[摘要] 日前,国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布报告称,9月份以来楼市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号,房地产行业会走向一个更危险的极端,并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。
（信息时报）日前,国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布报告称,9月份以来楼市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号,房地产行业会走向一个更危险的极端,并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。【延伸阅读：网民热议楼市"拐点论":房价小幅调整可能性大】
楼市价涨量跌
日前有消息称,国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告(以下简称《报告》),指出9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险信号,没有实体经济复苏和适当的调控政策应对,房地产行业会走向一个更危险的极端。
危险的信号较之2008年出现的“价涨量跌”现象,上述国土部土地勘测规划院发布的此分析报告中指出,2009年6月份之后出现的性“价涨量跌”现象,是一个危险的信号。据悉,6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长,但是交易面积却逐月大幅度下降——6月份房屋销售面积接近1亿平方米,而7月份就下降到了8000万平方米以下。《报告》指出,应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展,增加就业等发展实体经济的政策外,还应该针对房地产市场过度投机的问题,出台系列强化政策。【延伸阅读："十月"低开端 四季度楼市将遇价格"阻击"】
全面大调时机未到
尽管包括广州在内的大部分城市楼价近几个月上涨幅度较大,但仍然有地产认为,暂时不适宜对市场进行太重的调控,毕竟在商品出口形势未转好的前提下,国内经济还是要靠房地产行业及一系列相关产业来拉动,维持内需的稳定还是目前的主要任务。而同时,也有声音表示,但现在楼价确实已经去到一个相对高位,有针对性地进行个别环节的调控也是必须的。
珠江帝景总经理认为,楼市有其自身的发展规律,不管价格和成交量如何变化都是由供求关系决定的。如果价格不断上涨,成交量也在增加,证明楼市的需求大量存在。相反,如果价格上涨而成交量下跌,这种状态维持到一定时候,市场的自然会起到调节作用,开发商会在竞争中下调价格。因此她表示,楼市的调控不应该由人为来干涉。
满堂红研究部经理周峰则认为,现在很多区域楼价已超出了市民的购买能力范围,因此,政府在适当的时期对某些环节进行轻量的调控,应该说还是有必要的。他分析表示,大部分开发商目前已将销售对象定位在客户群,大户型、高总价的产品只适合金字塔尖的客户购买,这样的价格就算中客户都开始觉得无法接受。但只要有足够数量的客户消化开发商的产品,他们便没有的必要。这就是为何市场上的量一直在减,但开发商仍旧不肯的原因。“仅靠市场自行调节,就目前而言还是无法满足大部分置业者的购房需求”。
热点专题：2009国庆周北京楼市成交量分析
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营业税或改全额征收
据悉,由于楼价上涨过快,有关部门今年以来已发出了不少楼市调控信号。地产人士表示,调控必须针对必要环节。
周峰认为,调控环节个是开发商拿地的保证金要适当提高,同时缩短地块出让金的全额付清时间。从原来的一年缩短至半年,这样既可提高门槛,只允许实力大的开发商去竞投土地,有效避免土地竞投后变闲置用地。另外也促使开发商在资金周转期缩短的情况下,尽快将已开发产品通过各种促销策略销售出去,避免大幅度囤积提价。
其次,应该将现有的营业税征收标准适当修改。将今年暂行的两年以内转让的普通住房按差额征收营业税,改成按全额征收营业税,有效抑制短炒行为,避免楼价短期内急速飙升。当然,还有一个环节就是体现在政府对旧城改造的拆迁补偿费用上,今年对市内部分地段的拆迁补偿费相对于以往年份都高出不少,这令到拆迁地段周边的一、二手楼价跟着水涨船高。如果政府在这一环节上适当调低补偿标准,应该对具体板块、地段的楼价有正面的平抑作用。(罗莎琳)
遏制房价过快上涨的政策选择
根据国际经验,房价的非理性上涨有百害而无一利,以日本为典型的东亚国家由于没有控制好房价,几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的危机,从而导致长期的经济衰退。根据美国经济学家库兹涅茨的实证研究,房地产泡沫破灭之后,其调整的周期长度约为20年左右。这一经验数据在日本也基本上得到证实,日本从1989年房产泡沫破灭到现在,已经过去了20年,其房地产业至今看不到复苏的迹象。因此,控制房产泡沫应当成为中国政府义不容辞的职责。
中国是个新兴市场经济国家,并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家,在这样的经济发展阶段,纵容城市房价非理性上涨,必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。为了保护中国广大农民的利益,尽可能缩小中国城乡居民收入差距,也需要政府有效地承担起控制房价的职责。
控制房价过快上涨的方法:一、政府必须承担起为低收入者提供经济适用房或者廉租房的责任;二、降低比率、限制非本地居民进场买房;三、深化财政体制改革、化解政府与地方政府在管理房地产市场上的不合作博弈;四、改善宏观经济管理、放松产业管制、创造更多的产业机会;五、积极化解流动性过剩的冲击。(复旦大学经济研究所所长 华民)
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（北京商报）近日，南京、上海、北京等地相继传出房贷收紧的消息。昨日，记者又从接近层的消息人士处获悉，早在今年8月，银监会便开始对房地产市场运行及信贷风险进行摸底，并初步形成了相关报告，其中明确指出，在楼市持续复苏后，开发商一房多卖、重复骗贷及串谋购房者制造“”等违规放贷现象正在重演。目前该报告是否已下发各银行尚未证实，但从报告反映的诸多问题来看，房贷在范围收紧已是大势所趋。
今年以来，随着楼市逐步复苏，相关贷款发放量也在逐月攀升。来自银监会的统计数据显示，1-7月份，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。其中开发贷款新增4281亿元，个人购房贷款新增6409亿元。
“媒体都在说银行是因为已完成放贷任务才收紧房贷，其实这只是原因之一。”上述消息人士告诉记者，截至7月末，房地产贷款余额已占全部贷款余额的15.9%，“而且违规放贷、骗贷的苗头已经出现，所以确实不能再那么大规模地放贷了”。
实际上，此前无论是在楼市火爆还是楼市低迷的时候，违规骗贷均以不同形式存在过。2007年房价疯涨时，许多投机者为了用的资金买下更多套住房，达到坐等的目的，纷纷与开发商串谋签订假合同制造“”骗取按揭贷款。而2008年楼市低迷时，也有开发商靠一房多卖、重复骗贷来缓解资金链紧张。
银监会摸底报告还指出，在住房刚性需求经过半年左右释放后，市场上投机性购房明显增加，随之引发的个人住房贷款违约明显增多。调查显示，前6个月个人住房贷款违约客户数为1.4万户，同一客户多笔违约或同一楼盘多户违约的例子频现。
针对上述问题，银监会此前已下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求银行加强对房贷的力度，防止信贷资金违规流入楼市。而为了从源头防范风险，下一步部门很可能加强对房企授信的。
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中新社发 井韦 摄
（经济参考报）网络上正弥漫着浓烈的“楼市入冬”的声音。其源头始于刚刚过去的“十一”周,北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市价格普遍上升,交易量却大幅下跌。于是,许多网友认为高房价背离市场,难以为继,楼市拐点即将出现。有网友提出,楼市将重新轮回到买方主导市场的格局。
当然,也有网友表示,国庆楼市的黯淡收场并不意味着拐点将至。开发商“余粮”充足,政府欲完成“保8”任务而严重依赖房地产行业等因素,都对房价形成强有力的支撑。
楼市寒冬
“中国楼市将提前步入严寒的冬季。”某网友如是认为,并提出三点理由:
其一、近阶段,各部委及各地方政府陆续出台多项政策,都表明政府已不再扶持房地产业:研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号;调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的;国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态;严格执行二套房贷政策,抑制房产投机;上海、北京等地集中推地,遏制房价快速上涨;查处“”,规范市场行为;银监会逐步加强贷款管理,表明开发商获取贷款的难度将大幅增加;国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费,开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制……上述政策都表明,政府已不再扶持房地产业,这样,房地产业将迎来洗牌,市场将出现量价齐跌的局面,中国楼市将提前入冬。
其二、开发商在上半年火爆楼市中获利颇丰,在资金压力不是太大的情况下,开发商不会愿意放弃暴利心态。因此,开发商不会大幅刺激消费者需求,这样,市场成交必然难以保障,而缺乏成交支撑的楼市,也必将迎来房价下跌的局面,中国楼市也必将提前入冬。
其三、由于上半年客绝大多数是制造业主,其资金压力相对较小,像2007年客那样大规模割肉出逃的可能性不大。故二手市场接下来的较长一段时间内处于胶着状态,成交惨淡、房价缓跌将是二手市场的主旋律。而这样的市场表现,足可说明中国楼市步入冬季。
此外,某网友认为,当前维系楼市成交量的惟一支撑点就是与投机需求,这两种需求在上半年政策利好的情况下多数已经提早入市,在去除温州6000亿元游动资本与民间其它游动资本之后,银监会为避免金融风险又在严查信贷,最终又将从楼市中逼出一部分违规信贷,现今所剩的游动资本对于今后的楼市成交量影响已经不会很大,因此今后的楼市最终将重新轮回到买方主导市场的格局,购房者观望情绪只会越加严重。
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拐点杳无踪影
网友认为,楼市价涨量跌是趋势,拐点很遥远,几乎不可能。
他解释道,从长远来看,经过今年大半年的一路飘红,价格涨上去,自然成交量会下降,毕竟刚需和购买力是有限度的。在价格涨到一定程度后,只会出现新一轮观望周期,但拐点不会很快出现。原因有四:
一是开发商不缺钱。今年周几乎没有打折特价促销的,声一片,甚至,奇货可居。这说明什么?因为“地主家有余粮”呀。今年是个罕见的“丰收年”,开发商不缺钱,不就已经很对得起“观众”了,还傻傻的指望“拐点”?
二是“”抬升价格。大家都明白一个道理,“面粉”了,难道“面包”还会?各地为何“”频出?而且都是“央企大鳄”?这都是源自对房产后市的乐观估计和充分信心,源自对国家宏观政策和未来发展趋势的精准预测,源自对国际形势和国内动态以及通胀的预期。
三是政府需要。为拉动经济,完成“保8”任务,只有依赖于房地产这个支柱性产业。需要抬高地价,拉升房价,所谓的刺激消费,拉动内需。政府拥有话语权,只要政府需要,可以让房价上涨一百年。从目前种种迹象表明,房价下跌的时候,政府部门都急的像热锅上的蚂蚁,难道指望政府会把房价降下来?
四是通胀的压力。这两天有几个坏消息,那就是西方国家又在要求人民币了,同时美元又贬值了,澳大利亚加息了,国际上又在赌人民币了……这是啥伎俩?这就是国际资本运作的游戏规则,我们可以不关心,但的确关系到每个人,通俗一点就是我们常说的通胀压力。老百姓都知道买房防通胀,难道企业就不知道储地防通胀?这也是大家抢地的原因之一。
房价小幅调整可能性大
新浪网友“天蓝蓝”认为,“十一”期间楼市成交形势释放出市场成交量下探的信号,但据此即大张旗鼓地宣称楼市进入下行通道是不严谨的。
和讯博客博主杨红旭进一步指出:“就我国而言,什么时候不再拿房地产‘救经济’、地方不再高度依赖土地出让金的时候,才能减少政府‘托市’的人为支撑因素,才能使市场机制发威,捅破房价泡沫,使房地产业来次脱胎换骨般的‘崩盘洗礼’。遗憾的是,现在还看不到这个时间点。当前,国家一边保增长,一边调结构,我相信,未来对房地产的依赖度会慢慢降低,等下轮经济中周期再度出现下行拐点时,房价泡沫破裂的可能将明显增大。而目前正在调整中的楼市,房价大跌的条件尚不具备,经历一次小幅调整,然后继续稳步上涨的可能性更大。”
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（来源：新京报）“现在一次性付款可以打到9折,按揭9.4折,这是‘十一’之后定的新优惠”,记者昨日致电位于朝阳区管庄的一项目,销售人员如是说。据本报记者统计,与9月份同期相比,本月北京市场上打折项目明显增多,而一些项目的折扣也开始探至9折左右。
多个楼盘折扣低至9折
记者调查发现,一些楼盘现在都悄然有了折扣。比如,位于朝阳北路的润枫嘉尚,目前均价23000元/平米起,一次性付款有9.4×9.6折(约9.02折)的优惠,而按揭的优惠是9.4折。
位于西四环中路的中堂,7月份将价格拉升至18000元/平米,此后价格保持稳定,记者昨日以购房者身份致电该售楼处,销售人员表示,目前有一次性付款9.2折、按揭60%以上9.6折的优惠。
此外,北苑之前很少打折的某项目,也在即将开盘前开出了9.5折的优惠。而位于朝阳区京通快速双桥出口的金隅可乐+,在均价11000元/平米的基础上,有一次性付款9折、按揭9.4折的优惠。精彩推荐：以“省地节能环保，共筑明日之家”为主题的第八届住博会将于11月盛大召开。购房者在居住生活中遇到的种种问题，将可以通过哪些新技术新产品得到解决？让我们一起来畅想“明日之家”，搜房网将邀请国内外著名与您面>>>>>点击进入
市场不明朗,盘首受冲击
北京楼市经历了连续三个月的价涨量跌后,接下来的市场走势应该是价量微跌。
中原地产董事总经理李文杰认为,现在市场上楼盘的销售策略已经出现分化。打折楼盘多起来,而且部分楼盘的促销力度比之前加大,这说明这些楼盘想赶在年底前促销,回笼资金,这种现象在年中以后开盘的新项目中更为普遍。此外,还有一部分项目,由于之前销售得不错,或许已经完成了全年的销售任务,所以现在即使销量不多,也没有或打折,而是继续“扛”着。
还有业内人士认为,与中低价位房相比,房的走势相对更不明朗,如果三四季度北京市场再次出现滞销,首当其冲的是部分项目,现在一些房项目已开始适时而动,比如屯三里已打到了9折。
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