[摘要] 在发布了上半年国民经济统计数据之后,北京市统计局昨天公布了1-6月本市房地产运行情况。数据显示,随着销售形势的好转和银行放贷的宽松,上半年本市房地产开发面积降幅逐步缩小,销售市场呈现“量价齐升”态势。
个月环比上涨业内人士认为下半年仍会保持升势
在发布了上半年国民经济统计数据之后,北京市统计局昨天公布了1-6月本市房地产运行情况。数据显示,随着销售形势的好转和银行放贷的宽松,上半年本市房地产开发面积降幅逐步缩小,销售市场呈现“量价齐升”态势。在房屋售价方面,尽管上半年本市房屋销售价格比上年同期下降0.8%,但环比出现持续上涨态势,截至6月份已经连续四个月环比上涨。
■发布
住宅销量同比增1.4倍
数据:上半年,本市新建商品住宅销售市场活跃,销售量仍呈增长趋势。全市销售商品房992.9万平方米,同比增长1.2倍,比2007年同期增长14.8%。其中,新建商品住宅销售面积845.8万平方米(期房销售674.7万平方米,同比增长1.5倍;现房销售171.1万平方米,同比增长1.2倍),同比增长1.4倍,比2007年同期增长22.2%。城八区住宅销量增长快于远郊区县(详见表二)。
从季度和月度数据来看,二季度,全市商品住宅销售面积为581.4万平方米,比一季度增长1.2倍。6月份销售面积环比继续呈上升趋势,为203.3万平方米,比5月份上涨14.9%。
房价环比连续4个月上涨
数据:上半年,全市房屋销售价格比上年同期下降0.8%,不过月度价格同比降幅逐渐缩小。环比来看,从3月份开始,全市新建住宅销售价格止跌回升,环比价格连续4个月持续上涨。3月、4月和5月环比分别上涨0.2%、0.4%和0.5%,涨幅逐月加剧,6月份涨幅有所缩小,上涨0.3%。
新房市场销售价格的持续走高,带动了二手住宅交易价格的回升,6月份,全市二手住宅销售价格环比上涨0.2%。分环路看,住宅期房价格全面上涨(详见表一)。
■统计局发言人
需警惕房价持续非理性上涨
北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示,理论上,房屋交易量保持增长,会对价格有一定的推动作用。需要警惕的是房价持续非理性上涨,这也是北京经济当前进入上升通道时需要注意的重要问题。
于秀琴指出,虽然近期频现“”,但北京平均土地价格稳定。她表示,北京加大政府土地储备力度,使得土地一级开发大幅增加,今年上半年共完成土地一级开发418.9亿元,同比增长6.2倍。为平抑房价,北京还将加大政府土地储备力度,计划全年1000多亿元用于政府的土地储备开发。于秀琴同时提醒,在当前土地交易和房地产交易火爆行情下,要防范开发商捂地,人为制造房地产市场的紧张态势。
■探因
性需求开始进入楼市
华业地产副总裁陈云峰称,上半年数据表明,楼市回暖已得到确认。政府的支持,是税收和金融政策支持,是房地产业走出低谷开始坚挺的重要原因。
陈云峰还强调,如果说3月、4月楼市的回暖主要缘于去年被压抑的刚性需求得到释放的话,5月、6月的楼市表现则显示了性需求开始入市。作为标的,房地产具有保值的作用,在大规模信贷的刺激下,通胀预期隐现,为规避通胀风险,一些资金相对充足的者开始将资金投到楼市,从而部分促进了本轮楼市回暖。
主要原因是信贷投放过多
社科院研究员曹建海认为,本轮房价上涨主要缘于国内信贷投放过多,过多信贷的刺激使得整个房地产市场异常火爆。曹建海指出,房价从2008年的顶点滑落之后,和地方出台了密集的房地产救市政策,在这些政策中,真正促成本轮楼市回暖的仍是信贷政策。
供需原因导致“量价齐升”
链家地产研究部主任王志伟表示,上半年北京楼市“量价齐升”是供给和需求两方面原因造成的。供给方面,从去年以来的楼市调整,使得今年新楼盘供应量大幅下滑,已经与2007年不能同日而语,而开发商也谨慎调整开发步伐,令总体供应量呈现收缩态势。
需求方面,有三大需求促成了市场需求的旺盛,一是此前被压抑的刚性需求,二是今年本来就打算买房的者的正常需求,三是当前市场形势引发的性、改善型需求。在三大需求的共同支撑下,成交量自然上升,加之供给减少,所以价格相应上涨。
■走势预测
下半年仍会保持升势
陈云峰认为,下半年本市房价依然会保持升势,短期内不会回调,地价较高也在一定程度上抑制了房价调整。同时,在上半年楼市回暖和政策性资金的刺激下,开发商手中的流动性逐渐充裕,下半年消化库存之后,预计将进一步扩大房地产开发,增加供给。长期来看,供求逐渐平衡将使得房价调整至理性位置。
下半年涨速或将减缓
王志伟表示,短期来看,下半年支撑房价上涨的因素依然存在,一方面房地产具有保值的功能,一些资金比较充裕的者有意图;另一方面,国家政策对于房地产的扶持也依然没有改变,尤其是信贷方面的支持使得消费者有信心也有能力去买房。长远来看,房价长期上涨是不现实的,预计未来两三年内本市房价会有所调整。但是下半年房价将会平稳增长,涨速可能慢于上半年,但趋势不会改变。
谷底可能在两年之后
曹建海认为,虽然在货币大规模投放之后,房价出现了短暂反弹甚至上涨行情,但房地产过剩的现状、居民收入水平和经济增长形势均不足以支持房价上涨。中国城镇房地产价格水平还有40%到50%的空间,谷底可能出现在两年之后。
曹建海表示,国际上房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍,而中国目前大约是12倍。住房消费透支了购房者其他的消费,所以即使通过信贷投放炒高了房价,但由于最终消费者没有能力支付,房价回落将成为必然。
■市场反应
二手房业主
本报讯(记者赵丽萍)随着今年上半年的房价大涨,出于对未来楼市的乐观预期,开发商的情况也开始进入二手房市场。
据21世纪不动产门店长反映,近期,二手房业主在一种良好预期鼓舞下,纷纷调高了挂牌价格,一周几次更改价格牌的现象并不鲜见。有的业主干脆将房源撤回,意欲待价而沽。很显然,这些业主“观望”的原因是觉得房价还会再涨。
21世纪不动产高级分析师孟奇表示,对未来充满希望和信心,当然很好,但实事求是地说,楼价如此飙升,已经有脱离基本面的泡沫形态出现了,过度乐观并不值得提倡。
■其他数据
房地产开发大幅回升
上半年,全市完成房地产开发额901.8亿元,由1-5月同比下降5.9%转为同比增长13.5%。6月当月完成开发322亿元,比上年同期增长80.4%,比5月增长33.4%。
解读:市统计局表示,房地产开发的大幅回升,主要是今年以来政府土地一级开发带动影响,如果扣除土地一级开发影响,上半年完成开发仍然下降20.5%。此外,由于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付,相关费用形成的增长较快。
开发面积降幅有所缩小
上半年,全市商品房竣工面积为789.5万平方米,比上年同期下降3.4%。其中,住宅竣工面积为519.8万平方米,同比增长4.9%。截至6月底,全市商品房施工面积为8130.4万平方米,比上年同期下降1.7%。其中住宅施工面积为4598万平方米,同比增长0.2%。上半年,商品房新开工面积为831万平方米,下降31.5%,降幅比1-5月缩小16.6个百分点。
解读:北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示,与土地招拍挂的热度相比,上半年北京房地产开发还未迎来高潮。这一局面主要受前一阶段开发商谨慎观望的态度影响,前期投入迟缓。于秀琴认为,随着下半年信心回升,新开工面积会明显增长。
开发商项目到位资金充裕
上半年,房地产开发企业本年到位资金2298.8亿元,比上年同期增长58.4%。其中金融贷款增长最快,为959.2亿元,增长1.2倍;自筹资金和定金及预收款分别增长11.4%和36.8%,为351.2亿元和624.1亿元。
解读:链家地产研究部主任王志伟表示,企业开发项目到位资金呈全面回升态势,主要受宏观环境和市场回暖影响。自去年9月份开始,不仅国家实行降息政策减免二手房交易税费,北京市还在春节前出台了15条楼市新政,这些措施在很大程度上降低了二手房的购房成本,从而拉动成交量回升。此外,银行信贷的大量投放,也对房地产企业资金回升起到了突出作用。
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