[摘要] 市发改委指出，四季度将进入高峰，消费需求也在节日效应下集中释放，北京经济将快速升温。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
9000亿元“保障房”投入影响何在
据住房和城乡建设部透露，今后3年，将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总将超过9000亿元。9000亿元保障性安居工程将对中国商品住房市场产生较大影响。笔者认为这种影响在于两个方面：一是抑制商品住房价格反弹，二是分流其成交量。
今年，房地产市场遭遇寒冬，主要表现为价跌量缩。虽然从部门到各级地方政府出台了一系列的“救市”措施，包括提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低首套房贷款利率及首付等，但房地产行业的调整仍在继续。
国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低。10月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。
同时，房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。楼市低迷，民众更加持币待购。数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。
从统计局公布的数据看，房价同比涨幅已经到了强弩之末，今年10月份的房价基本上和去年同期价格相差无几。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
虽然在国际金融风暴的冲击下，国家出台了4万亿元的计划，建设部也有9000亿元的计划，但这些显然不是为了增加商品住房，也不是为了推高商品住房的价格，而是增加保障性住房的供应量。由于保障住房实行成本加低利润的定价模式，在市场供求规律的影响下，商品住房的市场需求会被大量分流到保障房市场，从而造成商品住房供应量的相对过剩，引起价格的下调。
因此，从短期看，国家的经济刺激计划会对稳定住房成交量有明显作用，但中期看，保障房的大量上市则会显著影响商品住房的成交量和价格走势。到今年年底，建设部将1000亿元用于廉租房建设，明年会到达3000亿元，由政府主导的项目会快于开发商的项目建设周期。预计1年左右时间，目前处于建设过程中的经济适用房项目和廉租房项目就可以加快推进完成，并投入市场；2年左右的时间，新批保障房项目也可以进入市场。根据业已公布的数据，保障房的市场供应量预计未来三年内将占市场年度需求量的50%左右，而此前保障房占市场成交量的比例在10%左右（2006年数据，之前的数据更少）。由于保障房主要针对低收入消费者，价格接近成本价，因此假设保障房完全能够被市场吸纳，那么未来三年商品住房的市场份额就会被分流40%左右。
如果考虑到符合廉租房标准的低收入者分流不会对商品住房市场产生影响，那么未来三年对商品住房产生主要影响的是经济适用房的供应量。按照建设部的计划，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量是200万套。2006年住房销售量是504万套，假设未来三年住房成交量稳定，那么经济适用房占住房成交比重依然将达到40%左右，减去此前10%的市场份额，经济适用房将再分流商品住房市场30%的份额。
30%的市场份额被分流，这对商品住房市场意味着：如果价格需求弹性是1，那么需求减少30%，价格也将下跌30%才能达到市场平衡。
当然价格需求弹性只是一个假设，在实际市场运行中，需求和价格之间的变动还受到各种因素的影响，比如利率政策、地段、房型、收入水平、个人喜好等。但总体来看，保障房的大量入市对商品住房的价格影响不容小视。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
地产商嗅出“春天”的味道
2008年10月22日，注定成为中国房地产发展具有里程碑意义的一天。这天，政府推出多项救市政策温暖楼市，郑州市则在10月24日高调推出自己的救市新政。随后，央行再次下调贷款利率，从而出现“房贷利率”。
从期待救市，到“靴子落地”，郑州乃至的地产业都经历了忧喜悲欢。目前距离新政推出将近一个月，虽然成交量没有明显放大，但不少地产商已经嗅出了“春天”的味道。预测，年内央行可能还会降息，甚至出台其他救市政策。
【回顾】
宏观调控密集出手救市
10月22日，国务院统一部署，要求自10月27日起，金融机构对个人首次购买自住房或改善型住房的，贷款利率下限扩大至基准利率的0.7倍，首付比例降至20%。自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调至1%。同时，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，且对个人销售住房暂免征收土地税。
这被房地产业称为“救市新政”。其实，在此之前，央行已经多次降息，为房地产市场的回暖添了一把“柴火”。
9月16日，央行6年来首度降低贷款利率。其中，5年期以上贷款利率下调0.09个百分点，1至3年期贷款利率下调0.27个百分点。10月9日，央行再度降息，贷款基准利率下调0.27%，同时，央行还取消了存款利息税。
在国家出台的救市新政中，还有一点弹性很大而且被众多房地产企业期待，那就是国家允许地方政府“因地自救”。10月24日，郑州市政府召开新闻发布会，公布《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，共提出了17条优惠政策，并于当日起开始实施。
10月29日晚，央行宣布，从10月30日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点。
对于央行降息的频率，即使银行业内人士也用“罕见”二字来评价。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
【楼市】诞生“房贷利率”
虽然“有形的手”将优惠给予了购房人，不少购房人却依旧持观望态度，期待年内还有优惠政策出台。不过，对于深受房贷之苦的房奴们而言，仅一个半月，房贷利率就下调了好几次，他们也算捡了个“大”。
记者咨询了省内多家银行个贷部的工作人员，他们表示，房贷利率“打七折”，无疑是住房按揭贷款实施以来房贷利率的水平。优惠后的五年期以上房贷利率可以达到5.04%。
记者了解到，自2005年以来，商业银行住房贷款利率市场化，当时国家规定，商业房贷的利率下限为基准利率的0.9倍，之后，房贷利率下限扩大到了基准利率的0.85倍。但是，优惠过的利率从来没有低于5.04%。
那么，频繁出台的救市政策究竟给购房者带来多少实惠呢？记者就此咨询河南海纽联合会计师事务所，该所所长马世哲为此算了一笔细账。
以9月份郑州市房管局公布的商品住宅销售均价3934元/平方米计算，如果购房人要购买80平方米的商品住宅，总价为314720元。首付20%后，需要向银行贷款251776元。
如果贷款20年，按照等额本息还贷计算，9月16日前向银行贷款购买这样一套80平方米的房子，利率打八五折后为7.83%×0.85=6.6555%，购房人需要支付的利息为204295元，月供为1900元。
而现在，同样购买一套80平方米的商品住宅，如果购房人能够享受银行提供的5.04%的最优惠利率，按照等额本息还贷，利息则降为148347元，月供降低至1667元。
此外，财政部近期出台的救市措施，免去了买房原来要交的0.05%的印花税，这又为购房人节省了157.36元。同时，契税由原来的2%降至1%，这一项又让购房者少交3147.2元。
综合多种因素计算，如果在郑州购买一套80平方米的房子，按照20年期等额本息还贷的方式，购房人一共可以节省59252.56元。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
【预测】年内可能还有两次降息
目前虽然已经诞生“房贷利率”，不过，根据一些预测，这一纪录很快就会被刷新，记者采访国内多位，他们均表示，央行年内极有可能还会降息。
本月初，中国经济研究发布研究报告，称中国经济在今年四季度还将为经济增长“保九”而努力。为了应对放缓的经济增速，央行在年内至少还将降息两次。“1998年利率调整滞后，导致实际利率比企业，企业不愿，最终造成总需求的持续低迷。”中国经济研究宋国青教授说。
11月1日，经济学家温元凯做客郑州，接受记者采访时，他表示，目前政府救市的力度很大，针对房地产行业出台了不少刺激消费的措施，调控才刚刚开始，但仍显得不够，所以他觉得国家下一步肯定还会有更多的措施出台。
10月25日，国务院发展研究证券期货研究室主任廖英敏在郑州论道“金融危机下的中国经济走势”，表示看好中国经济的长期走势。
接受记者采访时她说，国家救市政策效果的显现需要一定时间。经过一段时间的观察，如果此次救市政策没有达到预期效果，国家可能还会陆续出台其他的救市政策。
河南同策同成地产机构总经理陈铁中也表示，目前的救市政策，使得部分购房者“心潮澎湃”，但实际效果尚未显现，成交量并没有明显放大，“按照目前的状况，国家很有可能出台新的救市政策”。
不过，陈铁中说，单独出台针对房地产行业的救市政策的几率并不高，是明确二套房的认定标准。
陈铁中认为，目前，政府救市“多出于稳定市场的目的”，如果从这一方面来看，“降息是相对稳妥的办法”。
长期来看，购房者对郑州楼市普遍乐观，但目前复杂的国内外经济形势使得购房者颇为谨慎。
一位业内人士认为，目前，政府已再次明确房地产行业的“重要支柱地位”，而且，扩大内需重建了消费者信心，扩大保障性住房和商品房建设也并不矛盾。对于房地产市场而言，这些都是暖市举措。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
北京四季度鼓励商家合法促销
受国际经济形势的影响，前三季度，北京市经济增速仅为9.1%，低于一季度的11.3%，也低于上半年的11%，呈现连续回落态势。但这一局面有望在第四季度改变，四季度北京将进入高峰，经济将快速升温。昨天，北京市发改委发布的《2008年1-3季度北京市经济社会发展形势分析》透露上述信息。
金融危机影响增速回落
报告指出，1－3季度，北京市经济增速有所回落，地区生产总值累计增长9.1%，呈现回落态势。但与改革开放以来10.6%的平均增速相比，仍处于合理区间。
报告指出，受金融危机影响，经济增速回落，工业、等指标也出现不同程度下滑；金融市场与房地产市场潜在风险增加；中小企业的生存环境比较严峻；价格反弹压力依然存在，实现收入增长目标仍有难度。
市发改委指出，四季度将进入高峰，消费需求也在节日效应下集中释放，北京经济将快速升温。
奥运会举办拉动消费
报告指出，在增长出现较大回落的情况下，奥运经济拉动了消费，社会消费品零售额累计实现了3356.1亿元，增长了20.9%。
三季度，住宿、餐饮、特色街区、旅游纪念品等零售额猛增。“十一”期间，全市接待来京旅游者235万人，同比增长22%；本市居民市内旅游人数达370万人次，同比增长56%；奥林匹克公园接待游人282万人次。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
■ 应对
住房 3万户保障房配售年底完成
受全球大环境影响，北京金融市场与房地产市场潜在风险增加。报告指出，第四季度北京必须防范金融风险。
市发改委表示，将加大保障性住房建设规模，稳定房地产市场。在加大开发力度的同时，加快土地供应。同时还支持企业缓解资金困难，防范市场风险，推动开发银行和住房公积金对保障性住房和危改项目的开发贷款试点；支持企业做好在建项目的后续开发工作，避免烂尾楼、拖欠工程款等问题影响社会稳定。北京将加快限价房和经适房的审核，今年3万户配售计划将在年底之前完成。
消费 第四季度将鼓励商家促销
针对前三季度的经济发展形势，北京市发改委分析指出，第四季度将鼓励商家进行合法促销，以恢复市场活力；同时，将大力发展三里屯、前门等特色街区，扩大特色消费；以奥运主题公园和建筑游为特色，继续提升北京旅游品牌，鼓励会展、商务市场的发展。
| 热点专题：中房协与搜房网发起"暖冬行动"倡议 | |
| 9000亿元“保障房”投入影响何在 | 政策对稳定成交量有明显作用 |
| 地产商嗅出“春天”的味道 | 房贷利率 |
| 年内可能还有两次降息 | 北京四季度鼓励商家合法促销 |
| 3万户保障房配售年底完成 保障房冲击楼市格局 操作模式存争议 | |
9000亿元保障房冲击楼市格局 操作模式存争议（证券日报）
一位北京的业内人士对当前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示，公司关注这次保障房建设政策，也在研究方案，但是他们更看重政府后续的具体政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和经适房的公司之一。
此外，保障房的销售也经常受到干预。“政府通常划分成很多区域，某个区域的人只能买某地的经适房，其他符合购买条件的人，政府不让卖给他们。导致我们承建的经适房，很多有资格买的人买不到，致使有一段时间企业的现金回流几乎为零。”
他表示，这对承建经适房的企业来说是一件很危险的事情，因为利润率被政府划定为3%，如果资金不能快速回流，光财务成本企业就不能承受(招标时财务成本不在成本中反映)。
“政府只是用政策吸引，免了一些税费，的经济风险和财务风险都是由企业来承担，最近房产价格下降，如果经适房只比周围房价少一点，一些客户可能觉得性价比不高就不买了，风险越来越大。”据悉，他们公司早期保障性住房占业务比重较大，但最近两年只占到20%。
该人士认为，政府需要重新考虑保障房的操作模式。他建议，政府可以征用土地，由中间机构核定成本，开发商作为总承包商组织施工，不承担销售风险，赚取劳务费，这样公司还是愿意做的。“施工质量和成本管理可以由政府部门监督。”
最近上海市和郑州市政府通过采购存量房的方式增加保障房供应，但有分析人士认为，因为保障房建设周期要三年，向市场采购只是救急之策，因为市场上存量房众多，如何选择将会引起公平与否的争议，这种模式不会大规模推广。
据悉，厦门、深圳等地采取了政府设立房产公司直接建设保障性住房的方式，但是分析人士认为国资公司的成本控制不强，效率不高。
也有学者希望政府借鉴新加坡经验，由政府设立管理机构，直接将工程承包给建筑商，以节省费用。分析人士估计，有国资背景、大型楼盘操作经验的公司介入保障房市场比较有。
在最近国家出台的系列刺激经济增长方案中，9000亿元保障房建设尤为引人关注。住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总将达到9000亿元，平均每年3000亿元。
针对该政策，各方给予积极评价。中国社科院金融研究所尹中立认为，房产商资金回笼困难，明年的投入注定减少，在这种背景下，国家以财政投入来填补开发商减少带来的缺口，可以维护经济增长；另一方面，自从1998年住房改革之后，中国低收入阶层的住房供应紧张，经济适用房廉租房建设一直是杯水车薪。解决低收入阶层的住房困难，这个时候出手合适。
3%让房产商望而却步
针对9000亿保障性住房，万科表示，公司还没有对此进行系统的研究，短期内没有进入该市场的打算；万通地产也表示，公司目前开发的业务不涉及保障性住房，短期内也不会开发保障性住房；深圳绿景地产也表示“尚在研究”。
保利地产相关人员介绍，公司已经召开专门会议研究国家9000亿保障房建设计划，如果有好的项目公司会投标，但是要求净利润率在15%以上，“3%肯定不能做，我们发行债券的年利率还是7%，这样的利润股东也不答应。”
根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发的《经济适用住房管理办法》，经济适用房的价格应当以保本微利为原则，项目利润率应不高于3%。
楼市冷清地产商兴味索然
为何面对9000亿元的巨额，房地产商并不踊跃？
中投证券分析师李少明分析：“开发商没有进入这个市场的动力，经济适用房和廉租房都是政府出地，企业只负责建房子，以基本上不赚钱的价格卖给政府，企业还要付人力成本等各种费用，不赚钱的事情不会去做。”
去年，北京和广州有很多企业参与竞标，积极投入经济适用房和两限房建设。国信证券分析师方焱表示，这是因为去年、前年的房地产市场太火爆，大家都预期房价还会上涨，进入这个领域能通过快售赚到钱，但是今年很多地都拍不出去，企业根本就不愿意参与。
李少明认为，去年房地产企业投身保障性住房，一方面认为未来的市场价格还会上升，另一方面政府在政策上有一些搭配，可以通过商品房获得盈利，但是现在商品房销售不佳，企业进入风险较大。
今年2月16日，广州保利西子湾两限房公开发售当天，出售的843套住房中，有百余套遭到中签者弃购。从去年下半年房贷新政实施以来，广州房价就不断下降。购房者认为，其每平方米6500元的房价与周边普通商品房相比没有明显价格。
最近，广州市国土局表示新推出土地中已没有两限房。北京最近推出的两块两限房地块，在增加了商业房部分后才得以以底价成交。
巨大的进步
自1998年中国启动住房制度改革以来，百姓住房难的问题日益突出。此次政府9000亿元建保障性住房，或许能为中国的住房格局趟开一条新路。
亚洲金融危机后，房地产成为支撑国内经济增长的支柱产业，获得高速发展，房价迅速上升，资本快速向房地产聚集。房价日渐上升，也让众多房产商和客充满乐观情绪，对隐藏在城市中的购买力深信不疑。
与此同时，只涨不降的房价也越来越成为新购房者的压力。对于无法批量生产、资源稀缺的房地产来说，过度的商业化让低收入群体丧失了购买能力。
人们指责房地产行业。但商业的游戏规则就是追逐利润，房产商不会愿意做没有利益的事，为普通人建房子也因此成了一句空话。 从这个角度来看，房地产业承受如此之大的社会压力，似乎有点冤。
在某种意义上说，当前9000亿元的只是政府在偿还旧债。1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，以解决城镇收入家庭住房困难问题，保障性住房更是被写进了“十一五规划”中，然而多年来一直没有被真正重视起来。套用马丁路德金的说法，“保障性住房是一个空头支票，现在是到了兑换的时候”。
万科董秘肖莉认为，加大保障性住房建设力度，有助于高效解决中低收入家庭的住房困难问题，有助于给房地产市场创造一个良好的、理性与稳定的长期发展环境，对房地产行业有利。
不论如何，这9000亿保障性住房已经是个巨大的进步，有望使贫困者和富有者一样都享有居住的权利，弥合社会裂缝。房地产这个改善了很多人居住条件、同时背负了很多坏名声的行业，也有望被拯救出舆论的沼泽，有望像其他行业一样，仅仅被作为一个行业而讨论。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
