[摘要] 10月15日第五届中国地产金融年会在北京银泰柏悦酒店举行，华远地产总裁任志强就土地制度问题发表了自己的观点，指出土地的垄断加暴利成就天价，需严格执行土地招拍挂。以下是其精彩观点。
华远地产总裁 任志强
10月15日第五届中国地产金融年会在北京银泰柏悦酒店举行，华远地产总裁任志强就土地制度问题发表了自己的观点，指出土地的垄断加暴利成就天价，需严格执行土地招拍挂。以下是其精彩观点。
今年是频出的市场，北京到目前为止654.4公顷按的土地，完成今年计划的51%，今年很难完成计划，但是销售额已经达到了700亿，我们历全年完成任务的情况下收入是570个亿，和历史纪录相比，地价增长了1.3倍，9月份当月土地溢价值达到129%。
齐部长提出不赞成高房价，但是一直没有人提出政府为什么不限制地价，就形成了一种悖论，政府提出土地的价格越高越好，房价是希望越低越好，九月份情况来看，楼面地价环比上涨37%，目前为止九月份房价同比上涨2.7%，环比上涨了0.8%，比上个月环比下降了0.1%，可是土地价格飞涨，今年二季度的时候，拍卖的土地中37%的土地溢价超过，三季度变成57%的土地溢价超过，一半以上的土地是以超过地价的比例出让的。
土地对未来房价产生了巨大的影响，原因是什么？很简单，就是土地公有制。在全实行土地招拍挂方式进行土地出让的国家里面，除了中国以外都是公有制和私有制并存的，国家的土地基础基本是以土地允许私有化为基本的制度，在招拍挂的过程中，比如说香港就会出现公有土地和私有土地进行价格平衡，公有土地拍卖过高的时候私有土地就会以低于这个价格出让，平抑了这个价格。中国的土地是公有制的，没有私有制的土地进行平衡，因此土地的价格会在单一土地供应制的时候出现物以罕为贵，所以我们在商业上有一个著名的反垄断法，但是土地供应上没有。所以这种垄断和商业形成的垄断是一模一样的，因此就是垄断加暴利。
在中国的部宪法中并没有规定土地公有制的，1954年中国部宪法提出土地私有制，我们看到60年大庆的时候之前有很多的战役电影，这些电影里面最突出的是为什么我们60万军队可以打败国民党的80万军队，总体上来讲，几次战役之后，我们的人数增加了，重要的原因是国民党的80万军队里面包括了自己的后勤，但是中国的60万军队是不包括400万老百姓的独轮车，这些是来自于打土豪分田地，所以我们建国初期的部宪法比较满足分土地的要求，所以我们的老百姓可以不怕一切牺牲，我们告诉解放军，你的家乡打土豪分田地了，所以我们的倍数关系发生了变化，形成了中国的土地革命。
谁修改了宪法？我们的宪法实际上并没有在中间发生修改，而是党的六十条，这个六十条提出了人民公社好，在的时候是初级社、中级社、高级社，那时候把各种东西进行了入股形成了合作社，后来党的六十条变成了集体土地，这个集体土地实际上是党的文件在前，而后我们修改的宪法，尤其是1958年苏联提出将全部的土地国有化，毛主席曾经在读斯大林苏联社会主义经济问题谈话时说到苏联宣布土地国有，我们没有宣布土地国有，他认为这是我们与苏联当时的不同。但是随后这种土地的集体制变相的成为了公有制，国家可以征用集体的土地。
当土地非商品化的时候土地是无价的，我们没有国有化之间的差别，但是土地可以成为商品的时候，就变成罗杰斯所说的“土地是一种好的，因为人们再也不可能再将它多增加一点”就可以解释出现之后为什么连续出现新的，因为大家认为土地最重要。
在公有制的基础上，1879年乔治亨利写了一个书《贫困与进步》，他当时在全球个提出土地公有制，而且附加条件是单一税，土地公有制的前提是单一税。在中国为什么出现，因为中国的土地公有制没有单一税为前提的，因此导致了价格的扭曲。在拆迁一个旧房子，并没有向国家缴纳一分钱的土地资金，但是拆迁的时候是按出让价格进行拆迁的，比如说为了拓宽长安街，三万多块钱一平米的价格，那个破平房盖的时候可能200元，但是它并没有缴纳土地的价格，假设我们的拆迁房不管是什么土地，必须规定你先缴纳土地资金，我倒给你算，你用了十年还有六十年，反过来给你拆迁价格，也许就没有这么多的拆迁毛病，恰恰由于土地资金的差别和公有制分离了，产生了重要的问题，公有制是不是合理？
马克思读了乔治的文章后认为，在共产党宣言中提到过渡措施的地方指的是土地公有制，但是公有制并不是马克思主义的根本理论，他认为乔治的说法只是产生资本家仇视土地者的一种态度。
我们的土地公有制既不是建在马克思理论的基础上，在八大提出社会主义好之后，因为有了三年的自然灾害，1964年我们纠正了人民公社好的错误，紧接着文化大革命又提出了九大提出了宪法修改，你们可以查一下历史，最终变成了土地公有制。
在土地公有制的基础上形成的结果是中国变成了极度落后和贫穷的状态，邓小平在78年改革之后，首先承认了农民的土地承包责任制，小岗村的农民是按了血手印的，邓小平的《三资法》就是搭配了土地的传统公有制可以有偿使用和依法转让。91年的时候我们出台了55号令，在《三资法》可以租用的条件下让土地进行了可以有偿出让，让我们的土地在完全公有制的情况下又进了一步，1995年房地产管理法又更明确了开发商的义务，同时也提出了我们的两种土地制度，房地产法只管国家建设土地，而不能管农村土地，同时明确了两种土地的供应方式，一种是划拨土地，城市建设当中划拨方式进行供给，比如说廉租房和经济适用房，另外一种出让可以分为协议、招标等方式，就给市场化提供了一个基本的前提。到了2002年的7月1日，我们开始实行了新的土地制度，就是实行商业建设用地的垄断式供应，必须进行招牌挂，随后2003年出台了的土地必须进行招拍挂制度，等于这项规定取消了法律规定当中的协议出让方式，招拍挂又以拍卖为主，实际上是以价高所得的方式，政府成为了商人，政府不再服务于市场，而变成了城市经营的主体，所以天价土地成为了地方政府升官的机遇，最典型的就是杭州市的市长成了建设部的副部长，因为杭州的土地是严格执行招拍挂。
政府合法谋取土地的暴利也成为一种机会和机遇，这种情况下，我们在03年又出台了严守18亿亩红线的政策，03年本来是市场严重供不应求造成恶化的情况，但是03年出台的不是增加供给，而是继续减少供给，关紧两个闸门进行市场调控，土地资源变成了稀缺的产品，为什么我们会说大量的投行把土地储备变成衡量公司价值的标准，这都是投行对开发商的误导是不对的，是政府发出的信号是土地不再增加了，是要严格控制的，这种信号发出了之后导致了投行有一种认识，土地是稀缺资源，更值钱了。
很重要的一个，为什么要坚持18亿亩红线不能变，是因为我们饱受了自然灾害饿死三千万人口的威胁，实际上是马尔萨斯人口论的变形，在人口增长的时候，不保证一定亩数的粮食种植的话，我们难以避免粮食的威胁，所以中国政府强调粮食威胁对我们中国安全的重要性，但是有一个误解，耕种面积和粮食播种面积不是一个概念，我们保持18亿亩耕地，但是18亿亩耕地并没有完全都种粮食，为什么我们只有6亿人口，同样的面积但是我们饿死了三千万人，就是那时候的产量决定的，并不是的耕地数决定的。
这是我们国家的土地供应和粮食耕种的关系，在土地面积上，在相当一段时间，我们的耕地面积并不是减少，但是我们粮食的种植面积是在减少的，2003年的时候，我们的种植面积只有14.8亿亩，但是我们的耕地面积不是这样的，所以这两者之间不是一个对应的关系，更重要的是我们的小麦大家已经知道了，已 过了亩产量1000公斤，水稻已 过了1200斤，又出现了大面积的千公斤的亩产量，这些实际上可以转换土地耕种面积的，另外我们的大棚，过去一年种菜一季两季，但是大棚可以种四季，以色列是沙漠国家，但是他们是水果出口国，是因为他们的科技让他们在没有耕地的情况下，在一间房子里面可以种七八层水果，所以获得丰收。
现在我们的玉米几乎没有人吃了，大量的用于养殖，当人们的饮食结构发生变化的时候，不再以粮食作为生存的必需品，而转为了吃肉，大量的玉米已经转化成肉类，肉类让人们的生活质量提高了，粮食已经不再是用亩数决定的产量的问题，再一个是粮食价格低，低到什么程度，粮食可以做酒精，玉米可以做燃料，会消耗大量的粮食，不是同一个概念。在今年六月份以前市场产量的是印度茶，六月以后中国的茶变成了的产量，产量，但是销售是不是超过了立顿，因为我们的茶产地是两公顷，很多的不到两亩地，我们看到中国无数品种的茶，每个茶的产量都不够大，大没有办法竞争，只能用于腐败。因此由于土地的限制条件和它不能扭转和合并，造成了我们的茶叶生产没有统一标准，小规模，技术单一，非标准化，就让他的效率大大的降低了，土地非私有化禁止扭转的情况已经制约中国经济的发展，从农业到工业、到城市化，如果仍然不能解决中国的土地问题，今后的经济发展什么转型的都是胡说，几乎不可能。
我们不管别人，就管盖房子，我们就说说城市建设区，目前我们城市建成区应该是3.48万平方公里，占国土面积的0.36，意味着什么呢，如果960万平方公里中国的土地上，拿出1%的土地面积可以住15亿人口，所以城市建设并不能大量的侵占我们的国家土地，更没有过多的侵占耕地，我们的一些别墅盖在山上，但是也会被别人说为大量的占有耕地，最后因为18亿亩红线不能建设，是03年开始禁止别墅类土地。其实大部分的别墅用地都是山上，反而不让人住，我们不知道什么道理。
我们的宅基地16.8万平方公里，住了7.2亿人口，如果我们允许土地进行流转，允许农民用宅基地变换资产进城，允许我们的土地转换成一部分建设用地或者耕地，为什么中国政府允许1.75%的国土面积允许农民居住，不允许拿出让城市人住呢，这个不知道为什么。
最近我们在成都看到，大量的农村土地流转的试点，农村的宅基量的减少，但是住的房子好了，把大量的农民变成了拿工资的农民，结果是建设用地不但大幅度的增加，大概增加了27%，农业也增加了接近于20%，如果按照城市的容积率计算16.8万平方公里农村宅基地的话，大概可以节约两亿八千万亩的耕地，所以不是土地容量不够，也不是说我们面临着资源紧张程度，而是我们国家政策上出了毛病，核心在于必须改变现有的土地制度，同时改变现有的商业用地供给方式。有了这两种改变，未来几十年我们别说保八了，有可能保十一，保十二的高速进展的过程。
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