[摘要] 北京地税征管处处长吕兴渭昨日介绍，2月18日，北京地税发布了《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》，明确了个人非住房出租税费的两种计算缴纳方式。对于个人非住房出租，月租金收入在5000元/月(含)以上的，执行12%的综合征收率，5000元/月以下的，执行7%的综合征收率。
三元桥一家商铺灯火通明，税率下降对商铺来说是一个利好消息。 本报记者蒲东峰摄
月租超5000元按12%计征，低于5000元按7%计征，去年12月起执行
●租金5000元/月(含)以上的，税费按12%计征，5000元/月以下的，按7%计征
●去年12月1日起执行；出租户多缴税可按相关程序办理退税手续
非住房出租5000元临界
北京地税征管处处长吕兴渭昨日介绍，2月18日，北京地税发布了《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》，明确了个人非住房出租税费的两种计算缴纳方式。
对于个人非住房出租，月租金收入在5000元/月(含)以上的，执行12%的综合征收率，5000元/月以下的，执行7%的综合征收率。
2004年以来，非住房出租一直按5%征税。2008年10月，非住房出租按约25%的税率征收。北京地税昨日表示，新的综合征收率政策，从去年的12月1日开始施行，出租户在去年12月1日以后多缴的税，可以按相关程序办理退税手续。
称调整原因为税负不公
据悉，个人非住房出租税费缴纳方法为，纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月十日前一次性缴纳；约定一次性收取数月(年)租金的，在收取租金的次月十日前一次性缴纳。
北京地税昨日表示，对住房和非住房出租确定不同的综合征收率，主要有两个原因：一是，去年3月，财政部、国家税务总局下发的财税【2008】24号文件，明确了一系列鼓励住房出租的税收优惠政策；二是，不区分住房出租和非住房出租，统一按照之前5%的综合征收率计征，与相同条件下其他类型纳税人相比，存在明显的税负不公平问题，也产生了一些避税现象。
吕兴渭表示，分税种征收会涉及六七种税种，存在税种多、计算复杂等问题，不方便纳税人自行计算，因此北京地税制定了综合征收率。
- 名词解释
非住房：是指房屋用途为商用或商业混用。一般包括商铺、写字楼、购物等。
商业用房租金税率变化
2004年
出台文件：《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》
计征方式：按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。此后，地税局对住宅及非住宅租金的税率都按照5%来执行。
2008年10月
出台文件：《关于个人出租房屋税收管理工作的补充通知》。
计征方式：非住宅也就是商业用房，将采用分税种计征方式。按照该征收方式租金税率在25%左右。
2009年2月18日
出台文件：《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》
计征方式：租金收入5000元/月(含)以上的，执行12%的综合征收率，5000元/月以下的，按7%的征收。
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北京个人非住房出租按7%或12%综合税率计征
市地税局昨天宣布，除分税种计征外，个人住房出租可按5%综合征收率计征税费，个人非住房出租应征税费则按7%或12%综合征收率计征。
据市地税局有关负责人介绍，按照《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》的规定，个人非住房出租应征税费，可以按分税种计征或者按7%或12%综合征收率计征两种方式计算缴纳。其中，个人非住房出租月租金收入在本市营业税起征点(5000元/月)(含)以上的，综合征收率为12%；月租金收入在起征点以下的，综合征收率为7%。
对于个人房产证上房屋权属性质明确是“商用”的房屋、门脸房，或者商铺、写字楼的房主来说，这是一大利好。据了解，本市原规定个人出租房屋应征税费可以按分税种计征和按5%综合征收率计征两种方式计算缴纳，但2008年财政部、国家税务总局下发的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》文件，明确了一系列鼓励住房出租的税收优惠政策，本市也据此出台了《关于个人出租房屋税收管理工作的补充通知》，明确了自2008年12月1日起，本市商用等个人非住房在出租时，不再适用5%综合征收率。
由于此前个人非住房出租已经不适用5%综合征收率，只能适用按分税种计征税款的方式。而按分税种计征时，纳税人需要同时缴纳六七种税费，税负约在20%以上。因此，7%或12%的综合征收率，将使个人非住房出租者，省下不菲的一笔支出，也将有利于商铺、写字楼的发展，并适合当前下行的经济形势。
-算账 月租万元至少省800税款
以个人非住房出租，月租金收入10000元/月为例，按过去纳税人需分税种计征，每月税款约为2000多元。实行新政后，他适用于12%的综合征收率，每月税款为1200元，每月可省800多元。
部分纳税人可申请退税
地税部门表示，新政的执行日期是2008年12月1日起。对于自2008年12月1日至今，已按照分税种计征方式缴纳税款的，如果存在多缴税款情况，纳税人可以向税务机关申请退还多缴纳的税款。纳税人申请退税时要带好以下资料：完税凭证、与完税证上纳税人姓名一致的银行卡账号或储蓄账户原件、退税申请人有效身份证原件、退税申请表等资料。
开发商：政策要“放水养鱼”
对于地税局此次调整的非住房出租税率，中国房地产职业经理人联盟秘书长、中国房地产业协会商业地产专业委员会常任理事陈云峰(陈云峰博客)表示，政策是比去年12月1日开始执行的商业用房出租税率20%以上有所下降，商业地产人的负担有所减轻，但是下降比例并不够。
在当前金融危机的状况下，为刺激经济，为广大者减负是重中之重。整个房地产市场已经比较萧条，尤其是商业地产，空置率日渐增高。一直以来，商业地产本身就比住宅市场要困难。一般来讲，住宅贷款比例基本可以达到房款的60%-80%，而商业地产首付都要50%，并且贷款年限在5年-10年之间，从金融方面来看，商业地产获得的支持比较小。这也造成了现在开发商都不愿意开发商业地产。
如果在这样的不利条件下，税务部门在税收上不能出台合理政策，那对商业地产将是致命的打击。出租者和承租者必须有一方要牺牲自己的利润，如果双方都不愿意的话，那商铺或写字楼只能闲置，显然这对整个行业是不利的。商业地产是目前拉动内需的主要动力之一，对于繁荣经济来说起到重要的作用。因此，政策的制定一定要“放水养鱼”，才能保证商业地产市场的健康发展。
者：税率下降幅度还不够
对于此次税率调整，拥有一套商铺的李先生说，原来听说租金收入不再按5%综合征收率纳税，担心按分税种计征税负重，都想把商铺出手了。这次调整的税率确实下降了，但觉得幅度不够大，因为现在经济形势不好，商户要求降租金。此外，商铺出租低于5000元/月的租金已经接近一些中高档住宅的租金了，甚至一些高档住宅租金比5000元/月还要高，但商铺出租却要征收更高的出租税，租金5000元/月以上的收税比住宅税费高出一倍多，商铺的利润减少了。
新综合征收率有利于公平税负
对住房和非住房出租确定不同的征收率，地税部门解释说，这一方面是落实财税【2008】24号鼓励住房出租的文件精神；另一方面是不区分住房出租和非住房出租，统一按5%综合征收率计征税款，与相同条件下个体工商户等其他类型纳税人相比，存在税负不公平的问题，也产生了一些避税现象。
此次本着公平税负原则，参照相同情况下其他类型纳税人经营非住房出租的税负水平，确定了个人非住房出租的综合征收率，使同类型纳税人的税负可以比较接近。
政策利好但商业地产不容乐观
协成机构副总缪培丹指出，先前政府为了抑制房价虚高，以及过度过热导致的高通胀而出台的一系列抑制的政策确实打压了一部分人的意愿，而写字楼和商铺又是典型的高行为，受到了直接影响，导致2008年以来写字楼和商业市场的空置率一直呈上升趋势。近期，由于全球性金融危机的波及，国内外企业都取消扩张计划，进行了不同程度的收缩，写字楼的需求量下降明显，租金相应下滑，空置率增高。
同样，由于经济下滑，失业率上升，国民消费意愿明显收缩，许多商铺招商和出租受到巨大影响，由于无法形成规模经营，很多地方的商铺租用者纷纷要求退租，租金急剧下滑，出现了大量闲置的现象。目前中国经济已经进入下行通道，此次调整个人非住房出租税率的政策可以拉动内需，这对于开发商和者来说都是一大利好，是政府鼓励的又一个信号。从经济政策的角度考虑，此次以及之前出台的相关房地产业众多调整都有一个共同的目的，就是促进房地产市场回暖，从而带动整体经济的增长。
缪培丹认为，尽管政策已经发生转变，但是多年来积压的大量空置写字楼和商业项目的消化还是需要很长的一段时间。而2009年还将有大批的写字楼和商业项目的新增供应量进入市场，开发商仍然不容乐观，尤其是商业地产，怎么解决好经营和开发之间的关系，是值得开发商认真研究的课题。
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