符健：提前还贷？ 银行加息对还款究竟有多大压力
房地产门户房天下 2007-09-05 23:11
中国人民银行近日宣布，8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的３．３３％提高到３．６０％；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。其他各档次存贷款基准利率也相应调整，其中个人住房公积金贷款利率也相应上调0.09个百分点。
央行在7月20日加息之后刚刚一个月，再度祭出加息之剑。这是在近年来固定资产增长较快、银行信贷增长过猛、流动性过剩问题依然突出的背景下，央行今年的第四次加息，这也是２００４年以来第七次上调银行基准利率。对于如此频繁的加息举动，央行表示，主要目的还是为平稳目前通胀加速的态势，合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，加大调控力度。可以预计，今年CPI涨幅将达到4%左右，因此年内再度提高利率仍有空间和可能，仍将保持紧缩政策预期。
房地产行业，与金融业息息相关。央行加息频率如此之快，对我们的房贷市场是福是祸？银行如何应对？对于老百姓，累积效应会让购房者提前还贷吗？面对再次上涨的利率，应该选择何种方式购房？针对这些问题搜房网置业理财频道邀请到业内人士会聚一堂，共同解读加息时代的生存之道。
对本次论坛进行了全程直播，以下是中国工商银行北京分行高级业务经理符健的精彩发言。
中国工商银行北京分行
高级业务经理 符健 |
我首先要感谢搜房网提供一个平台。对于搜房网我也是搜房网的网民，因为个人的爱好和工作上的因素，我会经常跟搜房网看搜房网相关的信息。搜房网对我个人提供的便利是大的。今天这个议题我看了一下，就这个议题以及刚才播放的一些现场采访片段,我想谈几点我个人的想法：
首先我想说一点加息跟购房的关系问题。
，加息并不只是针对房子，它是国家经济调控的手段之一，针对的是控制和流动性，包括股市等方方面面的东西，不是单一针对购房来讲的，要控制购房增加利息。央行在控制流动性方面不是单一的就增加贷款利息来控制流动性，或者来打压这种需求。它是通过几种手段，包括提高银行存款准备金率、增发定向的债权等等，这些都是在控制流动性。
第二，加息对购房是有影响的。这些影响包括购房者个人，也包括对银行。刚才浦发行的徐总提到对银行的影响，实际上在对银行做风险控制方面，确确实实提出更高的要求。对于个人来说，我的个人感受是这样的，加息对购房提前的还贷是有影响的。但是不加息在现在这种状态下，在你的渠道不是很广的状态下，它也会选择提前还贷。就我个人来说，十年前房改，当时我也为买房子而贷款，期限是八年，当时我认为贷款八年能还清，结果我四年后就还清了。我认为这个钱不还贷款我干什么去。我个人是不炒股的，我想也没必要负担那么多的贷款利息。
从银行的统计情况来看，真正的平均按揭贷款期限也就是五年左右。一开始做房贷的时候会根据个人当时的收入水平去测算一个还款期限，比如大概需要十年，或者是更长一点的时间才能把银行贷款还掉。但在实际的执行过程中，在加息前的一段时间包括到现在，平均还清贷款的时间也就是五、六年吧，或者再长一点。真正的说加息对房贷的还款有多大的压力。我看不大出来，至少到现在为止我还看不出来。
第三，我要提的是广开理财渠道。作为网民也好，作为每个购房者也好，应该广开理财渠道。刚才浦发行的杨总说的比较好，她可以算上理财了。实际上各家银行都有理财的部分。工商银行北京分行有一个叫8n的理财，全市设有几家分，在这个有一批业务熟练、经验丰富的理财人员，他们能为每一位者提供良好的服务。
在方面，我希望作为置业人应当首先有一个良好的理财心态。不要把自己认为银行的贷款增加利息以后，银行获取多大的，多么多么的不合理，这种想法不是很好的想法。另外我去，我就要获得30%、50%、或者更高的回报，这种也是不合理的想法。怎么把自己的手中的现金更合理的去投到相应产品中去，在专业人士的帮助下，怎样在保证现金流动性的前提下，来获取较高回报，这是一个关键的问题。举一个简单的例子，假定你买了一套房子，在银行贷款50万，现在你手里头有了50万的现金，你马上用50万现金把银行贷款全部还清，这是不可取的，这样你是不用负担贷款利息了，但你同时丧失的获取高额的机会。那么为获得高额回报，将50万现金全部投入股市，也是不现实的。咱不说平时吃饭、睡觉的问题，就说50万贷款利息怎么还。所以这些方面应尽可能的多去听取一些理财师的意见，专业人士的意见，来获得一些专业性的指导。
另外，我一直是做公司业务的，经常会跟房地产开发商打交道，我们跟首开等一些房地产公司都有很好的合作。关于加息，对于企业怎样获得银行更好的支持问题。这个问题好像没有什么必然的联系。
对于房地产开发企业，我想首先在社会上应该有一个正确的认知度，开发商不是坏人，不要认为他们是恶人，很多年初的一些说法，说开发商如何如何在房地产开发界获取暴利，这种说法是不确切的。一个房地产开发企业开发一个项目，它从开始从报项目审批，到最后竣工，把房子真正销售出去，这个周期是很长的。4年，或者更长的时间。在4年的过程中获得30%到50%的利润率水平，就是暴利行业了？现在随便说几个上市企业，他们公布的上半年经营业绩，利润水平有在10%以下的吗？这样累计计算下来4年的利润是多少？
第二，房地产企业要获得银行的有力支持，关键在于企业如何强化自身的资信建设，创办自己的品牌，取得并保持企业良好信誉。这是关键的问题。
银行跟企业合作关键在于来确定你企业自身的信用水平是怎么样的，你怎么样创造自己的品牌，怎么样跟银行保持一个良好的合作关系。过去在几年的过程当中，在90年代末房地产开发正在兴起那段时间，有一些开发商是不注意自己的信用水平的。他有一些类似于假按揭，或者其它的手段，在获取银行贷款的时候有点不正当的行为。在后来发展中被证实了，这种做法是相当失败的，最后这些开发企业到处被追债，被诉讼到法庭上。因此，真正好的企业是通过自己的信誉创造自己的品牌，银行也愿意跟这些企业进行更好的合作。
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