[摘要] 券商最新发布的地产研究报告认为,信贷宽松局面的终结已成为定局,下半年地产行业的内外部环境将趋于复杂。业内预计,成交量萎缩的范围将进一步扩大,同时,大多数城市的房价已逼近阶段性顶部。
7月以来,在二套房贷收紧预期逐渐兑现的影响下,A股地产板块出现了较大盘更深的调整,地产指数距本轮高点已下跌33.5%。股市、楼市联动,主要城市商品房销售持续萎缩。对此,券商发布的地产研究报告认为,信贷宽松局面的终结已成为定局,下半年地产行业的内外部环境将趋于复杂。业内预计,成交量萎缩的范围将进一步扩大,同时,大多数城市的房价已逼近阶段性顶部。
成交萎缩范围扩大
7月以来,主要城市住宅成交面积有所回落。其中,7月份,30个主要城市中,住宅成交面积环比上升的城市仅占一半左右,而总成交面积环比则下降约4%。北京、上海、广州和深圳四大一线城市中仅上海的成交量环比上升。尤其作为楼市领先指标的广、深两地商品房成交量大幅回落,引发资本市场对房地产市场前景的忧虑。
进入8月份,成交量萎缩的状况更加明显。根据兴业证券对成交量的监测,8月,京、沪、深三地日均成交面积环比分别下滑17%、13%和31%。
国海证券指出,7、8月份,商品房销售面积和销售金额环比持续下降,其中,北京、上海、深圳均出现超过10%的明显萎缩。范围内的“价涨量缩”,可能成为楼市景气的拐点。在价格上涨的同时,由于成交量明显的萎缩,成交总金额出现下降,这意味着市场蛋糕将缩小。而重点城市的成交数据跟踪显示,成交量萎缩的范围开始扩大。
上海证券认为,目前,主要城市的房价已到阶段性高位,而未来房地产的交易量将受到高房价的抑制。
国信证券在的调研纪要中指出,从收入月供比和商品房租供比等指标看,深圳、北京、上海等城市的房价已经偏高。同时,去年被压抑的刚性需求到今年6、7月份已基本消化完毕,现在,需求已逐渐成为楼市购买力的主导;但在租金没有显著提升的情况下,热情也开始下降。下半年,市场流动性偏紧将对商品房销量产生负面影响。
政策近期或现“真空”
近期,市场关注度较高的政策动向,主要包括商业银行购房贷款控制、政府严格土地管理和房地产税收管理等。业内认为,政策在短期可能出现真空期,但长期存在收紧预期。
国海证券分析,未来一至两个月,地产行业政策出台可能存在相对的真空期,下一阶段市场变动将更多反映供求关系的变动。但受中长期通胀预期的影响,宽松货币政策有继续微调的可能。
国信证券指出,二套房政策在执行上是“首付紧、利率松”。对于第三套改善性住房,大多数银行已经不再实行优惠利率政策。另外,多数银行已在5月底完成了全年的贷款指标,因此,从三季度开始银行没有太多放贷压力,这也是构成信贷收紧的重要原因。业内预计,房贷政策整体上还会保持稳定,但不排除地区性调整。
兴业证券的观点较为乐观,他们认为,二套房贷已从“7.0”进入“7.X”阶段,但不同的地区以及相同地区的不同银行之间都有较大的差异。以上海为例,中国银行是大银行中较早严格执行二套房贷的银行,最近出现市场份额下滑的状况。
对于楼市成交量的调整,兴业证券认为,市场自身的原因大于外部原因,主要是前期积累的购买力阶段性释放告一段落以及目前房价基数上的市场预期变化所致,而非利率变化改变了购房成本。
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