[摘要] 随着房屋销售量和房价不断上升、行业资金面继续改善以及行业信心逐步恢复，目前楼市已经步入复苏阶段。
房地产市场在2008年已经触底，随着房屋销售量和房价不断上升、行业资金面继续改善以及行业信心逐步恢复，目前楼市已经步入复苏阶段。
从额来看，统计局的数据显示，2009年季度的实际完成额少，2009年2月份仅实现2398.15亿元的。但是，随后额逐步出现回升，2009年5月的实际完成额为10165.21亿元，约是2月份额的四倍。
从商品房销售量来看，2009年以来，在房贷利率不断下降导致购房负担减轻、行业扶持政策的情况下，商品房销售不断创新高，截至5月份，共销售商品房面积24644.44万平方米，同比增长25.52％。上半年，部分城市交易量已超去年全年，如天津上半年成交新建商品住宅５６２万平方米，同比上涨了１１５．５％，超过了去年全年的成交量。
从房地产价格来看，随着销量大幅增加，开发商迅速提价。前5月商品房销售均价4621元/平方米，与2008年全年销售均价3877元/平方米相比上升19.19％。从四大一线城市来看，北京目前市区房价相对于2008年10月已经反弹了40％，即使剔除保障性住房的影响，房价也反弹了30％左右；深圳目前房价相对于2009年1月份低点的反弹幅度已接近30％；上海、广州等城市也从低点出现了20％左右的反弹。二线城市的天津、大连、杭州、宁波、厦门、武汉、重庆等城市也都出现了10%－30％的反弹。房价快速反弹使自住需求短期内面临的压力骤增，2009年以来商品房销售“量价齐升”的现象明显。
从施工面积来看，2009年1－5月，房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7％，增幅比前4月回落0.7个百分点。施工面积增速的回落，是开发商控制新开工面积、行业性去库存的结果。从销售面积增速和施工面积增速的历史关系来看，两者之间的相关性较强。如果下半年楼市的销售面积能持续增长，施工面积的增速也会结束回落的趋势，而随销售面积增长。
良好的政策环境支持是行业复苏的主要原因。自2008年底，为了刺激国内经济的发展，国家实行宽松的货币政策，不断降息和放松信贷投放。宽松的货币政策使得购房者及开发商均获得支持，并衍生出各种需求。
首先，大幅降息后的房贷利率优惠及首付比例的下降，使得购房者的购房负担得到了减轻，显著提高了居民相对购买力。
其次，由于2009年前5个月的信贷投放远远超过了市场预期，所以通胀预期随之而来。从历年房价增速与CPI的关系来看，房价增速领先与CPI增速，商品房能较好的抵御通胀，为了保值，不可低估的大量保值的资金涌入楼市，加大了商品房的需求量，进而推动商品房价格的上涨。
信贷投放的放松有利于开发商获取银行贷款，走出融资困境。房地产企业银行贷款增速在2008年12月份触底反弹，在目前宽松的货币政策及房地产支持政策下，银行贷款累计同比增速有望走高。
此外，5月27日，国务院将普通商品住房项目的资本金比例从35％调低至20％，其他房地产开发项目资本金比例降为30％，对开发普通商品住房的开放商而言获益，资金率由2.857提升为5，资金率的大幅度提升使开发企业的净利润率提高，企业意愿明显上升。（作者系建银国际（中国）研究主任）
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