[摘要] 华人不动产学会2009年年会今天(8月20日)下午正式开幕。在今天下午举行的主题为“后金融危机时代中国房地产业的发展应对”的高峰论坛上，中国十位经济学家论道中国房地产。以下是江苏省房地产经济学会副会长、南京大学不动产研究主任高波先生的精彩演讲。
搜房网讯 华人不动产学会2009年年会今天(8月20日)下午正式开幕。在今天下午举行的主题为“后金融危机时代中国房地产业的发展应对”的高峰论坛上，中国十位经济学家论道中国房地产。以下是江苏省房地产经济学会副会长、南京大学不动产研究主任高波先生的精彩演讲。
［专题］华人不动产学会2009年会
南京大学不动产研究主任高波先生（摄影：王昊）
各位来宾，下午好！前面对话环节，主持人问到楼市的温度，我说去年50度，今年70度，显然没有到120度。我想就刚才这个话题再深入讲讲，我的题目是房地产周期进入新一轮上升阶段。
房地产周期是房地产市场运行的基本规律
房地产周期是房地产市场运行的基本规律，在房地产周期波动过程中，通常存在房地产业扩张与下降两个阶段，存在复苏、繁荣、衰退、萧条循环往复四个环境，我们也就发现，中国房地产市场存在4到6年的中周期，11年左右的长周期，2到4年的短周期。房地产市场爆冷爆热就是常态。1989年，房地产市场销售下降2.5%，1996年房地产销售面积下降0.1%，第三次就是刚刚过去的08年，在上一年房地产销售火爆和美国次贷危机影响加深的情况下，销售出现大幅度下降，下降19.7%，王诃教授讲，我们没有数据，错了，有数据，只不过你没有掌握我们的数据。
2009年房地产销售回升，另外看房地产，1990年房地产开发下降7.1%，第二次是1997年，房地产开发下降1.2%，第三次也就是刚刚过去的2008年，这一年房地产开发增长速度不断下降，08年实际只增长了12%。今年一季度房地产开发增长4.1%，一月份是0%，一到二月份1%，到了上半年结束的时候，9.9%。可见逐步在回升。价格水平现在已 过了2008年。
大家关注的房地产指标，分别在91到99年出现了底部。出现2004到2007年6%到18%的。08年在销售大幅度萎缩的条件下，房价剧烈波动，逐步走低，在今年一季度房价起稳，1到7月份上涨1%，当然部分城市、部分楼盘出现了大幅度上涨。从刚才讲的房地产三个指标，可见今年一季度房地产市场已经触底回升。2009年上半年，房地产市场去库存化行情已经结束，并进入全面复苏期，房地产周期新一轮上涨行情已经展开。这种房地产中周期调整，过去需要三到五年时间才能完成，这次只用了一年半左右时间基本完成了市场调整，所以我们讲，这次的市场调整不充分。
五大因素促使房地产市场快速回升中
2009年上半年，房地产市场的核心指标为什么这么快速的回升呢？前面也有很多的讨论，我觉得有以下五种因素作为的。首先政府新增4万亿元计划逐步实施，对于房地产市场止低起稳起到关键作用，是房地产新一轮上涨的火种。据我所知，很多城市今年房地产拆迁率比较大，既然拆迁了就要购买新的住房，所以这是个火种。而购房成本大幅度下降，大大刺激了住房消费需求。
三，适度宽松的货币政策为资产市场注入了充足的流动性，通货膨胀预期强烈，扩大了房地产市场的需求。四，房地产市场供给缓慢。前面讲了，去年下半年相当一部分开发商没有新开工面积，房地产供求关系短期失衡，这样就有了所谓的房荒，加剧了购房者的恐慌心理。
最后一点，股市由熊转牛，我不知道今天转了没有，至少上午转了，大大提高人民的信心，市场预期明显向好，出现股价涨房价涨的局面，从中长期来看，未来二十年，中国八大城市房地产仍有较大的上升空间，防范房地产泡沫破灭是我们面临的一大挑战，在房地产周期上升阶段存在房地产泡沫是常态，在房地产周期下降阶段，房地产泡沫破灭的风险较大，而房地产泡沫破灭的危害是极大的。
上个世纪九十年代的房地产市场调整导致海南房地产市场泡沫破灭，2008年市场房地产调整，深圳房地产市场泡沫破灭，并有效挤压了房地产泡沫。但是房地产市场发生了严重的衰退和萧条，因此房地产宏观调控需要新思维，一是实现供求双向调节。去年下半年在需求方面很明确，但是供给方面调控比较弱。二注重区域差距，充分发挥地方政府调控房地产市场的功能和积极性。三合理把握调控的节奏，适度超前调控。四是改变政策相互抵触的局面。五是坚持政策的连续性、稳定性和灵活性，给市场一个稳定的预期。现在大家在讨论政策会怎么走，这说明我们过去在连续性、稳定性做的不够。
至少在楼市温度才70度的情况下，我们相对宽松的政策还不适宜于撤出这个市场，谢谢大家！
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