受到种种因素影响，楼市的观望已经持续了半年之久，购房人持币观望情况严重，担心房价跳水的心理使购房者不敢轻易出手，等待的抄底时机，这影响了楼市的整体成交量。然而，记者在采访中了解到，多数开发商认为目前的房价只是短期震荡，在经济持续发展的情况下，房价不可能下跌，尤其是那些地理位置较好、交通便利、配套齐全的好项目更是具有较强的抗跌性。
在持这种看法的开发商中，东亚新华无疑是代表性的一家企业，该公司旗下位于南三环马家堡的东亚三环项目，和位于回龙观的东亚上北在今年的6月和8月推出了“无理由退房”销售，引起强烈反响。现在，东亚三环又将原本于8月31日截止的“无理由退房”销售延长至11月30日。“无理由退房”因何延长？在当前的房地产大势中，该举措有什么样的影响？消费者对此的反响如何？为此搜房网请来东亚新华策划部副经理韩磊，为大家一一揭晓。
精彩导读:
韩经理在搜房网直播室接受采访
▲访谈时间：2008年9月10日15：00
▲访谈地点：搜房网直播室
▲访谈嘉宾：东亚新华策划部副经理韩磊
对此次访谈进行现场直播，以下为直播内容。
观点：
【主持人】我们知道，东亚三环“无理由退房”的截止期由8月31日延长到了11月，是基于怎样的考虑？
“无理由退房 有理由卖房”的八大理由
|
【韩磊】我们前面销售反馈很好，得到了很多网友和消费者的支持，我们东亚三环从6月21日起推出无理由退房活动，到8月1日止，销售了300套的量。另外就目前的市场环境，大家觉得后奥运楼市不太景气，处在观望状态，老百姓也不知道该什么时候买房子，基于前面我们对无理由退房深入的研究和调研，我们做了升华，提出了无理由购房的八大理由。
【韩磊】是跟我们产品的区位有关，我们所在马家堡区域，这一块将来土地是稀缺的。从配套层面来说，那里发展的相当好，另外是带来的，交通配套好。
【韩磊】第二，是在我们自身产品上，我们决定从规划上面尽量改变它，然后从物业服务角度上，也想做一个贴身的物业服务，把我们小户型服务做得更到位。
【韩磊】第三是从园林景观角度上讲，以前三环做规划时并没有打算怎么去做园林，但是看到消费者还是很信任东亚，所以我们想做一个专属于青年人的园林景观。
【韩磊】第四个理由，我们的户型设计，现在更多是纯南向产品，在买多套住房可以打通这方面也是有设计的，小户型可以转变成大户型，而且这种大户型，你可能买一套房子，东北南都有朝向。
【韩磊】第五，明年9月28日四号线就要开通，我们有了这样一个信息，四号线是贯穿南，经过西单、金融街和中关村的财富大道，对于以往来说，还不是很一样，可能更明显。在国际惯例上来看，线周边物业空间都能达到30%，我们又是一条22运营的线路，会更大。所以我想会有很大得空间。
【韩磊】第六个理由是我们的售价，熟悉东亚三环的人可能知道，我们定价理性，抛除了暴利成分。我们从4月开盘到现在，基本上价格没有大的调整，不像其他开发商，可能刚开始开盘卖四千多，后来卖一万多，而我们一直很平稳。我们现在起价是9300左右，整盘成交均价11000，相对于周边二手房13000左右的价格还是很的。我们售价给消费者预留的空间大。
【韩磊】第七个理由，我们现在对于一次性付款的客户，措施大，可以直接打个全款九折的优惠，而且针对教师节，我们还会对教师购房群体有个1%的优惠。我们属性强，还有购房门槛比较低。我们现在倡导的是不要去做房奴，我们总价低、小户型房子更适合青年人居住，对于青年人来说我们认为不要超前消费，你应该选择最合理的，我们区位合适，交通也好，你为什么要买一个大的房子呢？或者你想买个点的可能要到五环外，这没有必要。
【韩磊】第八，从比例来看，我们客会占65%以上，不是说我们倡导，我觉得我们做产品还是以满足人的自住需求为主要因素，这是东亚品牌的理念，并且东亚目前的规模在日渐壮大，在沈阳、包头、鞍山等地，差不多有超过200万平米的开发量，所以现在公司的定位是为老百姓建房，做个百年企业。从属性看，我觉得还是人都认可了我们目前的产品，我想人的眼光是很敏锐的，比一般住房人眼光是敏锐的。他们的嗅觉可能会代表我们未来东亚三环的。
【韩磊】我们提出了无理由退房里面的八个理由，有理由买房，所以才能构成无理由退房，业主不满意，可以单方面提出解约，我们都可以满足你的需求。
【韩磊】可能有一些人觉得我们像在融资，我觉的东亚三环资金没有问题，如果你想退房，我们提供你这个措施，而且也不会收取买房者任何违约金，基于这两个层面，我们认为一定要把无理由退房做下去。包括市场上也有很多跟风者，大家也是想给市场增加一些信心，给购房者增加一些购房保障。但是有一些做的不到位，而我们是经过深思熟虑，做的很好。包括有的人再宣传，可能做了七八年无理由退房，但是我没有看到，根本就没有兑现过或者没有宣传过，也不知道是不是靠普，而我们是实实在在的，300个业主已经与我们签订了协议。
“无理由退房”与“无理由退房”之间的区别
【主持人】签定协议的客户与购买房子的客户的比例是多少？
【韩磊】我们从4月3号开盘，销售了630套左右，6月25日之后，签订无理由退房协议的大概有300套，大概占了一半比例，在大家不知道这个事之前可能都没有签协议，但是当知道后，80%以上的用户都签了协议。
【主持人】您刚才也说各地也有无理由退房的现象发生，那么“无理由退房”与“无理由退房”之间有什么区别？
【韩磊】首先东亚一开始推出无理由退房的角度是这样想的，我们在购房之前就要把我们的承诺传达给消费者，并且我们在签订购房合同的同时签订一份无理由退房协议，这个协议是经过律师和法务部门研究做出的，完全具有法律效力。开发商是做出一种主动来保护消费者的行为，主动刺激市场信心的行为。
【韩磊】而有的无理由退房是被动的，有的是到交房时，可能怕出现问题，要平息这种问题，可能会出现无理由退房，完全是被动的。如果现在市场很好，你还会不会退房，肯定不会了。我们在6月份，当时我们东亚三环销售好，没有受到市场影响，那时候一个月也会卖两百套房子，我们也是经过深思熟虑，不是感觉对市场不好，从救市的角度来说的，还是从企业对消费者关心的理念出发。我们认为现在消费者持币观望，希望得到一些保障。
【韩磊】还有一些无理由退房，就是我买了房子，到时候你不要了，我把全款退给你，没有任何补偿，这样也对消费者不公平，消费者在付了首付款或者一次性付款后，他们是要交税的，并且还有利息，变相来说消费者权益没有得到保障，所以这样的无理由退房考虑得欠周全，我们要给万分之二补偿，是经过计算的，不让消费者有任何损失，而且也不需要交违约金。现在市面上，如果你要退房是要交违约金，包括一些交补偿的项目，也是你交了违约金才给你补偿，其实都是算经济帐，没有意思。
【韩磊】还有无理由退房干脆是噱头，有的项目提出收定金3日内可以无理由退房，而我们现在操作，只要没有签购房合同你可以随便退，像这样的无理由退房就是炒作自己的噱头，盲目的跟风，市面上大家无理由退房各有各的和劣势，包括东亚三环可能也有不到位的地方，需要大家自己来判断了。
消费者选房 应当该出手时即出手
【主持人】大家都是在尝试。无理由退房是给老百姓一个购房的保障和信心，让老百姓买到合适的房子才是最终目的？
【韩磊】我们也是这样的观点，包括昨天与理财的一个节目探讨，他们提出一个问题，什么时候买房，现在出手是否合适，我们认为消费者观望是正常的，我作为开发商，也是消费者，我在现阶段买也要观望，但是我们提出一个观点，不要盲目的观望。
【韩磊】这有几个层面，你要确定现在是不是需求强，如果你的需求强的话，你想在什么区位买房，买房是要在哪买，第二是买什么样的房子，第三考虑这样区位和这样的房子，价格我能承受多少，这是核心的问题，因为土地资源不可再生，如果你一直观望，可能这里的房子你再也买不到了。
【韩磊】这个阶段你去要挑一些比较有诚心的开发商，这些开发商推出有保障的购房制度，另外开发商的定价很理性，产品品质也比较高。开发商的价格肯定有利润的，但是利润率要控制在合理的范围内，比如东亚三环，大家看到我们的房价是很平稳的一个过程，半年来，我们没有波峰波谷，说明我们定价很合理，不存在泡沫空间。并且与周围定价相比，也可以看出空间，所以这样的产品该出手时就要出手了，这样的房子为什么还要盲目的观望呢？观望下去无非两种结果，是可能又涨了，第二是这里没有房子了。
【韩磊】房价有没有大幅度下降的可能呢？也不是一天两天观望了，从去年就开始，开发商资金链该出现问题的也出现问题了，该采取措施的也采取措施了，短期大幅度跳水的现象不会存在，因为有成本在这，并且如果资金链很紧张，盲目追求高利润也不可能，因为关系到公司生死存亡。
【韩磊】从国家统计局发布的数据来看，现在市场上面的需求，只是跟07年同期相比有下降。但是大家知道，07年是个不理性的市场状况，可能预支了08年的市场，同它相比我们价格有下降，但是与06、05年比并没有下降，这说明什么问题？大家的需求很强烈。而且出现另一个很强烈的现象，就是现在租赁市场很火爆，租金价格在上涨。这说明需求是有的，但是这种状态不知道能维持多久，现在开发商不会坐以待毙。我觉得现在这个阶段，我敢保证大幅度下降的可能性不会存在。
【主持人】刚才您说东亚集团在沈阳、包头都有项目，会不会也推出无理由退房这一理念？
【韩磊】现在还没有真正到销售阶段，如果时机成熟也会去推行，像包头，我们是超过百万平米的大盘，沈阳超过50万平米的大盘，鞍山超过80万平米。我们带去了首都的先进理念，如果市场需要无理由退房这样的需求，那么我们会义无反顾的强力推行。
【韩磊】我们有信心，首先是对产品品质的信心，另外是对于区位未来的信心，第三对于目前价格的合理性信心，我们觉得我们产品在同区域里有竞争力，不能说最，但是也不会有比我们再的产品了。我们基于这三点考虑，包括公司一贯理念的考虑，我觉得无理由退房是我们独到的东西，不管别人怎么说，说存在陷井等等，这也是针对不负责的开发商，他们勉强去做的，也的确有陷井，比如开发商承诺3年20%的率，你凭什么这样说，如果你达不到这样的你如何满足，这都不靠谱，现在银行基金都不敢签订一个率的合同，你为什么敢签。还有无理由退房是由第三方回购，那么你第三方有没有这个能力，这完全是噱头和炒作。
东亚上北：青年置业计划——“我想有个家”
【主持人】马上要进入传统意义上的“金九银十”了，今年肯定不会如去年那样红火了，不过我们现在通过调查，十月份结婚的人比较多，对于婚房需求会比较大，那么对于楼市有没有影响？
【韩磊】肯定有影响，因为结婚是很重要的事情，对于婚房的重视中国是最重视的，但是是否还要等，还是回到刚才的话题了，十月份市场肯定不会像以前那么好，但是针对个别项目，对于性价比、品质比较高的项目，十月份会跳出来，可能两极分化比较严重，有的一套卖不了，有的可能卖的好，有保障制度的开发商和诚信比较高的开发商，价格比较理性的开发商，反而会受益。
【主持人】婚房的需求者大部分都是青年人，关于青年人该如何置业，我知道东亚上北推出了一个青年置业计划。
【韩磊】上北在回龙观区域，我们目前售价在同区域是比较低的，7900元起价，并且全款买还能打个九折，这价格跟两限房差不多，而且我们的户型是根据青年人做的，小户型产品。
【韩磊】我们为什么提出这么一个价格？不是单以价格做促销，而是我们对我们前期将近2000个客户的分析，得出结论大部分是青年人，所以我们还是想降低青年人的置业门槛，我们理解青年人购房的困难，我们要降低他们的置业门槛。因为我们是针对你们做的产品，如果你买不起，那么就违背了我们的初衷。从我们产品支撑上也是很有支持的。
【韩磊】首先青年人住房和老年人，或者成年人需求不太一样，他们更需求的是周边配套，比如他可能爱逛街，可能需要商场配套，而老年人要求医院、公园。恰恰在东亚上北有个时代广场，另外我们会有自己的商业，有12万纯商业配套，完全可以满足青年人这方面的需求。另外青年人爱运动，我们离回龙观的公园比较近。你下班回来，想运动都可以到踢球、打篮球，这也是为青年人设计的。包括社区公园有个三万平米的园林，对于24万平米的项目能有三万平米的园林，这个配置是按照豪宅比例做的。
【韩磊】我们景观园林也是按照青年人做的，我们设计了五大青年活动天地在园林中，有聊天的地方，有休闲的地方，有谈情说爱的地方，有纯休闲的地方，全部从青年人角度来考虑。再有我们的角度上来说，回龙观将来是三轨交汇，13、8、16号线，距离我们的项目都，都是几百米到一千米，我们倡导环保意识，你不要透支去买车，因为有三个交通轨道线路，那么出行大大方便。
【韩磊】再有我们的户型，因为比较小巧，压力不是很大，我们还倡导青年人千万不要盲目地去超前。我们有个青年主题“我想有个家”，这是青年人都重视的，迫切想要自己的小天地。这种小户型产品是种过渡型的产品，等有了钱后，或者将来事业一帆风顺，到那时候再买更好的房子，这还可以作为你的固定资产保留下来，因为兼固了你自住的需求，还有的属性在这，至少比股票靠谱，即便房产跌了也是你留下的东西。
【韩磊】另外我们现在的价格不可能再低了，再低政府可以考虑考虑，是不是两限房的价格定高了，我觉得两限房是综合考虑的，利润是是了，我们也不存在大幅度下降的可能性了。所以“青年置业计划”切切实实为青年人考虑，从他的衣食住行，包括消费能力和购房需求，层面都考虑到了。
两限房不会对房地产市场产生冲击
【主持人】你刚才说到两限房，有观点说这会对房地产市场产生一定的冲击，您怎么看？
【韩磊】如果大家真正了解两限房就应该了解，这是难买到，要求苛刻，说难听一点，如果没有门路是很难买到。包括经济适用房，也是很难买，制度很好，但是实现的过程很漫长，对于我们商品房不会造成很大冲击。另外商品房，从它的配置来说，有竞争能力，两限房竞争能力很小，完全是供不应求的产品，从细节上不会做得那么到位，另外售价也放在那，开发商也不能拿出多少钱来做，开发商不会赔本做的。
【主持人】受众群也不一样？
【韩磊】对，现在两限房供应量本生就做不到，而且要求苛刻，如果你非要等着这个产品，不是一年两年你能买到的，对于迫切需求的人是个煎熬。中国人想要有一套自己的房子，这种完全是思维意识，有人说合理，有人说不合理，既然我们国家人的思维意识是这样，那么就应该做出这样的产品来。
【主持人】感谢您参与搜房网的论坛，如果东亚还有什么新的举措，也欢迎再来搜房谈一谈。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
