[摘要] 在这场“圈地”大战中,保利、金融街、绿地集团(企业专区,旗下楼盘)以及部分城市的城建集团发挥了排头兵作用,他们的资本和底气究竟从何而来?抢地是否会推动新一轮的房价上涨?《每日经济新闻》记者就这些热点问题展开调查。
随着楼市回暖,新一轮抢地热潮已经掀起,各城市频频诞生。然而,2007年民营房企疯抢土地的现象已经不复存在,相反,在2007年相当低调的央企成为本轮抢地热潮的主力,大量由央企创造。
在这场“圈地”大战中,保利、金融街、绿地集团以及部分城市的城建集团发挥了排头兵作用,他们的资本和底气究竟从何而来?抢地是否会推动新一轮的房价上涨?《每日经济新闻》记者就这些热点问题展开调查。
【现象】 央企大手笔造
6月30日,北京。10余家地产大鳄,经过大约40的激烈举牌、97轮激烈竞价,最终,备受关注的广渠门15号地块以40.6亿元的成交价被一张“新面孔”竞得。40.6亿元,创下了北京土地竞拍总价和楼面地价的新纪录,成为北京土地市场今年的“双料”。
获得“双料”的企业,是有着国企背景的中化方兴。截至2008年底,方兴地产总资产达345亿港元,开发和持有的商业地产面积约170万平方米,全部位于中国最核心城市的地段,是中国房地产上市公司十强之一。
而在此4天前,即6月26日下午,中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元的价格,竞得了北京“奥运村乡地块”。19.6亿元的成交价与该地块约8.7373亿元的起始报价相比,高出了约10.86亿元,溢价达124%。
层出不穷的,让北京土地市场在今夏上演了一出出抢地好戏,前后有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场。
除北京外,国企是央企在其他许多大城市也纷纷抢地,并不断刷新土地成交价格:
在上海,5月,绿地集团拿下“2009上海最贵地”,金额达12亿元;
在广州,6月,广州城建集团竞拍下今年的广州,溢价高达154%;
在重庆,6月下旬,重庆鸿恩寺地块经过80多轮竞价后,被保利地产(企业专区,旗下楼盘)以38.1亿元摘得。
某研究的数据显示,截至6月10日,国资背景的保利地产,已经在北京、广州、贵阳拿下3幅土地;上海本土大鳄绿地集团,则在上海、天津、南昌拿下7幅地块。
“”争夺战并未就此结束。7月6日,绿地集团和保利地产,又先后在北京大兴区竞得地块,同时刷新区域的楼面 地价。
【原因】三股活水来央企“不差钱”
与2007年民营企业极度活跃的现象相反,今年夏天活跃在土地市场上的多是央企。除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产(企业专区,旗下楼盘)、招商地产(企业专区,旗下楼盘)等,中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企也开始介入。
在金融危机大背景下,这些央企如此阔绰地拿地,他们的资金从何而来?
资金来源1销售现金“土地存量降低,手中又有充足的销售现金,是央企在土地市场中一掷千金的动力。”某机构分析师薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
中原地产中国研究部的一份房地产企业研究报告显示,在过去5个月时间里,保利、华润、招商、中海等10大标杆地产上市公司的库存出现大幅度下降,按目前的销售进度,其平均库存将在半年内消化。
以保利地产为例,销售数据显示,上半年已实现签约销售面积252.43万平方米,比去年同期增长164.41%;实现签约金额210.54亿元,较去年同期增长168.18%。
薛建雄认为,2008年下半年,在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时,央企仍保持了既定的开工水平。因此,随着今年楼市成交量、房价的整体上扬,央企可供开发的存量土地有所缩减;与此同时,在此轮上涨中,央企获得了相对较为丰厚的,这让他们有了在土地市场与竞争对手一较高低的实力。
资金来源2银行贷款
薛建雄认为,信贷资金的流入,让企业的流动性更为充裕,这也让国资企业拥有了更大的腾挪空间。公开资料显示,6月,工、农、中、建四大行新增人民币贷款合计4970亿元。上半年,我国的银行新增贷款一直在增加。
有业内人士表示,在国际金融危机的背景下,部分工厂停工,银行的钱似乎贷给央企最安全。本身就不大“差钱”的央企,便有更多资金投向地产业。
华远集团总裁任志强表示,国企之所以有相对较高的成本承受能力,也是因为其贷款成本比民营企业低,因此,国企的竞争力相对增强。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹认为,资金是趋利的,当一些国企的资金不愿投入到石化或电子工业等领域时,就容易流入地产业。
然而,银行授信并不能直接用于购置土地,土地款需要“自有资金”来补足。
据悉,央企普遍采用的一种方式是,通过非主营房产业务的母公司获得银行授信,然后通过注资的方式,“输血”给经营地产的旗下公司,从而解决了上述难题。
资金来源3上市融资
薛建雄表示,除了借助银行授信外,通过内部“输血”,分拆上市或增发,也是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。
以地产大鳄保利地产为例,除了银行贷款,保利地产在资本市场近几年几乎年年有融资:2006年上市融资20亿元;2007年增发募资70亿元;2008年发债募资43亿元;近日又完成80亿元募资。
此外,有资料显示,中信地产对外透露正在备战A股IPO,中粮、中建、中铁集团也纷纷整合房地产业务,拟分拆或打包上市。广渠路15号“”的获得者中化方兴,截至2008年底手持现金63亿元,今年2月又通过大股东配股融资27亿元,3月再配股融资16.3亿元,加之今年获得的245亿元的高额授信,资金就更充沛了。
【影响】拿地成本高或有限
中原地产研究高级经理刘渊在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,从目前的房价和土地价格水平来看,目前部分城市的高价“”,存在着一定的风险。
不难发现,近期抢地的国企中,有的房地产开发经验并不丰富。以中化方兴和中泽置业为例,他们进行房地产开发的历史都不长,中化方兴是中化集团的下属企业,中泽置业是中国电子的子公司。在电子、化工、煤矿这些产能过剩的行业面前,房地产有着独特的诱惑。
刘渊认为,一旦房价下跌,一些楼面地价已接近周边房价的“”,将面临支出成本过高、空间有限的风险。任志强也认为,与民营企业要计算资金成本不同,对国企来说,有时它们需要的业绩,并不完全是利润业绩,而是营业额业绩。
一位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,相对于民营企业而言,央企对当前楼市的风险意识还相对薄弱,央企近来频繁高价拿地,或是对房地产后市过于乐观的表现。
水涨助船高房价泡沫隐现
业内人士认为,央企此番激进地杀入土地市场,很可能会推动地块周边区域的房价上升。
以近期频出的北京房地产市场为例,几乎与“”的出现时间点同步,今年上半年,北京大部分楼盘的价格点出现在今年6月。
目前,北京在售的400个楼盘中,大约有1/3的项目在,的楼盘遍布北京区县。其中,位于北京海淀区的“ONE”涨幅超过66%。6月底,该项目均价为35000元/平方米,而今年1月,该项目的价格为21000元/平方米。
在6月下旬北京连出两个的时候,SOHO中国董事长潘石屹便表示,新的出现,必然推高周边房价。他同时认为,在市场恢复过程中,开发商在土地市场拼命拿地,土地市场已经出现了比2007年更的泡沫。
阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示,在实体经济和就业等基本面尚未全面恢复的背景下,房价大幅上涨是不理性的。2007年房地产的狂热至今让人记忆犹新,在资本开始复苏,并为房地产市场提供越来越大的推动力的情况下,要警惕楼市泡沫出现。(每日经济新闻 李丽)
各地龙头房企进京圈地 助推北京房价快速反弹
记者在调查楼市和采访各个专业人士的时候,总结归纳了北京房地产不断创新高的几大原因,其中不乏有宏观经济的因素也有北京作为国际化大都市以及作为首都等个性的因素在里面。
流动性过剩推动房价楼价以及成交量创新高
刚出炉的央行数据显示,今年上半年,新增贷款已经达到7.36万亿元。这组数据对于解释楼市创新高有重要价值。
财政金融学院副院长赵锡军评论称,由于6月份信贷规模比较大,对流动性的调控既要保持流动性充裕,又不能过于泛滥,“目前,股市、楼市都表现出了超乎寻常的增长,这就跟流动性泛滥有密切的关系。”
联达四方总经理杨少峰也称,这轮房地产甚至是股市的走高,都不是需求的拉动而是流动性过剩,市场上过多货币引发的。上半年信贷额已经达到7.4万亿,下半年肯定突破8万亿。这一宏观数据不仅适用于北京也是房地产走高的一个主要推手。而成交量放大还有一个因素就是去年上半年积攒的一些刚性需求,在上半年集中的释放出来,导致创出新高。
要保就业就要保房地产
记者在采访联达四方总经理杨少峰时称,杨经理提到国务院强调房地产是国民经济的重要支柱产业的根本原因。他称,现在从整个中国来看,宏观经济都不是很乐观,现在突出的矛盾是解决就业,目前统计数据看有4000万未就业人员,主要由农民工、大学毕业生和一部分白领,要解决这一突出矛盾只能保住房地产。政府在选择就业和老百姓买房的问题上,是首要解决主要矛盾,老百姓买不起房不会死人,但是就业不解决是会死人的。从这个意义上看房地产是不得不保。但是充裕的资金流入房地产后势必会引发房地产价格的走高。
各地房地产龙头进京抢蛋糕
从近期上拍卖的几块地来看,记者注意到有一个共同的特点就是,大部分房地产企业都是外地的房地产企业龙头,他们在不惜一切代价杀向北京高价拿地,这是推动北京房价高企的一股重要力量。
杨少峰对于此现象的解释是,因为北京是首都,具有一些特定的标杆作用。对于地方性的房企而言,即使在各地都有项目,唯独北京没有项目的话,那也只能称之为区域性的房地产公司,而如果把项目做到北京,对于该房地产企业来说就是一种突破,突破了地域的限制而成为了性的房地产企业,这对于地方性房地产企业的品牌和度以及身价的提升都是有重要意义和重要作用的。
雄厚资金支持的上市公司以及国有房企在京拿地
从上述房地产企业进军北京拿地的现象还可以看出这些房企拿地的一个共同点,即绿地集团(企业专区,旗下楼盘)以及中化方兴均是国资背景的央企,并且富力和中化方兴均是上市公司。作为央企各大银行在贷款上可以轻易的得到支持,作为上市企业在证券市场上也可轻易的通过定向增发或者公开增发以及发债等等方式拿到所需要的资金。由于房地产是一个高资金需求的行业,央企雄厚的实力也是促成央企房地产业务能够迅速拓展的原因。
前一段时间,国金证券(600109,股吧)首席经济学家金岩石对房地产出现国资进入的情形有一个评论。
在金岩石看来,2008年年末国务院强调房地产业是国民经济的重要支柱产业,是一个明显的信号。说明这个产业的性质将从自由市场竞争行业过渡到垄断竞争性行业。“支柱与非支柱的区别,好比它原来是经济后院的一棵树,现在变成屋里的一根梁。原来自由生长,民营经济有一定话语权和定价权;现在国家主导,定价权和话语权当然要向国资倾斜。”金岩石解释说,“在这个背景下,部分国资背景的企业就需要从战略上寻找一个合适的机会进入房地产业,目前就是一个时机。而且,地产业本身的利润率也不低。”
联达四方老总杨少峰进一步阐述到,其实不完全是国资背景的房地产公司拿地,主要还有一个因素就是这些房地产公司都是上市公司,他们可以通过股市融资,当然,有国资背景的上市房企就更有了。这些企业手里都是不缺钱的,但是一些中小型的房地产企业就不好说了。
最后,据杨少峰预测,北京房价到下半年随着刚性需求的释放以及楼盘价格走高的制约,成交量会逐渐减少,是国家如果收紧银根,楼市价格将趋于平稳。(证券日报)
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