多数大城市供地不足50% 京四季度或收紧供地

房天下综合整理  2009-10-27 08:57

[摘要] 截至9月底,全国多数大城市仅完成全年住宅用地供应计划的不到50%,其中,广州、深圳两个一线城市仅完成30%左右。

(来源：每日经济新闻 )经历相对平稳的第三季度后,年底土地市场可能再次掀起热潮。

昨日,《每日经济新闻》记者从中原地产研究获悉,截至9月底,多数大城市仅完成全年住宅用地供应计划的不到50%,其中,广州、深圳两个一线城市仅完成30%左右。

业内人士分析,尽管很多城市可能无法完成全年任务,但在供地指标的压力下,第四季度可能会再掀供地热潮。

一线城市“无地可供”?

来自中原地产研究的数据显示,截至今年9月,北京市通过招拍挂方式完成住宅用地供应469公顷,与全年1100公顷的供地计划相比,仅完成43%。

根据北京市国土局年初下发的土地供应计划,今年北京市将供应住宅用地1300公顷。中原地产研究研究员许芹表示,除去不通过招拍挂方式出让的廉租房及经济适用房类用地,今年北京的住宅用地出让计划共1100公顷。

根据中原地产的数据,同期上海完成住宅用地供应523公顷,占全年供应计划的60%;而广州、深圳的住宅用地供应均不足200公顷,仅分别完成全年计划的35%和23%。

二线城市表现各异。数据显示,重庆、南京、长春的住宅用地供应分别完成全年计划的50%、32%、19%;武汉则完成全年指标322公顷的99%,几乎提前完成任务。同时,今年1~9月,天津完成住宅用地供应1761公顷,与970公顷的全年计划相比,超出82%。

研究人员杨红旭向《每日经济新闻》记者表示,即使到年底,很多城市也完不成全年供地计划。他表示,随着土地资源越来越稀缺,不少城市面临着“想增加供应,却找不到土地”的现象,建设用地供应不足已是常态。

他表示,一些城市已经透支了未来几年的建设用地供应指标,只能通过征地的方式提供新增供应。相比之下,二线城市的土地资源较为宽裕。

许芹向记者表示,从2005年开始,深圳已经不再供应关内的土地,而关外的地块有限,使得深圳市近两年的土地供应和成交一直维持在较低的水平。

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土地市场供不应求

在尚未完成供地计划的情况下,第四季度会不会出现供地高峰?杨红旭认为很有可能。他表示,尽管二季度已经迎来一轮供地高峰,但总体而言,目前的土地市场仍处于供不应求的状态。

政策层面却未必支持大规模土地供应。近期以来,国土资源部多次强调,我国建设用地预留数量是足够的,每年供应的土地开发商都建不完,并督促各地加快闲置土地开发。

许芹表示,多数二线城市仍将会在年末迎来供地高峰,一线城市情况则有所不同。她表示,近几年来,北京都没有完成土地供应计划。同时,由于土地出让价款已创历史记录,政府推地的积极性也许会受到影响。

根据中原地产的数据,截至今年9月,北京土地成交金额为571亿元,超过去年全年501亿元的历史高点,再创新高;同期,上海完成土地成交金额664亿元,也超过2007年514亿元的历史高点。

杨红旭表示,今年以来,虽然各地供应地块的面积不大,但位置相对较好,单幅地块价格较高,进一步推高了土地出让价格。他认为,出于“政府敛财”的舆论压力,一些地方可能会减少土地供应。

北京市场似乎已有此趋势。根据北京市土地整理储备的数据,10月,北京仅成交一宗住宅用地,住宅用地供应面临断档现象。今年年初,北京市国土局曾公开表示,今年要改变之前年底集中土地供应的局面,争取在前三季度实现土地的大量供应。

许芹表示,若北京市国土局能兑现上述言论,那么除北京外,其他三个一线城市都将会在年末迎来供地热潮。

新闻链接

广州大学城再推5地块 平抑房价愿望恐落空

每经记者 朱玲 发自广州

广州市国土房管局近日公告称,将再次推出5幅住宅用地。据悉,5幅地总用地面积逾6.6万平方米,总建筑面积达20余万平方米。初步计算,这5幅地块起拍价折合楼面地价约4000元/平方米。如果成交价达到近期该区域7000多元/平方米的均价,总地价将超过15亿元。

满堂红企业发展部首席研究员龙斌认为,此次土地供应量庞大,相当于目前大学城土地市场已经放出来的总量。根据广州市国土局对大学城规划显示,该区域共计推出22宗住宅用地,2008年全年仅推出3幅用地,今年以来加上此次已有9幅地块推出。龙斌表示,大学城对广州楼价有推动作用,政府这一次在大学城集中推出新地,可能是想通过增大土地供应来平抑大学城房价。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,此次推出的地块地理位置优越,其中一块地拥有全部的江景资源,又,其最终成交价格恐怕会比之前的“”更高。

黎文江认为,就算开发商以起拍价拍得,依照成本价占其销售价格的3~4成来看,其销售价格也都将在1万多元/平方米,这个价格怎么能平抑房价?此外,该区域人群的购买能力相对较强,这无疑也会推高房价。

谁会是今年上海下一个新？这个问题正变得越来越不敢“设想”。然而，上海“卖地”收入已经让上海政府性基金赚得“盆满钵满”。

9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，再度发力拿下了位于徐汇龙华路1960号的地块(龙华地块)，其楼板价达到了惊人的27231元/平方米，再度诞生。这一笔土地出让交易为上海前三季度土地出让市场的“火爆”画上了一个大大的惊叹号！

10月中旬，上海市财政局知情人士明确地告诉《中国经济周刊》：“由于上半年土地市场交易平稳以及三季度‘’频现等原因，我们初步测算，在今年三季度，年初定下的土地出让金收入已经实现了超额完成。”

实际情况究竟如何呢？

上海卖地收入超全年目标

在今年8月的一次会议上，上海市财政局局长葛爱玲曾坦言，去年下半年起，包括房地产在内的四大行业收入“由旺转弱”，影响了全市财政收入增长。

或许，正是在这样的“担忧”之下，今年年初，上海市财政局在向上海提交的预算报告中，设定的今年上海市土地出让金处收入仅为393亿元。与前两年的上海卖地数据相比，该目标显得十分保守。此前的2007年，上海公布的土地出让金是481.294亿元，2008年是398.184亿元。

《中国经济周刊》从上海市财政局获悉：今年上半年，上海市土地使用权出让金收入已经完成了242.65亿元，实现了全年指标的61.7%。

而根据现有公开数据测算，今年三季度，上海的“卖地”收入已经远远超越了全年实现393亿元的目标。而之所以能够超额实现，可以说与今年第三季度，上海土地买卖市场火爆、频现密不可分。

7月23日，金地集团拍得赵巷10号地块，价格为30.48亿。8月27日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22亿元。9月10日，“总价”中海地产拍得长风地块，价格为70.06亿元。9月17日，“单价”海航集团、保利地产分别拍得黄浦江两幅地块，价格为18.24亿元、30.05亿元。9月30日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45亿元。

仅凭借上述五次“级”的上海拍卖土地交易计算，属于上海政府性基金的土地出让金及相关就达到了256.5亿元，加之上半年的242.65亿元及其他土地出让，这意味着，截至今年三季度，上海市政府在土地出让上的已实现了近500亿元。

大规模供地抑“”

上海市规划和国土资源管理局知情人士向《中国经济周刊》预测说：“今年上半年，上海共推出商品房土地188公顷，实现了242.65亿元的土地出让金，若下半年‘井喷’式的土地供应以及频出的局面得以延续的话，全年实现800亿以上的土地出让金的也是有可能的。”

然而，房地产市场人士普遍认为，一旦上海市政府提高土地供应量，类似于今年二、三季度的“”频出的现象将不复存在。

那么，今年四季度，上海的土地供应情况究竟如何呢？

9月30日，也就是今年三季度最后一天，上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上公布了沪预告字(2009)第11号土地使用权出让预公告。

该公告称，此次拟挂牌出让地块预公告涉及浦东、普陀、闸北、杨浦、宝山、闵行、嘉定、松江、金山、奉贤、青浦、临港新城(原南汇)等12个地区共计40幅居住类及商业类土地，约355公顷国有建设用地。

据《中国经济周刊》从该局内部人士处获悉，这也是上海有史以来规模的一次土地集中供应，其目的就是“为科学合理安排土地供应规模和进度，方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息”。

在获悉这一消息后，有房地产开发商告诉记者，由于今年上半年上海市整体土地供应量比较小，仅为188公顷，致使很多房地产开发商认为上海市政府及规土局有意紧缩土地供应，因而出现“频现”的情况与此也是相关的。如果上海市政府在今年四季度，土地供应能够放开，开发商对于是否购买土地和用什么价格更为合理购买土地都会变得更可预期，这样的话“频出”的现象自然而然会减少。

记者看到，此40幅土地分别将从10月中旬到11月末进行“推介会”。而位于城区的普陀区的真如地块、长风等4幅地块，和位于闸北区的1街坊地块将成为考验今年四季度，新是否会诞生的关键。