[摘要] 银监会主席刘明康近日强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房贷”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。在天量信贷刺激房地产市场走向炽热之后，二套房贷宽松的情况面临逆转。
在天量信贷刺激房地产市场走向炽热之后，二套房贷宽松的情况面临逆转。银监会主席刘明康近日强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房贷”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。
事实上，“二套房贷”调控已成为平衡房价的“撒手锏”。2007年9月，为了给高烧的楼市降温，层出台第二套房贷必须执行四成首付、利率比基准利率上浮10％的严厉政策，效果立竿见影，房价应声而落。不过，此举在一定程度上也遏制了自住需求的释放。为激活地产市场以促进经济增长，在去年底，政策放松为部分改善型需求“第二套房贷”可享受置业同等优惠，部分银行暗地拓宽尺度，使春节后楼市快速升温。在居民户新增贷款大幅攀升的同时，风再度抬头，有的大城市房价甚至跃过2007年的峰值。
指出，目前全球经济尚处低谷，中国经济刚有复苏苗头，需要地产业充当增长引擎；另一方面，大量信贷已经开始推升资产泡沫，埋下银行体系信用危机的隐患，对楼价的飙升应必须高度警惕。由是，二套房贷调控亟须把握好力度和重点，既抑制过度、压住楼市泡沫，又要支持合理需求，促进房地产市场健康持续发展。而核心和难点，都是“度”的问题。
当前适度收紧二套房贷很有必要，但调整的个着眼点是严格区分改善型自住需求和需求，并对此设定不同利率标准和首付门槛。如何界定改善型自住需求和需求缺乏具体标准，确实是个难题；目前政策只规定首套住房人均面积低于当地平均水平的，购买第二套房可享受相当置业的优惠。但由于各地人均住房面积标准不一，买家申请贷款时极容易通过各种方法获取资格，导致二套房贷无形中全面放开，设立一个更具操作性的标准迫在眉睫。并且，对二次置业中的需求应提高贷款条件，对三套以上房贷更应在首付和利率标准上层层提高。
另外，加强，督促商业银行合规操作，提高其风险控制意识也同样重要。今年以来，在宽松信贷指标支持下，银行追求高额利润，在房贷业务中频打擦边球，使有限的房贷放宽政策在执行中被屡屡突破，近乎成为一纸空文。因为缺乏具体执行标准和有效约束，许多银行甚至对三套以上房贷都给予了置业般的优惠。
而全面放松做法的背后，是商业银行追求信贷规模扩张却缺乏风险管理意识。在广州、深圳等楼市炒风较盛的城市，有银行为客按置业优惠提供超过五套的贷款，、一成首付频频出现。甚至出现为开发商“假按揭”骗贷大开绿灯，部分地区热销楼盘退房率居高不下，为未来资产质量埋下巨大隐患。
从管理层的态度看，货币政策正面临微调，但短期内不会发生根本改变，信贷推高资产泡沫的过程可能还将持续。如何在房地产市场炽热之时及时降温，既有效抑制过度，又保障合理的购房贷款需求，继续发挥房地产业经济引擎作用，更考验着者的智慧。
京沪深房贷狂飙利益链调查
房贷回潮已成定势。
7月21日，记者获悉，近两周来，多家银行已经陆续在政策指导下，对二套房按揭贷款抬高门槛。
记者调查了深圳、上海、北京三个主要城市发现，基本上二套房已经很难在银行争取到首付两成、利率7折的优惠，而普遍上调到首付3-4成，利率上浮为基准利率的1.1倍。
执行标准调整的背后，意在控制风险。近半年来，银行对个人按揭业务的恶性争夺，已经近乎风险控制的底线。
收紧二套房
7月21日，记者致电深圳某银行，分管个贷业务的负责人告诉记者：“从今天开始，我们二套房已经全面执行4成首付，1.1倍基准利率。”而在此之前的半年时间里，其对于二套房基本都是二成首付，7折优惠贷款利率。
同日，记者致电上海某股份制银行个人住房按揭部主管，他告诉记者，现在二套房是4成首付，1.1倍利率。
7月20日，北京21世纪不动产朝外大街店。该店的置业顾问告诉记者，两周前，北京地区还能为客户争取到2成首付，7折优惠，现在银行对二套房基本都是4成首付，利率上浮10%，“而我们基于和银行的合作关系，还能为客户争取到3成首付。”
的银行几乎都在近两周的时间内，一致地统一了二套房的执行标准。
商业银行人士告诉记者，步调一致的行动背后，主要来自压力。而房价过快上涨所蕴含的风险，也让银行有动力来顺势而为。
银监会6月底下发的59号文要求商业银行要严格执行房地产二套房政策不动摇，不得自行解释二套房认定标准。而在此之前，商业银行的个人住房按揭贷款则在过度宽松的优惠政策下，突飞猛进。
央行统计显示，今年前3月，金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与去年同期基本持平。但二季度后开始猛增，上半年新增达4661.76亿元，同比增幅超过150%。
以北京地区为例，自3月份以来，北京地区扭转了自2008年5月以来个人住房贷款新增为负的局面，出现正增长。1-4月个人住房贷款当月发放额分别为35.8亿元、28.7亿元、86.4亿元和92.7亿元，其中4月份个人住房贷款发放额创2008年以来单月新高。截至6月末，北京个人住房贷款余额达到2543.8亿元，比年初增加171.3亿元。
“被禁产品”浮出
在本次出手严控二套房政策之前，市场已经在白热化的竞争下，对二套房不分自住、改善、，而基本全部一放到底，“首付两成、利率7折”。甚至个别地区在不断推出的创新产品下，个人按揭贷款的利率已经接近资金成本。
深圳市某商业银行人士告诉记者，去年房地产面临调整之际，交易量大幅萎缩，平均每个月个人按揭贷款量从前期的10亿元左右锐降到1亿元。“有的分行一个月没有几单业务，连部门的人都养活不了。”
的经营压力，让层制定的二套房政策形同虚设。在交易量下滑的情况下，不少银行开始采取“两条腿”走路，一是挖别的银行的存量客户，即“非交易性转按”；二是通过创新产品，打通各种“灰色地带”，争取增量客户。
在此情景下，创新势在必行。首先是长贷短供的气球贷，这个被曾于去年禁止的产品，率先冒出。接着假贷应运而生。即允许客户可以只归还利息，而先不归还本金。如此一来，客户的前期还款压力大为减轻。在竞争激烈的5、6月份，存贷通(贷款减客户存款后余额起算利息)作为一种“杀伤力”的产品开始上市。
商业银行人士告诉记者，白热化的时候，三个产品会一起捆绑起来，推出给客户。而一层层优惠实行完后，在前两个产品相加时，银行可能仅有几十个基点的息差，而加入存贷通后，银行几乎必亏无疑。
6月份，随着季末考核的到来，一些银行开始再次出手。甚至在2成首付上动足文章。推出8+1产品。即首付2成，而返还1成款，变相将首付降为1成。
除了讨好客户，银行还要讨好销售公司和地产中介。在北京、上海一些地方，6月份的时候，一些银行几乎用尽全身解数。为拉到按揭贷款的单，银行不断加大返还房地产销售公司和二手房中介公司的，高时甚至达到贷款标的的18‰！
推动投机
深圳某商业银行人士告诉记者，近3个月来的客户70%都是“性的”，自住的可能仅占30%。其判断的依据在于，多数登记的客户并非属于第二、甚至第N套房。
亚豪机构市场总监郭毅介绍，前期是被压抑了一年多的自主需求的释放，而从4月份开始，性需求开始明显上升。
以其代理的北京位于朝阳区5-6环间的金隅可乐为例，4月份首期开盘价为7600元/平方米，当天就销售完了90%，而该楼盘在6月底已经上涨到近1万元。
另一个其代理的保利西山林雨，6月份开盘当天，地产商只推出了580套房源，结果中午12点30分时全部售完，无奈又临时加推了200套房源，亦全部售光。
位于国贸区域的新城国际，2005年一期开盘时价格不到1万元/平方米。去年底房价回调后单价达到2.4万元左右，迄今单价已经达到3.2万元，甚至去年刚售完的4期已经有卖家报到3.7万元。
支撑房价上涨的力量，固然有压抑的刚性需求，但审贷标准的过于下调和利率的大幅优惠，无疑进一步助长和放大了需求，并形成需求上涨与房价上涨的再循环。
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