问题？

【张辉】这个问题我们可以说的广一些，应该是房地产另外一个作用，有人说房地产是产业的支柱，是整个经济发展很重要的元素，但是房地产还有一个，就是区域的调和媒介，比如说你刚才说的又一城这个区域，刚开始开发的时候是从别人的手里接过来了，原来的地主放置了四五年都没有开发，他从中赚了一笔钱转手给我们，等于说抬高了地价的门槛。我们去接了，我们敢去接已经是步了，但是背后我们做了对这个区域的认可；第二个，我们盖了房子很多人住，包括我们吸引顾客买这个房子，要做很多事情，房地产开发商等于做一个中介，想你脑子里想的问题，而且你愿意到这里住，我要做漂亮的园林，把房子做的宽敞、通风，我要做幼儿园、，我们把迁过去了，其实不是很容易的事情，但是我们动用很多的资源，甚至跟市长见面，把这个事情搞定，所以房地产开发从社会资源的调动来说，也是一个媒介的行为。

随着房价的提升，到了第三个阶段，你会发现这个地方的价格被认可，富力做了这些工作之后，芳草地进去之后，小气氛做好了，周边的地涨了，涨了之后发现被区域认可了，然后就出现了一个事情，更多的地被卖出去，政府赚了很多的钱，然后他更要卖这个地，他要做很多的市政建设，等等都跟着来了。现在看起来很荒凉，但是你浓缩到一个阶段，就是因为有一个开发商手里没有钱了，把这个地卖了，引发了一系列的故事，一个馒头引发的故事。我想不出五年的时间，又一城的区域会变得很繁华，今天我说这个话你们可能觉得过了，但是我觉得不出五年那个区域的变化会更大。

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