[摘要] 年末，与持续火爆的住宅市场相比，北京市的住宅租赁市场开始进入淡季，租房需求下降，租赁市场供大于求，租售比严重偏离国际警戒线，租金持续走低，由于收益率下降，部分业主将房改租为售。“
11月租赁市场进入淡季租房需求下降
租赁率偏低 部分业主改租为售———
年末，与持续火爆的住宅市场相比，北京市的住宅租赁市场开始进入淡季，租房需求下降，租赁市场供大于求，租售比严重偏离国际警戒线，租金持续走低，由于率下降，部分业主将房改租为售。“虽然今年11月租赁市场的租金水平略高于去年同期，但是理论上的租赁年率却并不理想。相对于持续9个月高涨44%的房价，租金的增幅很难匹敌，由于近期租赁房源供大于求，议价空间加大，对于有租赁需求的购房者，目前是租房抄底的时机。”有关表示，淡季市场表现将会一直延续至明年春节假期以后。
●全市租金均价下降
租赁市场呈现供大于求
根据我爱我家、中原三级市场研究部数据，11月市场总体交易量较上月微涨了1.15%，全市租金均价为2500元/月·套，环比下降了0.13%。
不同于普通租赁市场租金的平稳下降，租赁市场在今年出现了较大幅度的反复震荡。近期，租赁市场的成交量呈现了一定幅度的上扬，相比上月上涨6.74%，成交均价为4895元/月·套，较10月份下跌5.45%。
“今年以来二手房市场涌入了大量的客和改善性需求购房者，租赁市场中以租养房的比例提升明显，使得市场中部分中租赁市场房源供应量增幅明显，进一步拉低了本已是供大于需的租赁市场价格；另一方面，租赁市场价格的不断下滑，租赁性价比提高，由此带动了近一段时间内租赁市场成交量的不断提升。”我爱我家专业人士介绍。
淡季的来临，租赁市场的需求量下降明显。通过数据显示，租赁房源市场供给量环比减少了16.0%，求租量环比减少了24.27%，市场中呈现出明显供大于求的态势。中原市场三级部认为，“由于冬季租赁淡季来临，市场中新增租赁人群减少，换房人群不多，因此租赁需求量和成交量均有所减少。”
●租赁率下降
部分业主改租为售
据有关数据显示，11月北京二手房全月住宅成交量达到31288套，成交均价达13150元/平方米，环比10月均价出现了10.3%的上涨。与成交活跃的住宅市场相反，11月北京的租赁市场率持续偏低，租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。
在红庙路某中介，工作人员陈先生介绍，上周，一个房主委托他出租房，找了6个客户都不满意，房主急了，挂出出售的牌子，结果当天就有十家人排着队要看房。“由于二手房成交活跃，近期房源供应紧张，目前租金偏低，而房价从年初到现在涨幅达五成，出售房屋的远超过租金的。”
笔者从中原市场三级部、美联物业获悉，近期二手房市场成交活跃，在恐慌性需求的推动下，入市房源快速消化，供需矛盾加剧，平稳的租金，飙升的房价，令许多房主看到了入市的契机，二手房业主由租转售的现象明显增多。据统计，有15%的租赁房主，目前已经转租为售。
“虽然今年11月租赁市场的租金水平略高于去年同期，房价的过快增长使得租金与房价长期偏离，打压了房屋租金的利润空间。”我爱我家专业人士分析认为。
●提示●
抄底租房 提防隐性成本
笔者从我爱我家、中原市场三级部了解到，目前，因为淡季的原因，房东对租金要求也会相应地降低，租户和房东的议价空间会有所增大，同时，这个时候租房需求减少，房源供应充足，这样一来租户就有了更多房源选择。“在租赁市场开始步入淡季的时候，事实上恰恰是租户选房的好时机。”
但是，年底抄底租房，除了关注目前房屋的租金价格是否较低外，还需提防隐性成本。
首先，一些业主会把供暖费加入其中，冬季供暖将持续到次年的3月中旬，这样将多交三四个月的供暖费；其次，如果春节回家，要把春节回家房屋空置的成本算入其中，考虑自己回家时间的长短来计算房屋空置成本的多少；再次，年底出租的房屋中有许多为一年合同到期后继而又出租的房源，由于此类房屋此前被长期出租使用，因此年底租房者应对房屋内的家具、家电、管道等使用情况仔细查看，以免出现因为需要维修、更换等造成日后居住不方便的情况，甚至额外增加修补的费用。 此外，年底租赁市场虽然房源充足，租价相对较低，但是租客们也不可粗心大意，在房屋的选择、合同的签订、代理公司的选择以及与合租人的责任、义务的等方面都要注意一些细节。
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