[摘要] 市场对于楼市政策走向的担忧并非没有道理:在6个月内完美地走出上升曲线之后,开始有一些令人不安的迹象出现。最先始于杭州,然后是江苏省的南京市,二套房贷政策的收紧正在蔓延。
市场对于楼市政策走向的担忧并非没有道理:在6个月内完美地走出上升曲线之后,开始有一些令人不安的迹象出现。始于杭州,然后是江苏省的南京市,二套房贷政策的收紧正在蔓延。
与此同时,上海某房产代理和研究咨询机构的人士透露,建设部的相关也在紧急进行楼市泡沫的相关调研,调研结果将直接关系一连串政策的出台。“最终建设部会综合各方的意见,这说明上半年政策的沉默不会持续,下半年要动手。”（来源：财经日报）
两个月后,国务院厅发布了六条房地产新政细则,再度提及二套房贷:进一步鼓励普通商品住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
自此,银行均根据“实际情况”,对第二套住房给予“相应的优惠”,二套房贷政策“几成空文”。此次二套房贷的收紧可能成为后续政策调整的“马前卒”。
继杭州之后,南京的一些银行也开始收紧二套房贷。“现在仍在等待银监局的官方文件下发,现在看来,收紧二套房贷应当是铁板钉钉的事实了,所以近期工作的重点就是将未办完的贷款清账,否则局面将很难收场。”南京当地一家银行界人士对CBN记者解释称。
事实上,这家国有银行的工作人员私下里曾达成共识:相比那些仍在经济衰退的泥沼中挣扎的实体经济,个人房贷显然是不错的“资产”,风险较小。所以,在今年新增的500亿元贷款指标中,他们“大方地”将100亿元贷款给了开发商和个人房贷。
有关收紧二套房贷的风声越来越紧了。有银行界人士对CBN记者预计说,大约还将有1周的“平静期”,最终性的调整将随着银监局的调研结束而尘埃落定,现在粗略估计会在2~3周之内。
“更不容忽视的是,这将成为扭转下半年楼市走向的枚多米诺骨牌,一旦有二套房贷的收紧,很难想象还有什么样的政策会陆续出台,这将最终导致刚回暖不久的楼市急转直下,而高档楼盘将是的受灾者。”世邦魏理仕住宅部高级董事 对CBN记者表示。
扑朔迷离的二套房贷收紧
如果说6月份的传言还有些捕风捉影,那么这两天有关收紧二套房贷的消息几乎可以确定了。
南京市有大型中介机构已经陆续收到了2~3家合作银行的及时“知会”。其中,之前曾公开辟谣称未收紧二套房贷的某银行,其南京支行已经向中介机构下发相关收紧二套房贷的通知。根据当地一家中介机构相关负责人的介绍:“按照的执行标准,非首套房执行基准利率,第三套房的利率按银行审核的来执行,利率随着套数增加而增加。”
同样的场景已在杭州发生,先是不少房产中介收到了中国银行发出的通知,表示对二套房贷要严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。
“此后两天内,四大行的通知都全部到齐。”杭州中大联合销售经理韩洪华告诉CBN记者。杭州一家股份制银行的房贷业务员表示,直到6月下旬,二套房贷利率打7折还很容易办到,“但现在完全没有可能了”。他因此陷入苦恼:“现在很多单子谈好了,贷款做不出来,变成了空单。”
记者了解到,同在浙江省内的宁波、温州等地,二套房贷政策也出现收紧迹象,“手头上有的客户都催着赶紧办手续,但还没有正式开始实施。”21世纪不动产宁波区域总经理施建益表示。
“我们是在6月份接到文件,要求对二套房贷严格执策。”杭州一家国有银行房贷部门的负责人向CBN记者确认,下发文件的单位是浙江省银监局。而的文件下发在今年3月份,但是,为了争夺房贷客户,大多数银行都不顾政策底线,私下对二套房贷大打折扣。
在此前近3个季度中,国内一二线城市大多对购买第二套商品房给予了宽松政策。按照最宽松的执行标准:首付两成,并享受7折优惠利率。但在此前的1个季度中,按照南京市一些中介机构对二手房的操作方式,基本上贷款首付比例都已经提升到三成,根据他们的猜测,不排除政策收紧后,首付提至四成的可能。
针对各地房价的迅速上涨以及泡沫膨胀,南京一家银行前几天已经在内部会议上进行了深入研究,他们分析认为,二套房贷的收紧将部分有益于规避银行风险。何况大多数银行在上半年已 额完成了全年的信贷指标。
或引发新一轮观望
刚从低迷中恢复不久的楼市,莫非要从新的跌入又一轮的低迷?之前还有人感叹错过了春节前的特价大甩卖,今年下半年恐怕很难买到那样的房了。但二套房贷的突然收紧似乎说明,或许还有转机。
“我们的合作银行中已经有确定的消息称,将从这周开始收紧二套房贷,这也令我们有些担心。毕竟和投机客的比例都在增加,假设此时增加购房成本,可能会影响到销量。”南京当地一家开发商对CBN记者表示,他们的顾虑是连环政策的出台,并可能对购房信心的打击,那将引发新一轮的观望。
业内人士针对新政策算了一笔账:同样购入一套二套房商业贷款100万元,等额本息贷款20年,按基准利率7折即4.158%计算,购房者每月只须还款6143.38元;若二套房贷收紧后,贷款利率为基准利率上浮10%即6.534%,购房者每月要还款7475.76元,一年要多付利息约1.6万元。
“毕竟,相较于加税等政策,银根收缩对市场的影响最为明显,2008年银根收得较紧,市场交易一下子就冷清下来。现在大家买房都靠贷款,真正一次性付款的很少很少。”南京一家中介行相关人士对CBN记者称。
也一直认为,已经延续到豪宅板块的楼市繁荣很有可能不堪一击,而政策转变则是最不确定的影响因素。业内预测,该政策将直接导致7月杭州一手房销售量相比5月下降10%~20%。浙江科威国际不动产总监王慧表示,从6月的情况来看,杭州成交前十名的楼盘,基本上都是老小区,这在一定程度上说明,杭州市场的需求仍以自住型为主的。
更严重的是,种种迹象显示:这不会是一剂单独的方子。“此前,杭州出现‘亿元’大单等假按揭现象,也让不少银行私自放宽房贷政策的行为有所收敛。”浙江省银监局有关人士表示,今年下半年的房贷政策肯定不会松。
据上述咨询机构的人士透露,他们近期将会根据建设部相关的调研要求召开研讨会,不排除建设部共同与会的可能,“会议最终会形成一个结论”。
“这两天申领开盘销许的楼盘突然多了”，南京市房管局相关工作人员透露。自杭州率先收紧二套房贷消息传出，近日南京部分开发商赶忙申请销售许可证，打算将开盘时间提前至二套房贷收紧前。
二套房贷收紧刺激项目提前开盘
熟悉房地产的人应该清楚地记得，早在2007年楼市的年代，二套房贷首次出炉。“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的规定，严重阻碍了一些豪宅的销售和价格提升。
此次南京各家银行纷纷严格执行银监会下发的“二套房贷”政策，部分项目闻风而动，频频提前申请开盘销售许可证，打算提前销售。河西一家楼盘原打算在8月份开盘，获悉二套房贷即将收紧，这两天赶紧申领销许。“项目的目标客户，大多数都不止一套房，二套房贷政策收紧，影响的就是这批购房人群”，有业内人士分析。
对于下半年销售压力较小的项目来说，此次二套房贷并不能影响这些项目的销售计划。“从整体市场来看，如果二套房贷政策执行严格的话，无疑将又会给楼市带来一场腥风血雨”，招商局地产(南京)有限公司营销总监孙海指出，依云溪谷(社区)虽然是别墅项目，“但是上半年热销后，下半年的销售量很少，压力不大，所以在营销策略上不做太大改变。”
不仅如此，二套房贷收紧的消息，也并没有让众多江北开发商产生“恐慌”。根据365地产家居网统计，7月份江北将有千余房源上市。明发滨江新城(社区)、旭日爱上城(社区)、天润城(社区)、万江共和新城(社区)等项目不约而同表示，“置业江北的客群以首次置业的年轻人为主，二套房贷收紧并不会影响各自楼盘的推房计划。”
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