[摘要] 华人不动产学会2009年年会今天(8月20日)下午正式开幕。在今天下午举行的主题为“后金融危机时代中国房地产业的发展应对”的高峰论坛上，中国十位经济学家论道中国房地产。以下是经济管理学院金融系主任李稻葵教授的精彩演讲。
搜房网讯 华人不动产学会2009年年会今天(8月20日)下午正式开幕。在今天下午举行的主题为“后金融危机时代中国房地产业的发展应对”的高峰论坛上，中国十位经济学家论道中国房地产。以下是经济管理学院金融系主任李稻葵教授的精彩演讲。
［专题］华人不动产学会2009年会
经济管理学院金融系主任李稻葵（摄影：王昊）
各位来宾，各位房地产精英们，大家下午好！高兴有这么一个机会和大家来交流我自己对中国房地产行业发展的一些观点和最近的一些研究。我长期以来研究中国经济发展、宏观经济还有发展模式，对房地产行业来说不是我长期关注之一，但是最近一段时期，由于中国经济和中国房地产如此密切，我也做了一定研究，最近半年以来正在写一些文章。
我就发表一个观点，我的题目是中国房地产业需要二次改革，简称二次房改。我们简单回顾一下过去十多年来我们中国房地产业发展的历程，应该说成绩很大，房地产行业从99年之前几乎是零，到今天成为中国国民经济的一大支柱，房地产正常年份，房地产量占到整个固定资产量的20%，房地产整个产业交易量能占到GDP的8%、9%的规模，它是不折不扣的国民经济支柱行业。
但是在蓬勃发展的大局面下存在着至少三个问题。，的确是房价高了，当然中国房地产不是一个市场，是分割的，不同城市不同。总的来说房价高，尤其是大城市，尤其跟收入水平相比，这是不争的事实。房价高带来什么问题呢？房价高带来我们整体经济的竞争力过早的会出现下降，因为房价高了后，你必然工资要高，工资不高怎么留得住人，你工资高，你传统的行业在国际上哪来竞争力呢？房价高还带来一个问题，带来资产价格的迅速上升，而且是虚拟的上升，这我们称之为“日本病”，日本经济出新问题就是从房地产价格疯涨开始的。我们中国房地产价格疯高已经埋下了日本病的隐患。
第二个问题是房地产市场周期性太强，对国民经济的冲击太大。周期性刚才王教授讲了，相对于国外而言很短，但是按交易量来看高，这一轮房地产的恢复，我称之为是滞后的恢复，实际对宏观经济的恢复没有起到领先作用，没有起到支撑作用，是整个经济基本恢复过后，在二季度中才全面恢复的。
第三个问题效率低下，我指的效率低下不是开发商的效率低下，是整个社会的效率低下。主要表现为一方面我们城市居民自有率很高，另一方面也表现为空置，很多家庭不止一套房子，也不出租。空置肯定带来一系列社会资源的不良分配。这三个问题的原因是什么呢？我觉得我们需要清楚的分析，你可以讲是土地问题，你可以讲是我们的管理不善，你可以讲是宏观经济的政策有问题，政府的政策制订的不好，在我看来这三个问题是有它必然性，不能归咎于单个政府或者政府某一时期的政策，这三个问题是我们现行房地产体制加上中国经济的基本特点，这两个东西合在一块共同造成的。
中国经济是什么特点呢？储蓄，这里面原因很多很多，我就不展开了，实际是整个东亚经济的基本特点，在经济起飞过程中储蓄率极高。第二个特点，东亚社会特点是长期的封建土地制度，我们老百姓骨子里都有一种恋土情结，没有对土地的权、房子的权，我们心理不稳的。在香港单位给我们提供了很好的房子，但是朋友说，我可怜啊，我没有房子，没有土地。这反应了恋土情结，而且这位朋友在西方也受过的。这样必然导致追逐房地产的功能，追逐房地产的收藏功能。这就是当前我们国家房地产现行制度加上宏观经济特点所产生的必然结果。
土地改革，融资改革都改变不了。如何二次房改，基本方向就是要由政府更大力度的干预，要把房地产市场还它本色，住房的本色。一个方向，对现行房地产市场运行要搀沙子，买卖环节收一定税，保有环节收一定的物业税，注意到物业税的主要目的并不是针对房地产的，主要是提供一个公共服务，为了让地方政府和物业有良性的互动，我是地方政府，我是公共服务的提供者，你交税，我每年给你汇报。物业税作为一个副产品，也能够降低房地产的功能。还有各种各样的交易税、税等等。
第二政府要直接进入房地产，这点要跟新加坡、香港学，我们学了香港一半，我们学了香港土地拍卖制度，但是没有学会香港政府直接主导的提供住房的做法和体制。政府不仅要搞廉租房，还要搞贫租房，而且政府在条件允许的情况下，还要自己利用市场机制去开发，可以打包给开发商开发，开发出房子后跟新加坡学，卖房子。我呼吁我们现在要认真研究二次房改，要认清楚当前房地产市场出现的问题本质，我相信我们的政府，我寄希望地方政府，我们部分的地方政府一定能够抓住机遇，利用当前金融危机提供的重大机遇，出台一系列的改革措施来进行二次房改。不仅让房地产市场更好的运行，而且为整个经济的运行提供良好的基础。
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