[摘要] 第一点，房地产的发展、包括房地产金融的发展需要有正确的舆论导向；第二点，要积极慎重的推动房地产的积极创新。
原常务会原副委员长、著名经济学者成思危
10月15日第五届中国地产金融年会在北京银泰柏悦酒店举行，原常务会原副委员长、著名经济学者成思危先生主张房地产金融的发展需要有正确的舆论导向，“房价大跌论”、“腐败致涨论”等观点不可取。以下为成思危的主要观点：
我在中科院建一个新民经济与经济研究，最近我刚完成了一个有关房地产方面的研究，今天我想讲其中的两点供大家参考。点，房地产的发展、包括房地产金融的发展需要有正确的舆论导向；第二点，要积极慎重的推动房地产的积极创新。
房地产业的发展跟舆论的引导是重要的，但是坦率的说在房地产的舆论引导上，现在确实是有各种各样的说法。有骂开发商的，也有骂政府的，也有骂学者的，有的说房价还可以降40%，有的说中国的房价收入比已经达到了20多倍，有的说要搞第二次房改，各种舆论都有。
我觉得确实有必要，当然发表各种意见是民主的权利，但是我认为我们应该讲道理，讲科学，不能瞎说。你可以不同意我的意见，但是要尊重我发表意见的权利。不能别人一发表意见，就来一顿痛骂，我看任志强捱骂捱的了。
究竟对房地产应该有什么样正确的舆论引导，我觉得应该有以下几个方面，个要认识到房地产业它是一个国民经济发展中的支柱产业，房地产的特点，，它是必需性，第二是高值性，第三是耐用性，第四是不动性，由于工作的变化，子女想找一个好的，由于收入的增加，可能就要搬家，所以这个房地产对于经济的带动作用是很明显的，根据我们的研究，100块钱的房地产可以带动60多个行业，包括生产资料、生活资料，甚至还包括服务业。
在当前来看，在应对金融危机的情况下，房地产业更有重要的作用，因为它不仅是可以拉动生产资料的需求，也可以拉动消费资料的需求，同时也可以拉动服务业，同时还可以增加就业。因为建设每一万平方米的住房大概可以100个人的就业问题，所以我们应该看到房地产业在国民经济发展中就是一个重要的支柱产业，在各个国家都是这样，这是。
第二，房地产、住房本身它有两类，一类是保障性住房，一类是商品房，这两类不能混为一谈。现在有很多人说住房是公共产品，这个说法不对，保障性住房是公共产品，商品房就是商品房，保障性住房要按照公共产品的办法处理，商品房一定是按照市场的规律处理的。如果想用市场的办法解决商品房的问题，那说实话，是解决不了的。美国的次贷危机在一定程度上是想用市场化的办法解决低收入阶层，所谓的蓝领阶层能够购买起自有住房的问题，最后导致的结果不仅仅是买了房最后房子被收回、拍卖，反而形成了对低收入阶层的一个圈套。
第三，保障性住房是要靠政府解决，但是目前我们国家的情况下，解决保障性住房只能是解决低收入并且住房困难的那部分群众的问题，因为国家的财力有限，我们只能是低收入，包括低保护。但是有一些住房有困难，有一些只是收入低，但是原来有住房。要解决这部分人需要有相当大的才可以，我们那时候调查过，860万户，近年来解决一些，但是加上棚户区，我跟住房城市建设部部长讨论过这些问题，现在1000万户的住房困难户政府三年内解决都是艰巨的任务，所以不可能进一步扩大住房的保障面。现在网上有很多的舆论说房子太贵，希望政府打压房价，扩大保障面，扩大保障面我认为是不可能的。同时要注意，保障性住房应该是标准相对不能太高，保障性住房标准高了会产生两个问题，一个问题是容易产生有的人千方百计想办法，本来不符合条件的，通过各种不合法的手段，包括行贿等等手段取得本来应该是穷人住的房子。我们北京市有的所谓的经济适用房面积超过100平米，而有的经济适用房小区出租率达到70%以上，很多买房并不是住，拿来出租的，我听说有的一买几套，最后打通成了豪宅了，一层楼都是一家人了。
所以保障性住房的标准不能高，标准高了一方面会产生有的人要钻空子，挤占了低收入人群的房子，另外会产生心里不平衡，有一些感觉别人收入比我低的不是太多，可以住那么好的房子，也不平衡。所以我认为保障性住房应该是标准包括面积要低于普通的商品房。我提出了一个看法，保障性住房的面积应该是当地平均面积的60%左右，这是比较合理的。
当然了，也不能太差，因为有的经济学家提出廉租房不应该有厕所，应该是公共厕所，现在情况来看，可能厕所、厨房、淋浴还是要有的，这是基本生活需要的。不像文革期间五口人住20平米的房子，厕所还在公共厕所，现在的情况不一样了。所以保障性住房、廉租房和经济适用房我认为标准应该是一样的，但是不同的是一种租，一种卖。
所以说70%的人的住房要通过商品房解决，通过市场解决。现在网上炒的很厉害，你想真的低收入者，真正比较厉害的是所谓中等收入阶层，炒的各种看法，我认为也应该客观的分析一下，很多人是住房收入比来说中国住房的状况，老百姓买不起房子。这个住房收入比在联合国其实是参考性的指标，因为有不确定的因素，收入怎么算，按联合国定义是中等收入家庭的收入，有的学者一算就拿全体人的平均收入来算，当然就低了。也要看在哪个城市、哪个地段买房子，买的面积是多少，你说中等收入家庭在王府井买套100平米的房子，你的住房收入比超过30%了，肯定买不起。所以住房收入比这个概念我们要科学的用，不能那来炒作的情况。
第四，我们到底有没有购买力，买不起房，中国的住房收入比这么高，到底有没有购买力，所以有人说没有有效的需要，但是实际情况看，是有有效的需要的，这个要客观分析，一个是中国很多中等收入阶层三种情况，一种是确实没有房子，一种是有房，但是想买更好的房子，还有是想买第二套住房的，三种情况都有。
改善住房和买第二套住房肯定是有购买能力的，那么像改善住房，按住房收入比来算肯定不行，原来有房子，房子是财产，老房子卖出去等于说实际要付的钱少很多，所以不能这么算。真正没有房子的人买房的时候确实有困难，但是中国的特点是父母、亲戚都会给予一定的支持。所以也能够在一定程度上买的起，有人说房价掉，而实际房价在涨，如果没有需求怎么可能涨，就是中国住房的有效需求确实是存在的。这一点应该看到，而现在的问题我们的住房供应结构和需求结构之间不够匹配，再有一个问题就是有关的政策可能对于真正无房户的照顾不够。
所以我的主张是这三种情况要分开，政府应该重点关注的是那些确实没有房，要买房的，像大学生毕业，过两年要结婚，确实是没有房子，所以北京前一段有一个舆论说“房价是丈母娘炒上去”的，丈母娘要求女婿买房女儿才嫁给你，确实有一些女同志说没有房子免谈结婚，这个确实是刚性需求。对于这些人不能采取保障的办法，但是你要采取一些有利的政策，我认为从银行可以考虑，从学者的看法一个是降低首付，因为他有一定的职业，买套房子的首付可以适当的降低，第二、付款方式可以考虑变换，因为收入是不断的增加的，可以先付少一些，逐步的多一些，在付款的方式上做一些调整来帮助这部分确实没房户解决买房的问题。
但是对于改善住房，买第二套住房要按照市场的供求规律定价，因为政府不可能干预市场，更不会打压市场，打压市场的结果会造成供需的进一步不平衡，在一定程度上会造成反弹，最近房地产的上涨我认为是两个因素，一个是前一段时间的一些打压，造成了供应的减少，现在出现反弹；第二是由于对通货膨胀的预期，所以很多人认为买房保值，从这两个角度造成的。
再有一点，我们还是要提倡适度消费，这一点重要，我计算过各国的居民住房面积和人均GDP的比，这个比值在各国来看，大概是10-20。中国现在人均GDP是3000多美元，就算按购买力评价计算，再给他翻一番也是6000多，所以在这种情况下，我们现在的住房面积如果按照建筑面积算，当然是20多平方米，按照实际使用面积算是20平方米左右，这个数字算下来比国外的标准已经高了。当然了，由于我们国家在发展的过程中，而且中国人的习惯是对住房的重视，这个比例稍高一点也是合理的，但是太高了，肯定是有问题的，两口子结婚，按人均20平米居住面积的话，买40平米就够了，你说买130平米的，你肯定是负担不起的，所以适度的消费重要，等生了孩子之后，收入在增加，可以换一个大一点的房子，不要一次所谓的一步到位，那肯定会有问题。
最后从舆论导向来说，还是要宣传法制观念，法制的观念重要，说实话，银行按揭本身就是为您买房提供了条件，如果没有银行按揭的话，以前大家知道都买不起房子，存钱存够了要到老才可以买得起，有了按揭应该说为买房创造了有利的条件，但是有人说银行按揭了，我成了“房奴”了，那是肯定的，你借了钱就要还的。
另外房价一跌就要退房，那房价涨了怎么算，按照合同法规定，确实有不符合合同要求的，退房是可以的，但是没有理由的退房恐怕也不合适，这些都是法制观念的问题，所以我认为住房问题的正确舆论引导是重要的，不然的话，他会对整个商品房的市场造成一定的混乱。
有的学者是老百姓爱听什么他讲什么，他说北京房价还可以降30%，这不成笑话了吗？不可能，长期来讲，房价总是螺旋式的上升，2007年我就讲过，长远来看，地价在涨，劳动力在涨，成本推动房价都会涨，另一方面从需求来看，现在北京买房不单是北京市的人买，人民都可以买，甚至国外的友人都可以买，所以这个需求不是北京市的购买力，而是甚至全的购买力。我曾经说过上海要建设成国际金融，这是已经宣布的，但是真正上海要建成国际金融的话，上海的房价也要跟国际金融的价格差不多，因为国际金融肯定要有大批的国际人才进来，房价能不上去吗。从长远来看，房价总是波浪式前进的。所以这种错误的舆论不应该说，有很多人听了这些话，当时不买房，等着房价掉，现在来看是不对的，人们的心理是买涨不买跌，但是舆论是起来一定的作用的。
再有舆论是把房价完全归结于腐败，这个是不对的，我觉得也有腐败，我专门做过分析、研究，但是不能把腐败作为主要的原因，房价是由四部分组成，一部分是我们通常讲的建安成本，一部分是土地成本，楼面价格，一部分是政府税费，一部分是开发商的利润。根据我的计算大概各占1/4。
房价本身你就算能够解决腐败问题，利润降低一点，灰色成本降低一点，整个的成本也降低不了多少，另外政府的税费在一定程度上起到二次分配的作用，政府的税收应该建设廉租房或者经济适用房，但是有一些政府拿这些钱盖豪华的楼，这是我反对的，应该取之与民，用之与民，但是这不是房价的主要的原因。
至于第二次房改，如果我们再搞第二次房改，政府把的住房包下来，不现实，也不符合社会主义市场经济发展的方向。
另外我讲一下金融创新，金融危机以来，有很多人对于金融创新大加谴责，认为中国好在没搞金融创新，要搞的话，问题就大了，我说这种看法是肤浅的，金融创新的目的是通过对冲减少风险，同时也是投机机制，不严会出现问题，但是金融创新本质是为了提高效益，大家知道有一个词是化率，美国的化率到62.5%，只有800多万的本金发行了5.2万亿的债券，有两万五的本钱可以做一百万的生意，如果你的于你借钱利率的一个百分点，你就赚了大钱了。但是如果你的率低于利率一个百分点就要出大问题了，你连债都还不起，化率一个方面是金融效益高，另一方面也是风险很大，这里面存在平衡的问题。
中国的化率是很低的，我们的钱借给美国8000亿美元，就收那点美国国债的利息，他拿去赚两个百分点，他赚了多少钱？所以要算这个帐。在国外来看是金融创新过度，没有跟上，从中国来看是金融创新不足。对于房地产金融来看，创新更加重要，大家知道，房地产金融在我们房地产本身必须要依靠金融，买房的人要按揭，开发商要贷款，都要依靠金融，而金融对于房地产业来说，也是重要的。所以大家看，对于开发商来说，如果借款的周期短于开发周期就有问题，另外融资成本相对也会高一些，对于银行来说，大量的放贷按揭出去，流动性，大量的债权，流动性都会出现问题。对于一般的者来说，由于房地产是高值产品，一般人不具备的条件，有相当的经济实力才可以去买房实现的目的。
我们现在从舆论上看，和炒股两类都在，炒股也是投机，但是没有人批评，对没有人批评，炒股比较容易，人多，人相对少一些，所以的人会倍受谴责，但是实际上通过金融创新，就可以给很多人的机会，一方面开辟了很多直接的渠道，因为我们现在国家直接渠道太少了，主要靠银行，这个对银行的压力很大，所以我们要多开辟直接、融资的渠道，另一方面也减轻了银行的压力，并且可以提高银行的流动性。所以开展房地产金融创新可以说对增加者的财产性收入，对银行和开发商都是有好处的。
房地产的金融创新根据我们国家的情况，我认为有两个问题是我们现在很值得探讨的。一个就是RITS就是房地产基金信托，因为有稳定的现金流保证，所以保证了凭证，这种凭证通过严格的管理和专业控制是比较好的工具。所以国务院08年关于《金融促进经济的若干意见》里面提出要拓宽房地产融资渠道，这个重要。
RITS试点现在也在做，当然了，银行、企业、证监会大家都在探讨这个问题，RITS本身主要的现金流还是依靠房租，包括商业地产租赁的收入，这是一个方面。另一方面重要，就是所谓的住房抵押贷款，它的好处是使得商业银行手里的流通性增加，资产负债表就更好看一点了，更重要的是对者来说，有一定的好处，因为住房抵押贷款是定期付息，在某种情况下接近贷款利率，这边的现金流是连本带息收回的，那边的现金流只付息，本是最后付的，这中间有一个时间差，所以它的利率甚至可以接近贷款利率，这个对者有一定的好处，他一般要高于债券利率两到三个百分点，但是如果真的出现美国的次贷危机，那么就会出现问题。但是我们也想想，如果真的按照我们现在的状况，违约的的风险都由银行承担。那这个问题可能就更加严重了，因为银行的钱是老百姓的钱，所以在这个问题上，我认为住房抵押贷款也是我们应该探讨，进行试点的。据我了解商业银行不大积极搞“住房抵押贷款”因为我们国家对贷款的要求率比较严，这部分又是商业银行比较重要的稳定收入，所以商业银行不太愿意把这种债权剥离出来，但是从长远来看，这个还是值得做的一件事情。因为现在的商业银行流动性过剩的情况并不是一个好的办法，商业银行受的压力也很大。
所以我想推金融创新要积极、稳妥，不能因为出现了金融危机就不搞金融创新了，但是另一方面金融要跟上，金融和金融创新是相互制约和相互促进的过程，就是矛和盾的关系，只要有新的就要有新的规定，在新的规定下产生创新。
有了基本的制度去交易，交易的过程中发现问题再去制度，这就是与创新的关系，我也希望民生银行能够在金融创新方面多研究、多思考，作出切合我们国家国情的房地产金融创新，进一步推进我们中国房地产业的发展。
我刚才说了，房地产业是我们国民经济的支柱产业，也是牵涉到千家万户人们生活的必需品。所以如何把房地产业搞好，必须要有金融的支持，所以我今天参加这个会议也就是在这里进一步强调金融对房地产发展的重要作用。而且我们一定要通过金融创新来促进中国房地产行业的发展。在我们建设社会主义过程中，随着我们全面小康的不断实现，我们也会做到让居者有其住所，不一定是自己的房子，但是每个人都有自己的住所，能够使得更多的人有自己的房子，有恒产者有恒心，对社会的稳定、社会的发展，经济的发展都会起到越来越重要的作用。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
