[摘要] 房地产行业既是资金密集、对资金依赖、高投入、周期长、高回报的专业性很强的行业，同时也是高度依赖政策、宏观经济大势的高风险行业。房地产业的特性决定了房地产企业既存在运作过程中与之相伴随的经营方面风险，更具有来自包括金融、财政、土地、等方面宏观政策变化及整体宏观经济形势等方面的风险。
(注：本文内容仅系个人分析观点，不构成任何 或相关市场决策、操作依据。任何人据此以进行或操作任何内容、任何形式或房屋买卖或其他经济性行为者风险自担！)
房地产行业既是资金密集、对资金依赖、高投入、周期长、高回报的专业性很强的行业，同时也是高度依赖政策、宏观经济大势的高风险行业。房地产业的特性决定了房地产企业既存在运作过程中与之相伴随的经营方面风险，更具有来自包括金融、财政、土地、等方面宏观政策变化及整体宏观经济形势等方面的风险。因此，房地产企业必须客观分析企业可能在竞争、生存进而成长、发展中可能存在的潜在风险，积极做好风险管理，以加强企业自身的抗风险能力。
2008，是中国房地产的敏感之年，更是中国房地产的风险之年！由于近几年的房地产高热、房价持续快速疯涨，导致了房地产未来尤其是房地产未来需求、房价被透支，尤其是房价不断快速上涨，招致了一系列严厉调控措施。随着连续的宏观调控的累积效应正在形成，房地产企业面临着生存环境的巨大变化：金融政策从紧，土地政策从严，政府保障性住房（包括廉租房、经济适用房、限价房）制度建立和政策的逐步落实，市场已经高度异变。长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，自2007年9月27日“房贷新政”出台后，时至今日，政府坚定不移地继续坚持从紧的货币政策，房地产市场已经从高度卖方市场异变为买方市场，一片观望，成交清淡，性价跌量缩，开发企业普遍遭遇资金链危机。
在房地产市场竞争不断加剧的今天，房地产业又遭遇美国次贷危机以及与中国、越南、印度、泰国、韩国等国家相继出现高通货膨胀等国内外经济形势。可能相关于“广发证券”涉嫌内幕交易被调查、“涌金系”、“国金证券”借壳上市、“太平洋证券”上市等金融资本市场大案接连爆发，金融风暴或将来临，可能将进一步影响到资本市场，进一步影响到房地产金融，房地产IPO或增发融资前景依然难妙甚至不妙……我国房地产市场，目前正处于高风险时期。
由于我国房地产市场正潜伏着空前风险，那么，在目前这个特殊时期，加强风险管理，成为了房地产企业工作的当务之急。否则，如果不能及时做好风险管理，则可能导致房地产企业经营策略失误乃至战略性决策失败。
为尽可能预防风险，房地产企业要理性地认识到目前房地产行业实际形势和所处的宏观经济形势，在价格、营销推广、成本管控以及融资渠道方面采取合理策略，加快产品营销等市场拓展步伐，尽可能快速回笼资金，确保企业拥有必要的足够现金流，获得满足企业发展所需要的现金流等资源，以应对企业可能遭遇相对长时间行业低迷的风险。即使再退一步而言，具有资金等综合实力的房地产企业，在依照对市场的分析把握，利用市场变化之机会之后推进市场布局，也应同时更加重视可能市场策略而带来的风险管理。
基于目前的房地产市场实际情势，房地产企业几乎普遍地存在来自多方面的潜在风险。只是，对于不同的房地产企业来说，其房地产的风险管理可能具有不同的内涵。本文作者陈真诚分析认为，从一般性角度而言，房地产企业普遍在如下方面存在着潜在风险。应对存在的潜在风险，房地产企业应结合企业自身情况尽可能弄清楚可能存在哪些风险威胁，并利用排队论等知识对可能存在的各种潜在风险进行排队分析。然后，按照风险隐患发生的可能概率及风险隐患可能对企业造成的威胁等因素，科学进行风险管理。
无疑，在目前及将来一定时期内，房地产企业潜伏着除自然灾害之外的风险是政策性风险。
目前，在住房保障制度回归与从紧金融政策的同时，土地政策日趋从严，一度火热的土地市场已经迅速降温。有些在2007年等时间内诞生的“”，已经成为了房地产开发企业“烫手山芋”。在上海市场，有开发商宁愿承担违约损失达人民币3000万元的代价而选择“退地”。对于这种现象，“昆仑和府OV商务别墅”楼盘之开发商梁董事长一语道出天机认为，开发商选择“退地”或是降低风险的聪明做法，否则可能遭遇更大的损失乃至企业破产的命运。或正因于此道理，早在上海“退地”发生以前，已有更多地方出现了“退地”现象。在浙江丽水市，有开发商为“退地”而承担了损失高达人民币3000万元的违约代价。这些或是因政策变化而开发商对市场走势判断不准而带来企业风险的活生生的案例。
事实上，土地政策只是政府众多政策中的一个方面。目前，除土地政策外，房地产企业可能还在更多方面存在因政策因素带来的潜在风险。而政府政策的变化，往往会基于房地产市场形势以及国内外经济形势而做出。
当前，最可能影响、导致政策发生重大变化的因素，是国内外经济形势。在国内外经济形势中，最可能影响、导致政策发生重大变化的因素，莫过于国内外的通货膨胀。通货膨胀，可能进一步带来中国经济性乃至社会性的潜伏危机，因此，就很可能进一步促使政策变化。政府政策变化的内容，可能是被迫降低经济增长预期，也可能是在金融、财政乃至等方面进一步采取措施。这样，房地产企业就可能增加政策变化带来的决策风险。这个风险，无疑是房地产企业可能遭遇的潜在风险。
5月12日，国家统计局发布的数据显示，4月份CPI同比上涨8.5%。其中，城市上涨8.1%，农村上涨9.3%；食品上涨22.1%，非食品上涨1.8%。6月12日，国家统计局发布的数据显示，5月份CPI同比上涨7.7%。其中，城市上涨7.3%，农村上涨8.5%；食品上涨19.9%，非食品上涨1.7%。这些数据，说明通货膨胀的压力，4月份较3月份有所增加。虽然，5月份较4月份有所缓解，但通货膨胀的压力依然很大。
出炉的尼尔森全球消费者信心在线调查（此项调查覆盖全球51个市场的消费者）数据显示，全球消费者信心降至历史点。有77%的中国在线消费者对可能发生的通货膨胀感到担忧，这一数据比去年同期增长了10%。
打击通货膨胀，应对CPI攀升，成为了政府的最重要工作之一，成为了货币政策的重点目标。
5月10日，中国人民银行行长周小川在2008陆家嘴论坛上称，目前货币政策的目标重点是反通胀。
在4月份CPI数据公布几后，中国人民银行随即宣布，决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这次上调之后，商业银行存款准备金率达到16.5%的水平。
其后，与此前中国人民银行通常在上月的金融运行数据公布之后才采取宏观调控措施不同的是，在5月份数据公布之前，中国人民银行6月7日宣布，决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点（地震重灾区法人金融机构暂不上调），于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。这是2008年的第五次上调存款准备金率，加大了上调存款准备金的力度，上调之后的商业银行存款准备金率达到17.5%的水平。
此外，早在5月4日，中国人民银行行长周小川在布鲁塞尔参加国际清算银行会议间隙强调表示，中国人民银行将继续坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长，不排除加息的可能。
在四川地震发生之后，中国人民银行表态称继续执行从紧的货币政策。
尤其是，对照4、5月份CPI数据分析，通货膨胀出现了新情况。一是，物价上涨已不再单独源于食品价格上涨，可能已由结构性开始演变成全面性物价上涨。二是，农村CPI比城市CPI高出不少：4月份，农村CPI高达9.3%，比城市高出1.2%。5月份，农村CPI高达8.5%，也比城市高出1.2%。
这些数据释放出一个很危险的信号：意味着在农村出现了比城市更为严重的通货膨胀，意味着农民的收入增长已赶不上通货膨胀了，可能导致很严重的后果。这是因为，本来大多数农民就觉得养猪、种粮会亏本不划算，如今，农村地区的物价大幅度上涨，农民就更会因觉得养猪、种粮会更亏本而进一步地减少种粮、养猪乃至不养猪。这样，就可能进一步加剧食品供求危机，再次抬升食品价格，进而恶性循环地推进通货膨胀局势的进一步恶化。而且，实际情况往往是，一旦政府在微不足道的补贴之外通过政策帮农民提高粮食价格，马上会出现其他的产品会更快更多的情况。因此，政府就有必要强力打击通货膨胀，从压低农民的生产成本等方面入手，重点解决解决潜伏的粮食危机问题。否则，就可能因潜伏的粮食危机问题而影响到社会、经济问题。
这就是目前中国经济正遭遇的问题之一。
另一方面，目前，通货膨胀几乎已经全球化。尤其在与中国为邻的越南、印度、泰国、韩国等国家，也正发生具有高危机性的通货膨胀。其通货膨胀形势事实上已是甚为严峻。这些，无疑使中国经济进一步加大了中国解决经济问题的难度。
目前越南的经济形势情况与中国1994-1995年期间的进形势情况很相似。在经济持续10年以仅次于中国、第二的7%以上速度高增长下，越南却因政府政策不慎而造成了空前的通货膨胀危机。
今年前5个月，越南通胀率约为19.1％。其中，5月份，越南的通货膨胀率已升至25.2%，创13年新高。在这种情况下，由于越南央行未能有效控制通胀预期，所以，今年，越南股市急跌60%以上，胡志明市等越南大中城市的房地产价格平均下跌达50%以上（有的城市房价已下跌甚至达60%以上），越南盾汇价3月以来贬值超过2%。而且，有可能象1997年亚洲金融危机时的泰国铢贬值了45%一样，一年内越南盾可能贬值30%以上。
当前，事实上，除越南外，韩国、印度和泰国通胀率也已分别创下7年、7年和10年新高。因此，可以说，虽然越南的通货膨胀情况暂时未影响亚洲区内其他经济体而演变成新危机，但目前的情况是，与1997年亚洲金融风暴爆发前相似的新的亚洲金融及货币危机可能一触即发。
经济治理经验证明，影响通胀预期的最关键因素是存款利率水平的高低，加息是打击通货膨胀的最有效手段。因此，应对严峻的经济形势，为打击通货膨胀，越南央行已经制定了一整套政策应对通货膨胀问题，包括继续加息、降低经常项目赤字、提高商业银行准备金率等。
5月17日，越南央行大幅提高基准利率325个基点，并允许商业银行在基准利率的基础上上浮50%作为存款利率上限。
6月初，越南政府再下“猛药”，推出了一系列涉及多个重要领域的举措，包括紧缩银根，以及削减公共项目和国家机关开支等。
从6月11日起，将越南盾基准利率从12％上调至14％，同时允许各商业银行将贷款利率由原来的18％上调至21％。今年年初以来，越南国家银行已将银行存款利率从年初时的8.25％调高至目前的12％。但当前的利率水平仍处于负利率，远低于通胀率，未能有效控制通胀预期。
6月15日，越南财政部长武文宁在马来西亚吉隆坡举行的经济论坛东亚会议上表示，目前越南政府的首要任务是控制通货膨胀。为此，越南政府采取了8项措施，包括进一步扩大出口和实施紧缩的货币政策等。如果通胀上升失去控制，越南政府可能再次加息。
在越南之外，印度、泰国等国家也在采取措施打击通货膨胀。6月11日，印度银行——印度储备银行将短期借贷利率从7.75％提高至8％。这是印度央行自2007年3月30日以来首次提高短期借贷利率。为平息民愤，泰国启动发放通胀补贴金的计划，可能维持长达一年时间。
目前，通胀恶化几乎已席卷整个亚洲，引发亚洲区通胀进而全球通货膨胀的危机剧增。若不采取果断措施打击通货膨胀，1997年亚洲金融危机以来的新的金融乃至社会危机势将爆发。这些，已令亚洲乃至全球经济体决策者正面临着1997年亚洲金融危机以来最严峻的考验。
日益加剧的通胀正将全球大部分国家央行逼入加息周期。
欧洲央行行长则表态7月可能上调欧元区利率；6月11日，俄罗斯银行决定再次提高再贷款利率从10.50%提高到10.75%。菲律宾和印度尼西亚已经上调了关键利率。市场预期，澳大利亚未来12个月澳大利亚央行至少会有一次加息行动，今年底前日本升息的几率为85%，马来西亚年内也将上调利率。美国、加拿大已不再降息。6月10日美国布什政府表态支持强势美元，市场预计美联储今秋可能就得被迫加息。摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄在最近的一份报告中称，美联储的货币政策将趋于正常化，年内可能开始加息，美联储在9月份的会议上很可能上调基准利率25个基点，以示抑制通货膨胀的决心。
在6月14日下午闭幕、为期两天、中国应邀派代表参加的日本大阪八国集团财长会议上，八国集团财长一致认定目前的通货膨胀可能导致全球经济出现下滑，通货膨胀威胁比美国次贷危机要严重的多。
在目前这种国内外经济形势下，重力打击通货膨胀，防止国内外通货膨胀给中国带来严重经济危机，防范国际金融市场动荡引发传染性风险，成为了中国政府目前最主要的工作之一。因此，中国政府必须尽一切可能地加大力度打击通货膨胀。
6月13日上午，中共、国务院在北京召开省区市和部门主要负责人会议，部署经济发展。会议强调，坚决贯彻落实的决策部署，要千方百计抑制价格过快上涨。
无论是针对城市通货膨胀或是农村通货膨胀，全的经验证明，打击通货膨胀最有效的工具是加息。尤其是，美国一旦加息，随着中美利差的缩小，中国人民银行行加息的空间与可能性将大大增加。美联储货币政策趋于稳定，将为中国动用利率工具打击通货膨胀创造了机会。因此，基于国内外经济形势，再加息已越来越成为了可能。长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，对于房地产而言，政府一旦再加息，虽然并非直接针对房地产而来，但必然将进一步打击房地产预期，影响到与一般消费者利益相关的非别墅等地产类的普通住宅的未来房价走势，进一步拉长市场低迷时间，加大房屋销售难度，增加资金压力，从而给房地产企业的战略决策及日常经营运作、具体的市场营销策略等带来不可轻视的风险。
在政策性风险之外，房企还在如下方面存在潜在风险。
首先，是市场异变带来的市场策略风险。
近年来，房地产市场的一度繁荣，曾暂时性地掩盖了不少问题。政府的宏观调控措施接连出台，尤其是2007年9月27日针对第二套房首付比例和贷款利率的“房贷新政”出台，即重力打击了（尤其投机）需求，也在一定程度上抑制了部分自住需求，房地产市场已经异变。目前，房地产市场在发生着重大变化，普遍呈现出价跌量缩的走势。目前这种现实性的市场情势，很可能给一些房地产企业带来因市场变化而带来的风险。因此，在目前及未来一定时期里，房地产企业应积极应对房市之变，放弃习惯性追求价格涨幅和利润化的思想及行为，重视并因自市场异变而带来的市场策略方面的风险管理，应正视现实，及时优化价格策略形成行业内的相对，以能促进有效销售保证现金流相对充沛。
其次，是资金链压力风险。
2007年以来，加息、上调存款准备金率、土地满2年未开发将坚决无偿收回等系列调控政策的不断出台，再加上一些房地产企业高成本拿地带来土地支出有开发速度等方面的压力，使得房地产企业在信贷紧缩和土地政策从严下通过信贷融资越来越难，导致房地产企业的资金需求压力越来越大。
另一方面，房地产股票表现低迷，房地产企业通过IPO或增发融资之路已变得越来越艰难。6月6日，建业地产在香港联交所挂牌上市，当日就“破发”。挂牌上市首日当日，上午10时许，建业地产以2.64港元开盘，较招股价2.75港元“潜水”4％。盘中2.72元，收市报于2.67元，较招股价低3％。挂牌一周股价缩水1/4，其跌跌不休的走势，令一些计划赴港IPO的内地房企心寒。6月10日，创造年内首只获发A股IPO纪录的滨江集团，公开交易仅8天就下跌“破发”，盘中一度跌停至19.53元，较其发行价20.31元下跌了0.78元，创造今年中小板块首只“破发”股纪录。自6月7日中国人民银行决定今年第五次提高存款准备金率后，6月10日到6月13日的短短四个交易日内，地产股全面跳水大跌。截至6月13日，万科收盘16.50元跌幅16%，保利地产收盘13.95元跌幅21%，金融街收盘8.08元跌幅16%，栖霞建设收盘9.75元跌幅19%，陆家嘴收盘13.18元跌幅20%，外高桥收盘13.16元跌幅近6%……可能相关于“广发证券”涉嫌内幕交易被调查、“涌金系”、 “国金证券”借壳上市、“太平洋证券”上市等金融资本市场大案接连爆发，金融风暴或将来临，可能将进一步影响到资本市场，进一步影响到房地产金融，房地产IPO或增发融资前景依然难妙甚至不妙……近年来，顺驰高速扩张导致资金链断裂之后，恒大大规模买地谋求上市最终搁置后，昌盛中国、宝龙与星河湾已搁置上市。碧桂园等企业因大量囤地导致资金紧张，甚至不得不寻求私募途径……
再则，在从紧的货币政策下，不但房地产企业融资的难度越来越大，而且房屋产品销售不畅又使得房地产通过产品销售回笼资金的难度进一步加大。
目前，房市已无争议性地发生了异变，众多房地产企业普遍遭遇了资金链紧张问题，有的甚至已经严重到足以威胁企业生存的程度，可能给房地产企业带来灾难性风险。因此，为积极应对房市异变，房地产企业应采取包括及时出让部分存地、与他人合作开发及及时调整价格策略以尽可能促进销售等各种措施，以防范、降低可能遭遇的来自资金链因素的风险。
第三，是项目定位和营销推广策略本身等带来的经营决策风险。
包括项目的行业角色定位、目标客户定位、产品定位等内容的项目定位，是房地产企业根据政府的房地产政策、房地产市场大势以及项目同类市场调查与市场分析、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告等方面做出的。项目定位也是指导项目规划、产品设计、产品建设以及营销推广策略等工作的依据。如果项目定位策略科学，再有科学的营销推广策略和有效的营销推广运作，那么，其项目销售前景一般来是良好的。相反，则可能带来项目运作上的决策性风险。这种风险一旦发生，其管理难度大困难，造成成本或损失巨大，甚至是导致不可挽回的后果。因此，房地产企业在应对当下房市异变时，应采取具体措施以积极防范这类风险。
第四，是品牌公关性风险。
最近，中国不期而遇了四川地震。面对地震灾难，中国的房地产企业万科地产，因其董事长王石在特殊时候说了不合时宜的话，遭遇了空前的品牌公关危机。好在这种危机不属于企业战略决策或经营策略上的危机，有可能通过合适的危机公关来化解。但这种危机，也可能给房地产企业带来巨大风险。本文作者陈真诚分析认为，万科的“捐款门”风波，足以引起房地产企业对品牌风险的再认识和高度重视。因为，不同的企业的情况不同，处理品牌危机的能力也不同。万科的综合实力,不但使其具有强大企业竞争能力,也为其化解企业风险提供了足够的资源。但一般而言，不少企业并不存在这种实力。因此，基于万科的“捐款门”风波的教训，房地产企业在应对当今房市异变时，尤应加强这类风险管理，防止这类风险发生。
第五，除上述以外，在外部环境影响下，房地产企业还可能存在因企业文化本身缺陷导致在应对市场之变时作为不当而暴发的各种潜在风险，威胁到房地产企业的生存、成长、发展。对于这种可能存在的潜伏风险，房地产企业也应在日常工作中通过企业制度建设与经营优化等手段加以防范、管理。
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