[摘要] 从报表上看,上市公司净资产收益率确实不高,尤其是把十家上市公司综合在一起来平均一下,不仅不高,也不科学,更不能说明问题。这十年,几乎的房地产上市公司都在进行规模扩张,资产增长速度比其他产业平均起来要快近10倍甚至几十倍。只有透过资产的爆发式增长,才能发现中国的上市房企,利润是多么惊人,上富豪榜是多么容易。
从报表上看,上市公司净资产率确实不高,尤其是把十家上市公司综合在一起来平均一下,不仅不高,也不科学,更不能说明问题。这十年,几乎的房地产上市公司都在进行规模扩张,资产增长速度比其他产业平均起来要快近10倍甚至几十倍。只有透过资产的爆发式增长,才能发现中国的上市房企,利润是多么惊人,上富豪榜是多么容易。
那么,为什么开发商用净资产率来刺激公众的眼球,从而否认暴利呢?一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商暴利的本质特征,即金融和土地垄断的结合。这是具有中国特色的土地管理体制造成的。在一些地方,招多少、拍多少,是由地方政府说了算,不是随市场需求来交易的,这种体制是开发商暴利产生的原因。
房企利用银行实现暴利经过了两个阶段,前十年是空手套白狼的阶段,潘石屹、冯仑的桶金都是这么来的。后十年,是可约束放大资产阶段,表现为以少量资金撬动银行巨额贷款。这个阶段的开始,是用一点公关费,从政府手里拿到土地证再用土地证进行两倍以上的价值评估,然后用评估后的价值去银行贷款,再用贷款的钱偿还一部分土地费,然后,设计商、建筑商垫资设计开发。后一阶段,因为资本流动性充足,把开发商的门槛略有抬高,基本上要求开发商自有资金达到35%,实际上没有达到,银行的效应照样在五至八倍。现在,流动性稍微紧张一点,政府又把开发商的门槛降低了。
冯仑所讲的“10年平均净资产率达不到5%”,指的正是后10年。可以说,后十年正是中国房地产业资产增长最快的十年,这种非正常的增长速度的弊端是破坏了社会运行的规则,掠夺了社会财富,是经济衰退和两极分化的焦点所在。但是,为什么冯仑拿资产率来说事呢?就算房价飞涨的2007年,地产上市公司的净资产率也是基本持平,有网友问:用几年前拿的地做房,比以前贵几倍卖房,可地产上市公司净资产率基本持平钱去哪儿了?隐瞒私分还是利益输送?地产上市公司拿股民的钱豪赌,赌赢了钱不见了,赌输了百姓买单,还边赌边抽水。要查清面粉为何贵过面包,查查参与的实权人士就OK了。
高管隐性分账、股东利益输送、后期土地成本过高是账面净资产率较低的主要原因。因此,不能排除房地产业暴利,否则,就无法解释在土地垄断和银行作用下的资产爆发式增长的行为。说地产上市公司10年净资产率不足5%,只是地产暴利的谎言,而且一捅就破。
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