最近看到大嘴先生又在挑衅中央了，《人民日报》为了劝戒房地产市场的投机氛围，好意向近期着急买房的老百姓提醒——“房价有涨就有跌”，也被任大嘴归纳为“一句废话”。
大嘴先生之所以如此张狂，想来和他最近一张黑嘴品评房价屡屡中的是分不开的，大嘴先生通过这一段时间市场的变化情况，屡屡向老百姓展示自己的市场洞悉力，将以前与之对垒的诸多黄巾众PK于马下……
最近，大嘴先生又在横槊赋诗了，用一句“听市长的还是听市场的”来向各路郡守、地方诸侯叫板……
大嘴先生屡算屡中，难道真的是刘伯温转世，能够上知1000年，下知500年？
非也！
在大嘴先生口口声声市场选择的背后，其实却有只最不市场化的手在无形中左右着市场的发展，这只能左右市场，却又看不见摸不着的手——就是开发商主导的、万恶的期房销售制度！
中国的房地产市场很奇怪，别人都是现货交易决定远期交易，实物市场主导衍生市场。在中国房地产市场，这一切是要倒过来的——期房价格决定现房、二手房房价。
这种现象，就好象你想买点豆油做菜，临出门了，还要看看“连豆”期货价格一样可笑。更可笑的是，决定连豆期货价格的，不是买卖交易的双方，而是东北粮站的站长……
您别笑，在中国的房地产市场，价格就是这么荒唐的东西。
当然，期房价格决定现房价格，也是由中国长期以来住宅供应发展的状况决定的——
由于二手房市场的供应主力长期以来都是中国在福利分配制度下遗留下来的房改房、92年开放商品房市场初期供应的次新房。
这些房子，无论在功能分区上、室内生活流线梳理上、配套系统的完善上、厨卫阳台储藏间灰空间的处理上、园林、社区环境、物业管理的跟进上，都跟设计理念完善的期房产品有不少的差距。
因此，中国长期以来忽视普通消费者住宅功能需求更新所导致的现房与期房在功能结构上的巨大落差，以及人民渴望改善生活品质的实际需要，是造成期房房价反过来主导现房价格的起因。
另一方面，期房定价权的开发商垄断，所造成市场化的主体缺位，却是导致房价飞涨的直接原因。
在这里，开发商总是以市场刚性需求强烈，ZF垄断土地市场造成地价飞涨，导致供需不平衡为借口，来为自己垄断期房定价权的罪恶黑手粉饰开脱。
这个理由，其实说起来很可乐，在95年-2002年土地价格长期处于低位运行时，为什么不说ZF垄断？在95年-2002年房子不好卖的时候，为什么不说刚性需求强烈？
要说地疯、房疯的这两年，各地区的实际土地供应不是减少，而是增加了，然而土地供应再增长，也比不上开发商增收的速度快啊。在资本市场如此兴旺的今天，开发商通过在股市IPO、增发，以及发行公司债等手段直接融资，比从自家金库提款还方便；还别说仅仅今年上半年就跑进来的这3000亿美圆的外汇……
按照今年上半年，房地产市场新增商品房供应1.5亿平米的数据，即使平均商品房建设容积率只有2.0，新投入商品房建设的土地也不过11.3万亩，这些地，即使平均用300万/亩拍下来，也不过需要3400个亿的RMB，这几个小钱，得了股市、债市、外来地产基金襄助的各大开发商们，扣扣鼻孔也掏得出来……
可以这么说，地价飚升的背后，不是ZF故意收紧了土地，而是开发商突然腰粗腿壮发达了。在拥有成万亿的资本金撑腰以后，即便ZF土地供应翻番，开发商照样拿得出更多钱把土地价格抬高。
同样，有了外来资金、金融资本撑腰的开发商，更可以毫无顾虑地把房价抬高。就像前面说的粮站站长，如果突然得了华尔街的粗腿撑腰，难保不会垄断所有农民的大豆收成，想怎么抬价就怎么抬价，叫大连交易所的交头双方彻底傻眼。
说到这里大家可能明白了，造成期房价格飞涨的核心，不是土地供应问题，而是开发商在拿地、前期运作、建设安装、销售等各个环节的价格垄断！
要阻止这种价格垄断行为，就需要对咱们现有的期房交易制度做一个大手术——
一方面要把现在已经托拉斯化的开发商彻底分解，像分解洛克菲勒一样拆解成很多功能单一的公司；另一方面，就是要将房地产销售中的机会分解出来，还原期房销售就是房地产期权交易的本质。
按照期权交易的原理，房地产的销售中其实包含有开发商投入资金成本的无风险；以及市场的不确定性带给开发商的机会这两方面。
在现在的房地产开发中，由于开发商对房地产定价权的垄断，并在项目建设到1/3就可以按全额向消费者销售，因此风险是属于消费者的，两部分都是被开发商照单全收的。
而且由于开发商都是风险厌恶型的投资者，他们会很主动地把未来市场的不确定因素算做自己的风险成本，并把这些从来没有掏出去的钱摊在房价里，找消费者来替他们“买单”。
于是，开发商在确定价格时一方面把自己定位在无风险的地位；另一方面却从来不知道满足地从承担风险的买方那里攫取机会。
别的不说，这次成都7.20地疯导致的结果，就是所有开发商跟风涨价500元/平米，把原本属于消费者的机会搂到自己帐下再说。
以商品房期权交易代替商品房期房交易，把不肯承担风险的开发商的爪子从未来房价的机会中赶走！
既然开发商都是风险厌恶型的投资者，那么开发商就老老实实按照商品房开发成本，以无风险利率累积到交房的价格来卖房子。
至于机会，将其理解为期权价值，贴现后向市场发售，让愿意承担风险的人来享受好了。
举个例子：在区域价格5500元/平米的商品房市场；如果一个期房项目预期交房是在3年后；项目的开发总成本是5000元/平米（其中楼面地价为2000元/平米，其他3000元为前期、建安、资金、税金、营销等成本，这些成本支出假设为每年1000元/平米直线支出）如开发商按照8%的无风险贴现利率；则项目开发成本现值为：4577元/平米，3年后期权执行价格应为5765元/平米。如果假定区域房价年平均递增速度为8%，则3年后区域房价可能价格为6928元/平米；考虑到市场的不确定因素，则可假定区域市场价格有50%的机率达到8428元/平米，50%的机率只有5428元/平米。如果市场价格低于3年后5972元/平米的累计成本，开发商不是傻瓜，自然晓得撂挑子不干，扔下个烂尾楼在那里。因此项目3年后的期权价值就应该是（8428-5765）*50%=1332元/平米 按照无风险利率贴现后为1057元/平米！
在以上模型中，消费者可以按照1057元/平米的价格买进行权价为5765元/平米的商品房认购期权。由于开发商届时只能按照敲定价格销售，从而杜绝了其故意抬价，制造涨价预期的冲动。而老百姓通过对商品房期权的购买，也可以以有限的风险投入来规避未来不可预知的价格波动……
改变期房销售制度，把机会还给消费者，让开发商学会按照成本来卖房！只有这样，才能避免开发商们在“投机泡沫里狂欢，并把泡沫交给老百姓买单”这样无耻的事情发生！
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