“大话地产”实况：2007——住房保障执行年

————第四届中国房地产网络人气榜系列论坛

房地产门户-房天下  2007-12-13 09:11

嘉宾合影留念

大话地产现场

日前，《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》相继颁布，标志着我国住房保障性政策的“落地”。可以说，我国保障性住房政策正式步入了实施阶段。

在一系列调控政策相继出台的背景下，北京楼市未来的走势问题尤为引人注目。由政府主导的双限房、经适房、廉租房是否将持续加大供应？这对目前僵持中的房价会带来何种冲击？政策的出台对开发商、代理行及其他各方面将会产生何种影响？目前已经出台的政策还有哪些需要补充之处？等等。本期大话地产邀您共同关注“2007 保障性住房政策执行年”这一话题。

▲论坛时间：

2007年12月13日（周四）下午 2：00-4：00

▲论坛地点：

西环广场T3座10层搜房网“大话地产”直播间

▲论坛流程：

一、能否说2007年是“我国住房保障性政策实施年”与去年相比，哪些问题得到了实质性的解决和改善？

二、廉租房经适房《办法》的出台对市场的影响是怎样的？保障性住房的推行是否对商品房市场造成了冲击？

三、“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定”的要求会不会阻挡开发商开发经适房项目的脚步？

四、已经出台的政策是还有哪些尚待解释的问题？有何需要补充之处？

五、嘉宾盘点2007年大事件

▲邀请嘉宾：

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

中华人民共和国建设部政策研究副主任  王珏林

不动产研究所所长 黄兴文 

经济贸易系主任、教授、博士生导师 何维达

北京中原顾问部总经理 张坤昱

北京金隅嘉业房地产开发有限公司部门经理 姜新萍

对此次活动进行了现场直播，敬请关注。

▲以下为本次论坛的图文精华：

【主持人郑杉杉】各位来宾，各位搜房网网友，大家下午好！首先欢迎大家来作客搜房网的新家，大家也是批搜房搬家之后来搜房做客的客人。今天我们论坛的主题是“2007住房保障执行年”，先由我为大家介绍一下到场的嘉宾。他们是：

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌老师、来自经济管理学院的何维达博士、北京金隅嘉业房地产开发有限公司经理姜新萍女士、建设部政策研究副主任、高级经济师王珏林老师、中国科学院地理科学与资源研究所不动产研究所副所长、副教授黄兴文老师和来自北京中原地产经纪有限公司顾问部总经理张坤昱女士。

我们也很高兴今天邀请到了中指研究院顾问咨询部总监张化学先生作为我们的嘉宾主持。欢迎各位！

指数研究院顾问咨询部总监 张化学

【主持人张化学】最近网友对房地产关心，是经济适用房政策出台以及廉租房政策的出台。大家都认为，政策已经出台了很多，但是由于执行问题并没有起到很好的效果，我想听一下顾教授的意见，两个政策出台之后，政府的住房保障政策有无根本的改变？

【顾云昌】过去经济适用房和廉租房没有完全的保障性政策，这和国家提出和谐社会、保障改善民生有关。经济适用住房和廉租房办法不是现在才有的，本世纪初，就提出了经济适用住房，只是当时没有明确的保障性政策。这次更加明确了我们要解决住房问题，一方面是市场化，一方面是保障性。比较明确的提出：多数人通过市场化来改善住房问题，少数人通过政府的保障解决住房问题。

【顾云昌】现在对于廉租房而言，重点是建立、健全廉租房制度。在上海、北京这些大城市，廉租房制度已经初步建立起来，但相当多的中小城市没有建立起廉租房制度，各个城市情况不一样，有的是健全，有的是建立。对于经济适用房而言，是完善和改进的问题。我们经济适用房制度面要比廉租房制度宽，但是在过去实行过程中，管理办法、管理力度不够。这次要总结我们过去的经验和教训，进一步改善和改进、完善这一概念。

【顾云昌】我觉得没有根本性改变，是进一步完善的问题，我是这么理解的。当然有一点变化，原来在1998年出台的国务院20号文件，提出中等中高收入家庭供应商品房，中低收入家庭提供经济适用房，低收入家庭提供廉租房。这次国务院24号文件说，经济适用住房和廉租房面临低收入家庭。过去廉租房面对收入家庭，现在扩大到低收入家庭。我的理解，廉租房实际面对收入家庭，经济适用住房面对低收入家庭，这次没有提中低收入家庭的概念。这是我对文件的理解。

【主持人郑杉杉】政府能否落实好政策，一是政府的意愿，是否愿意搞，二是能不能搞好的问题，目前在这两方面有没有改进？

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

【顾云昌】一开始在98、99年，经济适用房当时提出面临广大中低收入家庭，这样的前提下，再加上当时时代背景，要求用住宅发展拉动经济增长，房改刚刚起步。当时我们担心盖了经济适用房没有人买，有些城市说是面向中低收入家庭，而当时实际上只要想买就都可以买。像北京，超过中低收入家庭的人，甚至开宝马车的人也买了。

【顾云昌】在东北某些省，比如长沙，60%以上是经济性住房。但是也有一些城市没有搞，比如上海、广州，认为自己的房价很，用不着搞经济适用房。从2000年开始，一直到前几年，就是有人搞而且搞的很多，也有人没有搞，这是方面。

【顾云昌】第二是管理方面。像北京，我们的确有这样的过程，面积过大、一套200平米的都有，政策措施与管理脱节。另外随着时间的推移，地方政府重视商品房开发，不大重视经济适用住房的开发。导致经济适用住房的比例下降，不到商品房开发的5%。

【顾云昌】现在需要根据国情，根据各地的情况来进一步的完善和改进，要把供应对象、供应的标准、供应的方式理解清楚。如果供应对象糊涂的很，或者已经规定了但是实际没有做，供应标准过高了，都是很糟糕的。

【顾云昌】第三是进出机制政策要设置好。如果以上三方面出现问题，那么政策达不到效果。今年以来出台的政策都围绕着这方面，既总结了过去的经验教训，又把现在执行的政策规范化，两个办法实际是一种制度化。

【主持人张化学】王主任，我当时看过关于您的报道，您是不是认为经济适用房是资源浪费？

建设部政策研究副主任、高级经济师 王珏林

【王珏林】你说了一部分，我是说，如果经济适用房分配不合理会造成资源浪费。这是有前提的，像前面说的，开宝马车的人买经济适用房，就是要解决这种特殊人群浪费公共资源的问题。分配不好就是公共资源的浪费。

【主持人张化学】目前这种情况下，这种现象会改变吗？

【王珏林】现在各级政府重视经济适用房保障、民生问题。十七大总书记提出“居者有其屋”，之前我们还没有达到这样高的认识程度、认识到它的重要性，这是解决生存、民生的重大问题。第二，现在从建立和完善制度上着手，原先没有从制度上完善和健全，所以出现各种冲突；现在廉租房、经济适用房不仅有建设上的补助，另外还有住房补贴，保障体系正在进一步完善。

【王珏林】从建设来讲，经济适用房和廉租房，面临问题是要完善制度，但是现在处于建立阶段。一是建立、完善保障住房的供应体系，哪些是保障用房，另外建多少，怎么建。

【王珏林】第二是分配体系，这房子给谁，怎么能真正给困难的人得到。北京现在已经慢慢细化，两口之家只能住一居，三口之家两居，而且根据家庭人员组织情况搭配进行调节，这就是进一步深化，更合理。既保证居住的条件，也要保证跟家庭结构挂钩。包括主持人刚刚提到的我的观点，当时谈的重点是经济适用住房没有给到真正困难的人手里。另外是管理体系，我们建的经济适用房不是用贫民窟的标准，房子小但不能不舒服，从设计、管理方面，应该提高这方面的能力。

【王珏林】现在我觉得问题是如何完善制度。从北京这一段时间连续出台的几个政策，确实是细化到位。包括廉租住房跟家庭财产情况，跟家庭的收入情况都有联系，现在出台了根据人口应该得到多少面积，这就是我们要达到的目标。

【王珏林】大家认识到了这个问题的重要性，第二通过制度来推动政策的落实，要求从土地供应上、规划和设计上都有新的要求，一个是怎么样提供，另外还可以采取回收一部分房源，政府有这些政策引导，而不是单一的建，光建也满足不了大家的需求，那速度太慢了，所以用各方面的房源解决居住需求，这样给我们住房困难家庭、低收入家庭，还有属于中等收入家庭，让他们有房子住。

【主持人张化学】我想听听黄总的意见。

【黄兴文】我同意部长说的，制度本身没有根本性的变化，规定都是以前按照政策要做的，只不过这两年在舆论的高度关注下，政府落实的力度大了一些，投入多一些，就是真正重视了。制度本身没有变化。你上面定了住房制度，你如何往下推行，你的推行是靠组织性的命令还是靠自觉，还是靠舆论压力，这没有形成动力。在很多地方为什么没有建，觉得多一事不如少一事。

中国科学院地理科学与资源研究所不动产研究所副所长 黄兴文

【黄兴文】现在政策要考虑两个方面，一方面是政策目标和责任，做这事是政府的责任，解决低收入的住房问题，从这个层面来考虑。我们先不谈原来把它作为调控手段，希望通过这个能分流一部分需求，不要让更多的人买商品房抬高房价，我觉得这是责任，不是调控手段。

【黄兴文】作为责任，现在政府已经意识到了，在舆论的压力下，从到地方都在重视。但是要能够达到满意的程度，那差的太远了。关键是形成了社会共识，这个制度本生还有一个致命的缺陷，虽然在执行过程中，廉租房已经没有争议了，就是经济适用房这个争议比较多，而且牵涉到住房制度最终能够实现的观点，但是有个致命缺陷，没有考虑到目前城市化的现实。

【黄兴文】这次文件没有提城市户口，把这抛给地方政府，地方政府认可的资格，认为他没有太多财源保障，不适合本位的人就排除在外。那么中国有多少人没有房子？需要买房子很多都是北漂或南漂的人，这些人是无根浮萍，这是的问题。

【王珏林】说白了，住房制度还是立足于户籍制度。另外通过政策来减少舆论的职责也是很难得，因为这部分人买不起房，那么还是在网上发牢骚。这两年政府的举动是值得称赞的，但是政府尽这样的责任也是有很大的难度。

【顾云昌】下一步有住房保障条例，住房法出台，从政策和法律上进行保障，今年是明确提出住房保障四个字，过去不清楚，今年有很大的变化，在往法律化、制度化方面迈出一大步，另一个是一个开始提出农民工问题，渐进的发展已经开始。

【主持人张化学】最近出台的政策，能不能改变住房问题？

【主持人郑杉杉】希望您从经济学的角度上来谈这个问题，昨天在住交会的高峰论坛上，茅于轼老师提出不赞成经济适用房这种保障性住房形态，认为应该大力发展廉租房。您的看法呢？

经济管理学院博士 何维达

【何维达】最近出台的这两个政策，一是廉租房的，一个是经济适用房的，从根本上解决不太可能，但是可以缓解这个问题。现在廉租房情况现在比较好，而且跟国际上通常得做法比较接近。廉租房比较经济适用房来讲，廉租房更容易做到更公平，但是经济适用房就很难说，因为从以往经济适用房的情况来看，这里面不公平的交易有，我通过各种途径得到经济适用房，经济适用房出租是很赚钱的。

【何维达】还有是单位提供住房，可能搞上两套经济适用房，这就出现不公平的现象，这次两个政策出台，比以前更进步。一个是明确出台方面的规定，另外住经济适用房，他的标准问题。而且低收入家庭没有条件申请。

【何维达】经济适用房从地方到政府更有明确的方面。经济适用房有环境监控会更好。经济适用房从整体上来讲，廉租房应该采取一些措施，供应特定人群使用。另外廉租房对收入，我觉得廉租房也可以对中等收入家庭。有限产权专发为完全私有个人的产权，在一定时候就可以取消，只要潜在利益大于现在利益，就会有寻租可能性，因为当时企业没有做规定，我有一套或两套，我过去一段时间马上可以交易，它的经济利益比当时经济适用房住宅要高。如果没有潜在利益在这里面，我觉得经济适用房是不会存在黑幕交易。

【何维达】从今后的情况来看，廉租房、经济适用房可以缓解现在住房紧张得问题，同时给低收入人群提供一种机会，但是并不能保证人或者说经济适用住房，从现在的情况，北京经济适用房只占3%左右，房地产开发商在你保持本金利润的情况下也不会大量开发，也是有条件的。

【何维达】从国外经验看，廉租房比较多一点好，另外，根据一些国家的了解，比如新加坡，房子也是很挤。另外通过廉租房和经济适用房，还有其他的措施，一方面逐步保障了低收入阶段的住房问题。我们不能完全这两个措施、政策解决人的住房问题，可以通过其他的措施来统一考虑、统一解决，我觉得这样可能比你仅仅这两个措施效果会更好。

【主持人张化学】开发商开发经济适用房如何保证自己的利益？

北京金隅嘉业房地产开发有限公司部门经理 姜新萍

【姜新萍】金隅嘉业从98年就开始开发经济适用房，在这将近十年的时间里一直建设，这期间有国企的责任在里面，经济适用房可以很快实行资金的回收，我们资金的回收用于建材的生产，我们开发的房产，这样形成产业链。但是这里面有一定风险，从目前招投标开始，已经经过测算，这里面是否有风险，我们也是固定在3%的利润。作为经理来说，我们也是建材生产厂家，可以把建材成本投入到房地产的发展，这样我们有一定的。

【姜新萍】我认为这个3%太刚性，没有调整余地。明年看，政府加大了保障住房的力度，而且土地供应量在增加，现有需求量也在增加，那么如何吸引这些人呢？这也需要政策的支持与鼓励。

【姜新萍】我们无论哪个项目，价格始终不变，3500就是3500，我们也是尽我们自己的任务。刚才提到办法的时候，对市场我有一些想法，就北京这些人群，尤其经济适用房这部分，定的个人收入是22000多，拿4千一平米的经济适用房，他们能承担起吗？廉租房可以承租，但是往往是我有能力买的人没有资格，我有资格的时候是我买不起，这个问题如何解决，这是急需要政府决定的。

【主持人张化学】对于开发商担心是否能卖得掉？

【姜新萍】这不担心，目前符合资格的人，仅仅能买得起，但是不见得住在这，这是否真的符合保障这一点，能够真正惠及到真正需要的人。

【黄兴文】最近北京政策与操作脱节，目前经济适用房流入到市场能够销售的少。

【顾云昌】一般都是拆迁用房，把经济适用房保障性弱化了。许多问题纠缠在一起。

【姜新萍】我们现在讲，今年保障性住房要落地，要真正给惠及这部分人，审核比以前严，审核力度加大，要层层审核，要公试，而且审核过了还会被检举揭发出来，政府是在想办法我要保障这部分人。

【主持人张化学】另外政府只能查到他一个月的收入，但是查不到他有多少钱。

【顾云昌】整个信息系统不全。

【主持人张化学】我一个月五千块收入也买不起。

【黄兴文】真正有北京户口的人可能都有产权房，按照政府的供应量，我想用不了几年就不会有任何的矛盾。

【顾云昌】为什么县级城市没有建立廉租房制度，因为按照标准都有住房了，大城市的问题是更突出一些，实际上如果农民工的问题，没有城镇户口人的问题暂时不解决，通过廉租房、经济适用房制度，北京现有人口也不难实现，关键是现在面对中低收入家庭这个问题，能不能做到，廉租房、经济适用房，还有两限房，我这样的收入、家庭能够买得起，这是大部分的问题。

【顾云昌】现在北京两限房还没有明晰，两限房限房价、套型，但是人恐怕不限，人不限又会走经济适用房过去走过的弯路。两限房性质没有搞清楚，是经济房还是商品房？开始认为是有保障性质的商品房，而现在有政策性帮助的商品房，比如两限房应该脱颖而出，北京已经提出来了，但是细则没有出来。我认为这对于许多北漂南漂的人来说重要，而且我们这些人都是骨干，把这部分的需求拉动起来，对整个社会都有好处。我认为两限房要好好研究。

【王珏林】肯定限了，否则就抢了。

【顾云昌】对啊，但是现在政策还没有出台。

【王珏林】都有限制。

【顾云昌】为什么许多人反对经济适用房，关键是我们过去政策界限不清楚，管理出了问题，如果政策界限清楚了，按照现在的做法不会反对，我就是支持者。新加坡很成功啊，香港很大比例是经济性住房，关键是我们政策不周，管理跟不上。

【顾云昌】比如香港管理人员300人，我们就2个人，别人是配租配售，很清楚，而北京不愁卖得掉，所以利润低一点，一个是国企有这个责任，还有一条，如果政府按成本价来卖，也加了这条。国有企业干什么的？干这个事情。政府主办这样的直属机构应该干这个事情。如果按照我们现在的政策，认真贯彻执行，我认为经济适用房不会有问题。

【黄兴文】如果还不分配运行还是有问题，为什么这么多的投机，没有资格的要挤成资格，因为有一次性的巨大利益，如果分配运行就不存在这个问题了。

【何维达】我一博士生，五月份买经济适用房登记了，不算数，现在又要登记，要交十四万元，就为一个号。这号就卖十多万，我说如果弄不到房子怎么办？他说我也不知道怎么办。

【王珏林】这是违法的。

【何维达】我觉得经济适用房有经济利益就会存在黑色交易的情况，以后也不太容易解决，因为中国情况是这样，一个收入不透明，另外我们现在税收制度以间接税和所得税为主，还有信用机制没有建立。

【顾云昌】廉租房这样的问题也很多，我去香港，廉租房打出标语，反对涨租，价格提高了租金还这么低，另外有些人把这廉租房出租给别人住。我的意见是廉租房以房租补贴为主，新建住房能少建就少建。美国有许多公共住房发现，一个是贫民窟，管理很乱，而且这些人素质很差，后来改变了分配办法，每个人发一个证书，你是低收入人群，给你房屋补贴，财政收入也减少支出了，管理也改善了。另外也不能大量集中。

【王珏林】我们房地产这一块市场刚刚开始，确实有分配不平衡的问题，说是房改，但是有的单位有房得到了，有的没有房没得到。现在情况下属于什么？我们的房源缺，所以鼓励建廉租房和经济适用房，如果房源不缺，可以两条腿同时进行。在没有房源情况下建设廉租房还是有必要的。并且我月月给你钱，我随时可以给你提供和不提供，随时停止你。

【黄兴文】不同的操作方式，顾会长也说了香港的情况，美国也存在这样的情况，都走了弯路，最后都采用货币补贴。有的是三个三分之一，个人三分之一，单位三分之一，政府三分之一。你的管理水平达不到那怎么办？尽量提啊，谁不想解决多数人住房的问题，但是确实有不合理的地方，调整不合理。

【主持人张化学】张总谈一下吧，从市场来看，政府的保障住房会不会对商品房带来冲击？

北京中原地产经纪有限公司顾问部总经理 张坤昱

【张坤昱】对两限房这一块，一部分人还是抱着这些希望，刚才提到，经济适用房是4500元之间这样的房价，商品房在北京一万以下太难找了，只有到远郊区去，现在市场结构中，希望比较大的是对政府，对我们政策有美好希望的人群，但是目前很少，量太少，每年一千万，虽然每限房都超额完成，但是北京这么大的消费人群如何解决它，而且地产也是周期很长的产品，我想这个路很漫长，毕竟是能解决部分人居住的问题。

【张坤昱】刚才大家提到中间断档这一群人市场拿什么来给他们，这也是个问题，从目前政府大的政策包括推出的量来看，我觉得更多的人会积极的投入进去买这样的房子。

【张坤昱】我觉得这个制度很好，之前将近10年时间，97年我国开始提出货币改革，到现在都是商品化路线，07年又走入保障路线，从今年北京商品房统计供给情况来看，原来界定是1200公顷商品房用地，到现在为止才有400多公顷，我们更多地给了谁呢？给了限价房和经济适用房用地，所以很多开发商没有地。另外很多企业也想建经济适用房，因为要建立口碑，要树立企业形象。

【张坤昱】因为房子很少，供给有限，而且是满足部分人的居住时，今年政策出台很频繁，从成交量来看，今年比去年，成交面积少了4万平米，但是套数增加了4千套，这说明大家对市场的热情还是有的。从我们供给情况来看，今年供给比去年少，新增住宅供给部分比去年少。我们通过供给与需求之间的数字说明什么？说明政府在大的政策下需要我们做保障，但是做保障的时候，另外那大部分，尤其是土地供给层面，你可以要求用货币、市场化来买房子，但是如果没有土地如何盖，如何买，我想明年大家会看到，可能价格会相对低一些，因为我们限价房出来了。而对于北漂南漂这些人，一定会花更多的钱来买我们的房子。保障是一块，另外还有很大一块这是第二点。

【张坤昱】关于经济适用房，这两年房价很高，这涉及到这个问题的时候，上下都关注，我觉得对于我们收入的界定，价格的界定，我们没有一套完善的公共资源的，我们不知道每个城市应该推出多少经济适用房、廉租房才够用，这样才能真正落实。首先我们要清楚，这个量怎么出来的，另外这个量出来了能否给这些人，另外给了他们之后，刚才也提到了退出机制的问题。房地产相关行业多，对经济的带动性也很大，不光是一个地产行业本生就能够解决的问题，真正涉及到国计民生的时候，要涉及到很多方面的资源。

【张坤昱】现在各个之间的缺口比较多，如果我们还处在相对比较分散的状况下时，我们的廉租房、经济适用房永远都有缺口，收入跟购买力之间到底是否存在正常的比例，这些人群是否是保障的对象，什么时候我们才知道他应该出去了，给其他人群了，如果不能对他们的资产进行很好的把握，我们没有办法衡量。

【主持人张化学】是不是我们住房供应体系太简单了。

【姜新萍】从2006年国六条颁布以后，包括37号文，都提出保障性住房，包括中小套型两限房，供地比例要达到70%，而现在有多少城市能达到70%，今年也提到。保障性加上两限房要达到70%。

【王珏林】不是90平米以下占70%，里面包括一部分商品房，不是都是两限房和经济适用房。

【姜新萍】如果这样的话我们要有一些改变。

【王珏林】这是调整结构，要求用70%的土地建成90平方米套型面积的房子，里面包含着保障用房，也包含部分商品房，小套型的商品房。

【姜新萍】从两限房的成交来看，对周边的房价是有作用的，涨幅放缓了。

【黄兴文】还是现在需求太旺，很多人因为等不及了去买，廉租房不用说了，经济适用房很多人不等了，觉得没有指望就买了，所以大家去抢，如果买房门槛比较高，我实在够不着就不买了，如果像原先那样，最开始是更多人买得起，把户型降小，扩大需求，与我们调控目标相违背。调控的目的是抑制需求，供给不能无限放大。调控导致房价，后来发现不对，又大量抑制需求。实际也是矛盾。国八条，我们看完后说这肯定执行不了，为什么？如果都执行，那对市场规则全部大改变，谁做得到？别说地方政府靠那几个部门，没有办法下手，又是规划又是土地供应，又是住房保障制度，又是这样那样，无从下手。

【黄兴文】现在做法细化到哪？也不求一个文件出去把问题解决，现在是解决一个问题，现在很明确，就是抑制需求，我的判断是这样。

【王珏林】一个是促进房源增加，另外主要解决增大自住型房子，增加自住比例，我理解是这样。

【张坤昱】真正有钱的人不在乎你增加10%，只是给那些认为房子小了，要换房子的人增加了负担。

【王珏林】对于拿银行贷款，这进行遏制。

【顾云昌】这次规定买90平米，还清贷款，都要算第二套了。超过当地平均水平的房子都要算了，如果银行有记录，还清了抵押贷款，再想买就算第二套了。

【黄兴文】从国家资源角度考虑，也不是没有道理，但是90平米是否合适，是否与日本看齐，你看很多小城市，让一家三口人住90平米这没有道理，这定的也是有问题。

【王珏林】现在是那么多人没有房子的问题，这是突出的矛盾，这是关键。

【黄兴文】你说北京这有多少人没有房子？中国城镇住房私有化86%。

【王珏林】那天我问了一下，北京城区也有一部分困难户，没有办法拆迁，像东城等四合院这些地方，一家住着十二平米、七平米的，还有拆不了的，这些确实困难。

【顾云昌】我们今天讨论是住房保障问题，现在房地产科学发展不光是保障问题，也不光是房价问题，实际这两个问题是很重要的问题，我们前一段时间往往把这两个问题放在一起，一个是市场冷热调控的问题，第二是制度建设问题，住房保障就是制度建设问题，有些问题即使调控合理了，这放也不一定能解决，因为这是制度问题，这两个是相互联系又是相互独立的。我们往往把住房保障问题与房地产市场拐点问题联系起来，这是两个不同概念。一方面把市场调控的供求平衡，房价稳定，维持良好的市场秩序。另外要建立好的住房制度，使我们人人享有适当住房，或者住有所居能够得到实现。这是相辅相成，有一定关系。

【顾云昌】如果你盖了大量两限房，或者一部分经济适用住房，供应加大，可以减少市场压力，那一段供求关系平衡了，比如北京未来一年三百万平米的两限房，三百万平米的经济适用房，这比例很高了，如果一年600万双限房和经济适用房，那对市场供求关系、价格平衡力度就大了。而现在尽管有所增加，比例还是在50%左右，如果比例加大了，对市场供求关系会影响着。

【顾云昌】整个市场层面来说，要价格平衡下来，还是调整供求关系，现在还是从紧货币政策来遏制需求，这恐怕下一步作为重点，真正要解决住房问题，这恐怕是制度层面问题，刚才我们说廉租房、经济适用房、两限房，现在媒体说，收入、低收入、中等收入、中等收入以上，各种收入家庭都能买到与他收入相配备的房子，这样制度就完备了，而我们现在制度缝隙还很大，所以我们关注这件事情，首先把最底层建好了，上面不用多管，当然房价也不能随意涨，这不是买得起买不起的问题，这有泡沫问题和经济安全问题，控制房价是为了防止经济出问题，住房保障是为了保障大家都有合适房子住的问题，这两个问题角度不同，但是又有联系。

【主持人张化学】如果房价涨的太快，恐怕需要保障的人更多了。

【顾云昌】也可以这样说，比如当时英国，房地产私有化，房价上涨，很多人买不起了，然后盖300万平米的经济适用房，都是在慢慢平衡的，不可能一下把问题都解决了，社会矛盾不断出现，是法律化，第二是渐进，第三是长期性，所以调控是没完没了，制度也是没完没了，我们的事情也是没完没了。

【主持人郑杉杉】有一个问题想请问姜总，由于利益限制，开发保障性住房肯定不如开发商品房利润高。那么发展商在开发廉租房、经济适用房这些保障性住房时是抱着什么样的心态？

【姜新萍】多种因素，不光是国企，还有民营企业，大家都能看到，都有各自不同的目的，有些为了你所说的目的，各个不一样。有的保证规模，有的保证现金流。以前建经济适用房闯牌子，不用做广告。

【主持人郑杉杉】今年住房保障的力度这么大，会不会对开发商层面造成影响？大家也看到今年以来，国企开发商在市场上的主导地位越来越明显，在拿地上也占优。

【姜新萍】这些项目都给了国企，为什么？因为政府要实现530计划，而且今年要全部开通，保障性住房要全面实行，国企出现问题能够很好调整，不可避免它占有这些，政府可以影响它。而民营企业很难影响，从我们拿到这些地，参与过程中出现的问题，我们谈的过程中，跟政府交涉过程中，有一些地方可以相互退让，但是民营企业是实打实的。

【姜新萍】什么叫国企，就是你要承担一定的责任，这占很大因素，我不知道你们是否认同，从我们自身来说，社会责任是要有的，不光是赚钱。开发房地产，你的定位在哪？做什么样的项目？永远走还是永远向中等收入人群，还是始终处在底层。大型国企都走在中等收入人群方面。

【主持人郑杉杉】谢谢各位，今天高兴与大家探讨这个话题。现在进行最后一个环节，搜房网正在开展75城市联动的2007年中国房地产网络人气榜的票选活动。今天的论坛我们重点谈论的是政策环节，下面请每位嘉宾用几句话盘点2007年的地产大事件。

【顾云昌】2007年即将过去，可圈可点的地方很多，在我的感觉中，一个是住房保障放在重要的位置，而且出台了相应的政策法规，这是2007年的压力，是我们中国住房保障开始走向法制化一方面。第二方面，2007年在整个宏观调控下面，是在5月以后住房价格出面明显反弹，引起了全社会的关注，以至于总理在新加坡讲话，他最关注的民生是住房问题，而且告诫大家要关注房价问题，房价问题进一步引起了我们的关注，也将成为下一步从紧货币政策的调整。第三方面，关于资源节约环境友好的国策，在房地产发展方面将会进一步体现出来，是国家建设部门提出绿色住宅、绿色建筑，节能省地型住宅，对我们房地产开发，对我们的开发模式、消费模式提出了要求，就是一定要走绿色发展的道路，我认为这三个方面是2007年最引人关注的。

【何维达】我觉得2007年房地产市场应该讲，在一到十月份是轰轰烈烈，而且最主要的表现是房价涨的很高，所以引起了政府、企业是消费者的强烈关注，这里面主要突出体现两点，一个是房地产价格上升的速度太快了，而真正能够买得起房子的居民一片抱怨声，在这种情况下，政府就连续出台了几个政策，是廉租房政策和经济适用房政策，我觉得这两个政策传递了个信息，就是说政府从07年开始，住房保障体系开始实施，在未来这问题会进一步缓解。第二个问题，房地产市场未来的发展，房价问题随着调控政策的推行以及现在两个政策的推行，我觉得房地产会结构性的调整，可能会在明年适当的时候会出现一些拐点。第三，希望国家采取宏观调控政策方面能够更多的考虑到国计民生，因为宏观调控政策的效率是具有时效性，现在采取这么多措施，房价没有下来，但是未来这个政策的效率肯定会逐步显现，所以在这里面也不要过于急躁，因为出台太多这样的政策，会对未来的经济，包括房地产，包括其他金融业发展，会带来一些不好的影响，所以希望关注宏观调控政策的效应，政府、企业、消费者共同来关心，谢谢各位！

【姜新萍】今年我们比较关注的，作为房地产企业比较关注的是政府对于保障住房落到实处，推出经济适用房供应，这是实实在在在贯彻这个政策。再有一个，它的供地形势的改变，从去年国六条出台后，把住宅用地纳入招标，在今年这种情况下，把保障住房政策出台后，最后住宅用地很多又转向挂牌，从这可以看到形势的转变。

【王珏林】07过去了，08年要到了，感觉房地产市场风风雨雨，我感觉，政府的力度越来越大，包括政府，确实把房地产，把住房问题当做民生问题来对待，来重视，来投入，包括土地和资金的投入，现在力度大。第二方面，住房保障制度正在完善，工作正在扎实的推进，以前出现的管理不严问题，现在看来越来越严格。从市场看，可能竞争越来越激烈，因为市场越规范，法制越健全，尤其我们金融部门管理越严格，市场竞争会更加激烈，希望企业有心里准备。

【黄兴文】我认为07年有几个事件比较引人关注，首先是以深圳为代表的一线城市的房价及所采用的标杆效应，影响力大，第二，政府反复强调要确保十八亿亩耕地底线以及前一段时间核检地方政府用地，为什么把这两个放在一块说是有原因的。第三，九月份以来，金融措施强化，提高准入和加息来抑制过快增长的需求。第四，今年住房保障更多引起了社会和政府的重视。对物业税的关注，对拐点的关注，我觉得这是影响比较大、比较广的事情。

【黄兴文】实际上房地产市场的根本就是土地和金融问题，如果想解决房地产方面的问题，或者是想缓和一下市场矛盾，着眼点还是土地和金融，其他都是治标不治本，力度要反思土地政策和金融政策，而且还要面对一些敏感的问题，不能回避。如果我们要想今后的房地产市场顺利的发展，这两块是值得政府和我们行业人士真正关注的。

【张坤昱】我觉得给我的感觉，今年，调控的政策，包括它的频率，包括力度比较大，第二，跟我们的调控，跟我们频率相对应是我们今年的房价，其实的升幅频率频次也比较多。在地产市场发展中，我们市场到底应该朝着什么样的方向发展，地产确实是国计民生的问题，从今年北京地产市场表现来看，我个人觉得，是处于长期发展过程中的一个点，我倒不是鼓励拐点的说法。我觉得今年是快速发展，明年甚至后年，未来几年，北京地产市场是相对比较调整、平稳发展的年头，这是对今年的形势和明年的看法。

【张坤昱】还有一点，希望我们政府，包括我们的企业，包括我们的消费者，包括我们的金融、银行及其他各个环节，既然涉及到国计民生，但同时我们说地产本身性质是消费品，既然把它划为消费品，作为商品的特质来说，我想它的供给需求市场属性明晰，我觉得这样的观点是要用市场手段来调控这个市场。我们说过多的、干涉，给我们市场带来的更多影响，会给我们，就像今年说的，我们之前十年在走市场化的路线，而今后走保障路线，而80%那些人群住房的消费，他们的需求从什么地方可以得到满足，我们的土地供给，今年更多倾向于保障方面，我们市场化商品房路线，这些层面需要政府能够一起做，能够有所兼顾。

【主持人郑杉杉】谢谢各位，今天的大话地产圆满结束。

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