▲以下是房地产研究所副所长 季如进的精彩观点：
各位上午好！借这个机会我今天讲的题目已经写好了，题目是：历史性的课题中国特色物业管理理论和实践，为什么要讲这个？十七大是说中国特色社会主义理论为伟大旗帜，我们历经30多年的改革开放，我想讲两个问题。为什么提出这个课题？还有一个这个课题应该研究什么？这是历史给我们提出来的，给我们这个行业，也给全社会提出来了。所以我想从三条线讲一下。我们共同走过30年，从十一届三中全会算起已经30年了，我们回顾一下中国大的背景，中国改革开放和市场经济体制怎么提出来的？第二个是我们物业管理的发展过程？第三个是我们物业管理法律、法制、框架的建设过程。
首先我们说中国改革开放与中国特色社会主义，十三届三中全会揭开了中国改革开放的序幕，邓小平同志中国特色社会主义理论是我们主要的思想。这个提出了21世纪中国的腾飞，要靠中国特色社会主义的理论作为旗帜。这个理论包括方方面面，包括社会、经济、文化、军事、外交的方方面面。我们要共同构建，这是历史给党、给人民提出的使命。但是邓小平在提出这个课题之后，30多年来应该说从到全社会各行各业，都在构建这个理论、完善充实这个理论。 30年德利城我们说社会主义市场经济体制，79年提的是实行计划调节和市场调节相结合。到了83年是以计划经济为主到市场调节为辅，85年有计划的商品经济。我们从党的十二大、十三大一直到十七大，最后我印象里好象是十四大明确提出来中国特色社会主义市场经济体制，这是一个过程。这个过程伴随着改革开放，也给我们中国各方面的人打开了广阔的视野。国外的经验借鉴。我们房地产业的发展，住房制度的改革，物业管理的出现、兴起和发展，是与这个大背景一路通行的。我想说物业管理已经成为中国特色社会主义的市场经济体制的组成部分，中国特色物业管理是中国特色社会主义理论的组成部分。改革开放为我们提供了广阔的视野，为我们进一步完善、充实建立中国的物业管理理论和学说，提供了一个视角。
二，物业管理从出现到普及到发展的里程。81年3月我国深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理这一符合市场经济的新兴行业出现，随着从沿海到内地，从特区到大城市，从大城市到中小城市，物业管理迅速的在我国得到普及和发展。到今天已经有3.5万家，从业人员可能是350多万。这个行业已经得到了社会的认可，我说的认可是大家都承认有这么一个行业。回顾这个发展历程，我们说在广袤的神州大地上数百万业内人士以及数亿群众的参与和实践，使全社会认识到物业管理已经成为以人为本，和谐社会建设中不可缺少的 重要行业。同时这种全社会的参与与实践也为研究、探讨建立中国特色的物业管理体论提供了基础。
三、我们换一个角度看，物业管理法制框架。从建设部的33号令到物业管理条例到物权法，应该说到今天中国特色的物业管理法律基础、法制框架已经基本具备。这就是说我们历史提出了这个课题，我们现在也具备研究探讨这个课题各方面的条件。因此我就说历史性的课题需要大家一起，全行业、全社会的人民一起参与，努力实践、探讨中国特色的物业管理，这是一个理论问题也是一个实践课题。
第二个方面我讲一下中国特色物业管理理论，需要重点探讨和研究的几个方面。因为问题很多，现在媒体、社会上都有，刚才石总也说这个行业在社会上评价不高、口碑不好。但是我们重点要解决哪些问题，我觉得最主要的是要全面、正确理解和认识物业管理，我觉得这是对全社会来说的。我想借这个机会就谈三个。一个物业管理到底是什么？物业管理的定位。我们看下官方的一些提法，的官方提法是建设部33号令，城市新建小区管理办法，本办法所称住宅小区管理，是指住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施绿化、交通、治安等环境容貌等管理项目进行维护、修缮。这是94年建设部33号令。03年《物业管理条例》的提法，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定，对住宅配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的秩序和活动。《物权法》的说法81条，业主可以字形管理建筑物及其复数设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。82条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物及其其他的附属设施。这也就是说物业管理的内涵和外延不清，这几个也是有变化的，从33号令到物权法。物权法没有说什么是物业管理，只是说哪些可以委托出去由物业管理企业来做。所以我们说要首先的正确、全面理解认识物业管理。
我们现在是是可以说将社会化、专业化、市场化的房屋管理模式理解为中国特色的物业管理。内涵包括共有部委、共有设施设备，公共次序、公共行为、公共环境的管理和服务。
从经济学的角度讲，物业经营管理可以分成三个层次。个就是我们大家通常认为的物业基本管理服务。第二个是物业的资产管理，现在有一些物业公司已经迈入这个领域。再搞一个层次物业的组合管理。
从社会学的角度物业管理的定位，我写了八个字，国富民强、国泰民安。以前我们国家穷从党和人民都希望国家富强，国富不等于是民强就是国富民强了，并不能保证国泰民安，我们物业管理社会学角度的定位应该是国泰民安。为什么十七大我们说以民为本，民生提到很高，和谐社会的建设、基层民主的建设提到很高的导读，我觉得是从社会学的角度我们如何发挥我们物业管理特有的作用为全社会服务。
顺便说一下从基本的物业管理服务的内容和标准来看，就是我说的个层次基本物业管理服务分成三个档次，保障型、服务型和享受型。第二个物业管理的行业特点，我们这是一个服务行业第三产业，但是它有什么特点呢？我们可以说出很多，我现在挑三个介绍一下。
1、前期物业管理的客观与不可避免。因为物业管理是开发建设的后期完善，这个前期是由开发商选聘的，但是他们选聘物业服务企业是为未来广大业主服务的。我们说在社会各种甲乙方的关系中这类关系还很少。我们的前面是一个三角形的关系，前面又必须在卖房子之前确定物业服务企业，否则的话买完房子之后后面不知道这个怎么回事也不行。所以说这个问题会产生种种问题。所以现在大量的矛盾、纠纷和问题出在前期。也就是说我们对这个特点的认识，和这个特点如何处理把握不够，这是值得深入研究的。
2、众多业主统一意志的形成路径。当业主全部入住我们说业主公同决定也好，成立业主大会也好，有一个这些人加在一起是甲方，七嘴八舌千百人业主的意见如何统一？很多人对业主大会制度给予关注不够，《物业管理条例》制订了七几基本制度，业主大会制度是其中的核心。如果你不成立按《照物权法》就是共同决定，你要找到一种形式和途径。这里我写了八个字就是和而不同，同而不和。我们讲和谐社会不是一刀切的社会，广大业主不同利益的诉求，和各个方面不同的差异，必然会给我们导致对同一的物业管理服务有不同的要求和看法。我们如何调整好这些？也就是说业主必须形成一个统一的意志。在这个和的情况下，然后我们保留差异，我们不能在同而不和的情况下，如果同而不和可能业主之间的矛盾会大量的涌现。
3、物业管理在城市管理、社区管理中的地位和作用。我们早期把物业管理看成一个简单房地产开发的延续售后服务。物业管理有巨大的社会责任，尤其在我们共建和谐美好社区的时候。在城市管理、社区管理中我们如何发挥各个方面的作用？十七大在基层民主建设里面有一条，就是我们要建设一个什么样的社区？现在据我了解国内不少物业公司和城市、政府一起探讨，政府、开发商、物业服务企业、业主、居委会、业委会，各个方面如何联动？我们的目标是一个，就是建立一个和谐的社会。我觉得这方面给我们提出的研究的内容也是很广阔的，有待于大家再去实践。
除此之外还有很多其他的各类大小问题。像刚才说的中国特色社会主义理论是一个完整的体系，中国特色物业管理的理论和实践，也应该说是一个很系统的体系。我借这个机会让我们各位同行、各位同仁，我们大家一起首先从物业服务企业开始，从我们行业内开始，扛起这个责任、拿出我们的激情，作出我们的努力。实际上就是服务社会、造福人民。到年底了感动中国，扭转我们的形象。
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