[摘要] 华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。
搜房网讯 华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。以下是申银万国证券有限公司总经理黄燕铭先生在今天下午举行的主题为“新起点&新拐点”的圆桌会议上发表的精彩演讲。
【现场直击】圆桌会议五：新起点&新拐点
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申银万国证券有限公司总经理 黄燕铭(摄影 王昊)
关于2009年中国房地产业的发展，我们是这样的观点，长期来看我们是看好的。主要原因，在中国经济发展中，有两个驱动因素值得大家重点关注的，一个是大家讲的工业化，第二是中国城镇化的发展，实际推动了经济的快速发展。中国城镇化程度不光跟美国比，跟日本、韩国比都低，中国还处在城镇化的初级阶段，我们分析师也做过判断，我们认为中国城镇化发展至少还有17到18年时间。城镇化过程中主要有几个因素，是人口集聚，上海、北京这几年人口还在保持的增长，不是因为新生的小孩多了，而是各地年轻人到这里读大学，然后留在地方，然后生孩子。一线大城市对人才的吸引力大。
在上海、北京、深圳等城市人口还在集聚，包括二三线城市，包括湖南、湖北、江西、安徽等地区，城镇的发展还快，城镇发展过程中对房地产本生就是很大的推动。除此之外还有拆迁的需求，根据我们统计的数据，拆迁整个房地产需求占房地产36%，在中国人口结构里面，年轻人在城市里占的比例比较高，比如上海、北京20到32岁年轻人的占比30%以上，像日本东京、韩国首尔大概只有20%左右，这么多年轻人要结婚、生孩子，那么对房地产有需求。
从长期来看，我们对房地产业看好。从短期来看，我们研究所认为，2009年上半年一到五月，由于08年交易量的下降，使得很多需求压抑到2009年，所以1到5月的需求增长还是明显的，这部分主要是消费需求的供应。到了5、6月份，需求明显出现，主要原因是什么？大家也知道，是流动性，大量货币投放流动性增加，使得人民对房地产也增加。第二方面，在经济恢复增长的过程中，人们对未来经济增长还缺乏信心，在今年上半年的时候可以看到，上市公司也好，国民经济当中的企业率还是比较低，那么资金进入实业界积极性不高，很容易出现的情况是这些资金进入到虚拟资金，房地产和股票市场。
在今年六到七月，股票逐步进入高点，在房地产市场我们也逐渐看到价格出现了高点，房地产价格上来之后，交易量开始缩减，大家也担心后面会怎么样，我们认为2009年下半年，整个房地产价格会比较平稳，不会再出现上半年快速上升的格局，主要一是流动性出现了所谓的外松内紧，在座各位都是做学术研究的，很多学术论文也可以看到，货币供应跟房地产价格之间是紧密相关的，所以随着货币供应的缩减，我们觉得对房地产业肯定会有影响。
另外这一块，需求会有明显的萎缩，我们认为2009年下半年，房地产价格相对不会像上半年那样快速上升，但是还会保持一个健康的状态。大家比较关心的是2010年会是怎么样的情况，我们认为2010年中国房地产还会是好的春天，原因是我们看经济发展，现在经济还处于恢复状态之中，2010年整个经济如果发展比较好，那么人民消费能力上升，或者收入上升推动房地产发展，将是比较良性、健康的发展过程。这是我们对房地产业的基本看法。
另外万主任讲到中国金融创新这一块，我们作为银行，对金融创新想讲两句。我自己个人认为，中国房地产金融创新实际是严重不足的，就像万主任说的，就是挂在银行这一棵树上，其实万主任讲的有道理，在中国有钱人有很多，有一家银行开展私人业务，他要求每个客户要成为他们私人银行客户，必须要达到100万美元，但是他们真正客户人均持有金融资产量实际达到1亿多，说明中国很多有钱人，那么他们钱到哪去了呢？没有地方去。在中国为什么大家买二套房，因为大家想买房地产股票，但是股票买完就没有东西买了，就买二套房，二套房原因也是中国金融创新不足的结果。如果我们金融创新很多，大家没有必要去买二套房。
是中国银行，中国银行很惭愧，我们学了很多金融创新理论，到美国也看了，但是学了没有用，中国银行在上其实单一，就是股票，除了股票债券就一点点，其他就没有了。我曾经去过美国拜访了两家很著名的银行，两家都倒闭了，他们给我们重点介绍了两样东西，一个是结构化产品，一个REITs，我说为什么介绍这两样东西，他们说我们很看好中国房地产业，想跟你们做REITs，我说中国证券公司没有讲做REITs。这是很怪的现象，老外做REITs投中国房地产，而中国还没有做，希望改变这样的现象。
房地产的金融创新问题不在于房地产行业，而是金融行业，尤其大量问题存在，使得很多事情没有办法开展，希望在未来能够改变。有的人觉得金融创新导致金融危机，为了不发生金融危机，所以就不要搞金融创新，那么我说就不要吃饭了，其实金融创新对中国的金融业重要，对中国的房地产行业也重要。
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