[摘要] 自2008年11月份以来，深圳楼市成交量陡然增长，月均成交量不断创新高。深圳楼市的“小阳春”，发端于冬末，延续之时今，引发了不断的争论。
自2008年11月份以来，深圳楼市成交量陡然增长，月均成交量不断创新高。深圳楼市的“小阳春”，发端于冬末，延续之时今，引发了不断的争论。其中，核心的争论之一就是如何解释深圳楼市的回暖及未来趋势。总结下来，主要有三种主要观点：一是死空派的“假按揭”说，二是死多派的“供需失调”说，三是中庸的“刚需释放”说。
死空派的代表是牛刀，在听闻深圳市国房局一人名下千数十套房产合同这一消息之后，其大胆臆断开发商再度以“假按揭”的方式制造供不应求现象、人为制造市场虚假繁荣现象的观点获得了空军的一片叫好。遗憾的是由于牛刀同志的分析往往缺乏科学的方法而导致太多不准确的结论。反驳“假按揭”说的逻辑分析如下：如果是个别开发商采取这一策略，为何深圳整个市场而不是单个楼盘热销，而且持续热销时间已经长达半年之长？难道一向老死不相往来的开发商还真能结盟成为行动一致人？退一万步来说，即使深圳开发商抱团而集体造假，那为什么北京、上海、广州等多个城市均在这一时间段内出现楼市回暖、量价齐升现象？难道的开发商都实行了大串联？走出楼市，为什么同期股市也同样出现小阳春？答案当然是否定的，楼市回暖并非个盘、个别、个别城市之形，而是蔓延之势。
死多派的“供需失调”论并非新生事物，“城市化论”、“人多地少论”为理论基础推导出中国“长远来看总是缺房子”和“房价只涨不跌”等结论，因此不管房价涨也好跌也好，都不停强调这一说法。这一说法也许有道理，但是一个任何时候看起来普遍有效的解释也是没有用的。事实上，“供需失衡”不是一种解释，而仅仅是一种现象或者说一种结果。供给和需求本身是相对，在需求量萎缩的时候供给量再小也是过剩；需求量膨胀的时候供给量再大也是不足。因而，值得研究的是影响供需背后的因素变化趋势。就此番回暖而言，值得分析的是需求为什么突然倍增，而不是笼统地冠之供需失衡。也就是说，这一论调无法解释楼市这半年的回暖。
“刚需释放”说的确有一定的道理。按照正常的需求，深圳一年的一手楼销量应该在500-700万之间，而因为观望导致在过去的一年中至少有150-350万平方米的需求被拖延（2007年10月到2008年10月成交总量约为350万左右）。在等待的焦虑和价格的调整的双重作用下，一部分置业者和换房者入市了，因而造成了去年年底和今年年初楼市的回暖。这种补偿缺口型的需求从自身特点决定了其不可持续，因而在二三月份时比较谨慎的业内人士对后市并不看好。
然而，随着经济形势的变化，入市群体的属性和动机也相应的发生了渐变。从国际形势来看，由于各国普遍大幅度降低利率，全球性的通胀压力在逐步增加。全球原油价格已经由三十七元一路上涨到了六十元左右，上涨幅度高达70％，而且上涨的趋势没有改变。对此，看空派的谢国忠也认为“全球将进入恶性通货膨胀”（奇怪的是看到通胀趋势的他却不好看股市和楼市的价格走势），巴菲特日前也在公开场合发表的“现金的资产购买力下降”的言论其实也是资产通胀的另外一种表述。从国内来看，政府四万亿的、一季度贷款新增的4.58亿元等因素正在改变市场的预期——由担忧通缩到担心通胀。从历史数据来看，信贷增长是CPI的领先指标，因而在2009年底和2010年国内将存在较大的通胀压力。在低息通胀背景下，居民和机构担忧手中货币的贬值，往往倾向于寻找保值的途径。正是在这一思路下，大量资金进入了楼市和股市。从市场层面可以检验者一点：兼有自住和需要的多次置业者、纯粹的者入市导致了深圳关内外大户型、豪宅的热销，同时深圳者的身影再度现身惠州、东莞等地楼盘。
总而言之，“刚需释放”说只能解释楼市回暖的阶段，对近和未来楼市的走势研判，“通胀担忧”说更有说服力和指导性。从这一点来看，通胀预期已经推动楼市回暖进入第二阶段，短期内楼市持续回暖的趋势难以改变。
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