实况：个人房屋贷款方法和流程专题论坛

房地产门户房天下  2007-09-05 19:25

▲论坛时间：

9月6日上午10：00--11：30

▲论坛地点：

国际贸易

▲论坛议题：

个人房屋贷款方法和流程

▲参与单位：

光大银行

▲论坛嘉宾：

光大银行零售业务部经理 李莹

仁和律师事务所律师 孟宪生

▲以下为现场图文实况：

【主持人】各位来宾，欢迎大家光临光大银行·《置业大讲堂》秋季房展会现场论坛，在这里先祝您有个好心情，同时希望您在房展会上能找到好的房子。

【主持人】在我们的论坛结束后，我们还会有精美的小礼品赠送，所以大家不要错过，我们的论坛即将开始，有请我们的嘉宾上场。

【主持人】大家好，今天我们有幸请到了光大银行零售业务部经理李莹，这位是仁和律师事务所律师孟宪生。我们这次论坛主要向大家介绍一下在接触买房子时，不清楚贷款的流程，您给我们讲解一下好吗？

【李莹】大家好，感谢大家参加《置业大讲堂》这一论坛，也感谢给我这一机会，首先我给大家介绍一下买房子贷款的流程。通常我们说到买房子时，从房子市场角度分成一手、二手房，也就是新房或者从其他人手里买房，这两种房子的贷款流程也不一样，买新房大家通常是从一个开发商开发的楼盘，从销售获得房屋信息，一般来讲大家会先与开发商谈一下想买什么房子，选什么户型、楼层，价格也会谈的很清楚，在这基础上银行人员都会在楼盘里，很多老百姓可以直接到现场咨询银行工作人员。

【李莹】在选择房贷时销售人员也会给一些建议。大家在开始时需要考虑的问题，一是新房贷款可以贷七成，大家算一下自己贷款的金额，按照这个金额可以咨询银行人员每个月月供是多少，也可以根据年限长短来确定月供是多少。如果年限短一些，月供会高一些，整体支出少一些，这是老百姓要决断的事情，是否需要银行贷款，是否可以承受每个月要支付的月供。

【李莹】在决定贷款的金额以后，通常银行会让你提供一个资料清单，资料方面分几部分，一个部分是借款人本人基本资料，比如身份证、结婚证、户口本等，第二部分是买房子的资料，就是与开发商已经签署了买房合同，有买房的价格，开发商在房地局做了交易备案合同，确定了买房信息。第三部分是银行需要你提供资金实力的证明，比如收入，这是银行最关注的问题，你一定要向银行解释清楚我在什么单位工作，每个月收入是多少钱。一般银行会建议借款人月供不要超过收入的50%，如果越供过高可能会影响到借款人未来的生活品质以及还款的进度，所以算月供时会给大家这样的建议。

【李莹】除此以外，银行还会根据收入以及你的工作判断你的实力，如果收入本身实力还不够，可能要求借款人还要多提供一些家庭资产方面的信息，比如曾经有一些存款，或者有汽车，或者有其他房产，这也可以作为借款人对自己经济实力的证明，这些都是借款人需要向银行提供的资料。

【李莹】在这个步骤结束后，银行汇根据借款人提供的资料进行分析，通常银行分析的时候比较关注的除了基本信息、身份证明以外，这些要真实准确，在收入也会有一个判断，最重要是现在银行会分析一下借款人以往的信用记录，现在曾经借过款的人都会在银行征信系统里有纪录，银行关注你的信用记录，看你以前是否欠款，欠款的原因是什么，如果是不合理的理由那么银行会拒绝你的贷款。

【李莹】第三个程序银行做相关的评估和审核，如果符合条件，借款人会取得相应的贷款。基本新房的程序是这样。二手房贷款流程跟新房有什么不同呢？二手房因为来源渠道不一样，会比新房会复杂一些。二手房获取信息可能会从中介公司获取，像开发商一样，有个标准的流程，除了新房需要的资料和程序外，二手房方面，银行会要求买卖双方见面，因为新房直接可以知道楼盘的状况以及位置，而二手房不知道状况和位置，所以要了解房子，并且做个评估，在这个基础上，除了以上条件符合，必须买卖双方签订买卖房屋合同，这也要到建委做备案，同时要求买卖双方过户，到建委做完过户银行才会放款。

【李莹】另外还有一个渠道，比如买卖双方都认识，不通过中介也可以直接到银行去上门办理二手房贷款业务，可以直接到银行网点咨询，流程也是先提交一些资料，银行人员会做现场的勘察，同时也会请专业的评估公司做评估，评估后去审核相关的资料，最后来决定是否贷款，贷的决定也是双方要到房地局做备案和过户。

【李莹】这里要提示的一点是贷款的价格，因为在新房合同交易价格开发商都定好了，都写在合同里了，通常也就有一两个点的讨价余地，二手房是双方协商的，而银行贷款基准是比较专业的评估做评估，评估的价格作为银行的依据，有可能会和双方交易价格有一定的差距，很多老百姓在算二手房贷款时，通常假定交易价格基数然后计算，后来发现银行批贷的不一样。

【主持人】我们通过二手房中介买房和从业主自己购买，银行对于房子的评估一样的吗？

【李莹】从银行的角度是一样的，无论是中介还是自己交易的，银行都会指定专门的评估公司做评估，评估的标准也是一样的。

【主持人】孟律师给我们介绍一下，我们买房过程中贷款需要注意一些什么问题呢？

【孟宪生】刚才经理也已经谈了很多，对于我们贷款人来讲，首先要明白贷款是怎么回事，现在很多人认为买房的时候，跟银行签了合同，认为是欠开发商的钱，实际是与银行贷款后，你欠了银行的款。所以下一步要按照合同约定还银行的本和息。

【孟宪生】现在往往出现一些问题，跟开发商发生了问题，就不还银行的钱，这是一种误解，自己借钱前一定要想明白，不管房子开发商什么时候给你，实际你跟银行签完手续后，你与银行之间就建立了债权债务关系，也就应该按照与银行签订的合同按时还款付利。是我们买期房就要考虑好，这房子到底什么时候交付，有时候你签订了合同后三四年，房屋还没有交付，但是银行的钱还是要还。

【孟宪生】实际你贷款是为了买房，首先要考虑你房的风险，这样才考虑好是否去贷款。还有一个问题，刚才我们经理也谈了，一定要考虑自己的还款能力，不要盲目的去贷款，觉得没有关系，你的父母、亲戚朋友可能帮你凑集了首付，可能是30%或者40%，但是后面70%得自己还，现在说房奴，你买了房子肯定要按期还本付息。刚才经理谈到了，要考虑到生活品质，如果你收入80%都还款了，生活品质也没有了，真正 成为房奴了。

【孟宪生】另外还要考虑你将来的收入预期，当然我们中国经济连续增长二十年甚至三十年了，大家觉得中国经济不会有大的波动，这是美好的预期，但是经济总会有波动，比如出现短期失业或者收入减少，这时候除了生活品质外，风险是很大的，大家知道在上个世纪九十年代后期，也就是九六、九七年香港和整个亚洲经济危机，房地产价格一下跌了一半以上，这个时候除了房子价格下跌，整个社会经济会陷入另外一个状况，那么你的收入是否能够支撑你还款，如果你不能按时还本付息，按照与银行签订的贷款合同，银行有可能处理这套房子，也就是把房子变卖。要考虑出现这种情况下，市场价格只是你买房子时的50%，你的房子可能没有，过去还款也化为泡影，这个时候你的风险是大的。

【孟宪生】我们在贷款之前一定要考虑自己收入的可持续性，同时要考虑必要的经济波动给你带来的影响，买适合自己的房子，买适合自己支付能力的房子，不要一时冲动，说大房子好，别墅比普通的住宅更好，你就随便去买去向银行贷款，不是那么简单的事情，在这里就提示大家一定要注意风险。

【主持人】现场这么多购房者，听了孟律师这么说，大家肯定会慎重一点。李经理给我们介绍一下，好像我们光大最近有一个随心海产品，是什么形式呢？

【李莹】这个产品是今年六月份推出，这个产品推出主要适应现在老百姓对于房贷的选择，应该说从更多的角度与需求考虑的。随心还主要是百姓在选择还款方式时如何更便于自己收入取得的节奏。随心还新提供的还款方式四种，原来光大银行提供的就很多了，比如等额还款法、等额本金还款法等，这都是市场常规产品，现在主推四种。

【李莹】一种通常称为宽心还，我们还款银行一般约定每月的还款日，比如光大银行约定15日付月供，而可能有时候客户因为这时候会出差等情况没有办法还，我们对客户就提供了宽心还的方式，每月最长可以提供10天的宽限期，这还要看借款人本身资金状况。本来15日还款，如果有了宽限期，那么最长可以到25日来还款，这十天之内，大家无论出差还是出国，这个问题都可以想办法克服掉。在宽限期之内我们不会吧征信的情况记录到征信系统里。原本我们15日没有还款，那么征信系统里会记录有拖欠情况，如果取得宽心还项目，那么就不会记录征信系统，这是优惠的措施，这种方式也不会有任何费用。

【主持人】就像一般百姓贷款的话，是跟银行有个协议还是在银行有个信用度才可以办理宽心还呢？

【李莹】我们会判断大家以往的征信记录，如果信用记录好，本身资质会好，银行会对客户进行综合打分，如果分数比较高那么会批准他选择这个方式，落实时会签合同，并且在条款中体现出来，还款人可以宽限十天或者五天，这也根据不同的状况来评定。这是种，我们暂时称为宽心还。

【李莹】第二种叫入住还，也是一个便利措施。刚才孟律师讲到，我们现在很多房子，是新房买的是期房，大家买到房子，当你做了贷款，也放款了，你还是住不进去，现在按照部门要求，我们在房子封顶以后就可以发放贷款，而封顶与交房还有一段时间，短的有一年，长的有一年多，这时候就提供了入住还的方式，就是在贷款前一年我们会跟客户谈你可以只还贷款的利息部分，本金在一年后才开始还。就是前一年月供会相对比较少。这种方式为什么也会有需求呢？因为大家会想，我没有住进房子就让我还款，可能心理会不平衡，我们也是从细节上考虑，我们也能够体谅大家的心情，这个方式也有一定的便利性，所以提供了入住还方式。开始月供少一些，只还利息，过后再重新算月供，这是随心还第二种入住还。

【李莹】我们还有第三种，称为分段还。它和市场其他同类产品有点类似，因为客户在贷款时判断不了我要贷几年，有的客户通常会说我有可能贷三年就还了，或者贷五年就还了，以前我们建议会说，你贷十年或者二十年，如果只贷三年五年，越供会高，每个月会上万，每个月负担会重。如果要贷到十年二十年，可能大家觉得，我可能五年就还了，但是这样会带付利息。我们分段还是如果你觉得三年五年可以还，那么只贷三年五年，这样可以定个五年还款方式，但是还款本金我们可以做个分段，前五年时间里，大家只还5%的本金就够了，剩下95%的本金在五年最后两个月，五年六十个月，最后五十八、五十九两个月分摊掉。这样客户就解决了五年还款的问题。

【李莹】大家会问，如果到时后两个月还不了怎么办？我们也有后续连续的审批，如果客户在五年差三个月时说，我可能后两个月还款还是有问题，可能还需要三年或者五年时间还，那时候没有关系，我们会给大家做一个续贷的审批，大家在前五年征信没有问题，没有不良的还款记录，收入状况也没有发生明显变化，我们还会给客户继续贷款，也会延续这种方式，再延续三年或者五年，这样依然还5%的本金，剩余后两个月还。另外要提示的，其实这个方式并不是会省利息，主要是解决资金安排的问题，有一些客户会说，我现在不想还这么多本金，现在股市这么好，我可能去股市或者基金，我通过这些渠道赚取更多的钱，过了五年后，股市可能没有那么好了，也许两三年就赚到前，就一次性把房贷还了，前期少还本金，后期一次性多还，分段还便于大家资金的安排，如果这方面大家有需求，这是比较好的选择。

【李莹】还有第四种，称为组合还，组合还的概念是什么呢？它是以五年为期限，贷五年。解决的问题是像一些年轻人，我刚参加工作，前期收入不会很多，我自己判断我的职业生涯会越来越好，未来会赚很多钱，也按照递进方式算越供，但是前期会让他少还本金，比如前五年还本金5%或者20%，接下来五年会多还，30%到40%，而后五年，那时候正好事业有成，可以还到更多的80%或者70%，都还了，如果还 有最后几年，觉得自己事业已经到了顶峰，收入又会少下来，那么最后几年再少还一点。这种组合还款法不 是按月等额方式计算的，每个月还款方式都不一样，递进梯度是与职业规划比较贴近。年轻人贷款时可能觉 得这样不会太累，开始赚的少还的也少，这样不会影响生活质量。这个组合方式是跟年轻人的成长比较贴近 的方式。

【李莹】这四种都是我们在六月新推出的，加上以前比较常规的五种，我们现在光大银行提供的还款方式已经多达九种，种类很多，给老百姓一个宽厚的选择余地。我的概念里我觉得，现在越来越多的借款人已经很了解银行的房贷产品，而且开始引入房贷理财的概念，房贷的理财无非是利率的选择，还有是还款方式的选择，这两个点可以体现理财价值。所以更多的还款方式也是帮助大家来理财，能够更合理的跟自己收入来匹配起来，更合理安排自己的资金。

【主持人】刚才李经理介绍了光大银行今年六月份新推出的随心还款方式。下面我再介绍一下这两位嘉宾，这一位是光大银行零售业务部经理李莹，这位是仁和律师事务所孟宪生律师。刚才有位刘先生问，还没有准备买房子就考虑最坏的打算了，说万一还不上贷款，房子要被拍卖，或者银行会采取什么办法处理呢？最坏的一种形式是什么呢？

【李莹】如果确实还不了贷款，银行最后会拍卖房子，会通过诉讼的方式来解决这个问题。诉讼的时候，因为诉讼是法律程序，在这个过程中如果大家有能力继续还了，银行可能会继续让你还，如果还不了会进入拍卖，现在拍卖法院都是公开拍卖，通常底价选择是覆盖银行的贷款本息和法律费用，在这个基础上法律会做一个评估，评估的价格可能回答八折，这两个结合起来做一个价格的确定，在这基础上进行拍卖。拍卖以后的收入首先会还银行贷款，本金、利息以及诉讼过程中产生的费用，在扣除费用后，剩余部分会退还给借款人，这确实是最坏的打算。其实我们很不希望看到这点。大家现在买一套房子也不容易，如果能够坚持还下去，或者能够想一些其他的办法来调剂，不要走到这一步。

【主持人】还有观众问，如果夫妻双方买房子时就考虑到遗产税等各种问题，想把房子的名字写成孩子名字，银行办理贷款方面如何办理？

【李莹】从银行角度考虑，首先看年龄，如果孩子在18周岁以上，那么银行会接受他作为买房人，如果只有18岁，那么经济收入方面有障碍，那么银行可能会要求他的父母作为共同的借款人来支撑这笔贷款，属于这个孩子还不到18岁，也就是在法律意义上没有民事行为能力，银行通常不会作为他单独作为贷款申请人，银行业不会接受他作为买房人，因为我们会觉得，在处置房产会有问题。通常我们接受的是孩子和他父母作为共同买房人，双方也作为共同的借款人、抵押人来完成有按揭的购房行为。

【主持人】孟律师，在买房过程中，房子名字写成孩子名字了，但是由父母贷款、还款，如果这个房子出现了一些问题，就是贷款不能按时还，或者以后房子转让等行为怎么办理呢？

【孟宪生】刚才经理谈到了，从控制风险上来讲，作为借款方不会借无民事行为能力人，没有到成年时银行不会借给他钱，因为他没有民事行为能力，同时也没有财产还款，出于法律考虑银行这样做是正确的。如果到18岁以上，他了，银行会接受，但是对他的资信做出考虑，现在所谓的按揭贷款实际是抵押贷款，是以物作为担保，如果付了首付，还有一部分还款，从法律意义上来讲，银行要有保障的，比如30% 首付，还有70%还贷，同时你以物作为抵押时，按照现行的法律规定，物又有优先权利，在不能还款时，银行 会处分物来取得还款。这时候对于银行来讲它的风险小的，但是也不是没有。

【孟宪生】刚才谈到父母、子女也好，或者朋友之间愿意共同购买房子，这在法律上不禁止，只是说不禁止买，但是买了以后房子肯定设定了抵押，这时候对于你房的再处分就设定了限制，就是抵押的房子再卖是受限制的，在今年10月1日前按照担保法规定，设定抵押物是可以卖的，但是要通知抵押权人，并且要通过他同意。如果你和朋友去买房，你先付了钱，将来房子再处分受到了限制，像刚才李经理谈了，通过这种理财，实际你的物就被冻结了，你在理财或者其他的就没有了。像光大银行提出的随心还，这种作用可以享受到，如果用其他作为财务可能不行了。

【主持人】咱们现场观众问题也不少，我们也为大家准备了一些小礼品，大家提问的话可以发放一些小礼品。下面有一位观众说，刚刚看好链家2000年的房子，二手房总价60万，中介员告诉他贷款的额度不到八成，首付要12万，要如何向银行贷款？

【李莹】这是刚才讲的问题，60万是个成交价格，买房人与卖房人谈好了价格，但是这个价格不代表银行的评估价格，我们会专门找评估公司做评估，不排除比如评估价格下来只有50万，贷款七成，那么就有可能35万，如果是这种情况，就不像刚才所计算的，60万贷七成是42万，这中间就有差距，但是不代表评估价格差异会这么大，只是举例说一下。在计算贷款金额时，我们觉得一方面成交价是要参考的数值，另外也可以问经纪公司，因为它比较有经验，会知道类似的房子评估价格大概是多少，能贷到的款是多少，他们会有一定的经验。

【李莹】另外还有很多经纪公司，银行也派了专员到那里做咨询，也问银行专业人员，问问房子可以评估多少钱。

【主持人】基金卡的基金是交给物业公司还是在银行？

【孟宪生】我解释一下，原来叫公共维修基金，后来物业条例管理办法颁布后，叫专项维修资金，这是全体业主按照购房2%归集起来，用于小区的房屋以及其他公共设施设备的中修、大修以及改造的，这笔钱归业主共有，也就是虽然在你的账户上，但是不能随便提取走，比如电梯坏了，这时候需要大修时就拿这钱来修，虽然归业主但是不能随着支。比如你欠银行钱，诉讼到法院，法院也执行不了这笔钱。

【孟宪生】基金的使用不是谁能说了算的，必须是业主大会才能说了算，按照现在的规定，大修基金的使用要三分之二业主决定才能使用，十月一日后需要两个三分之二约定才行，一个是三分之二业主的个数，100个业主得要67个业主同意，这是一个条件，再一个条件，投票权的三分之二以上，有的房子大，有的房子小，按平米算，比如一万平米，有的人多有的人少，但是6667平米的投票权以上决定，这两个数都符合了才能动用公共维修基金，所以公共维修基金是大家共有的用以对小区的公共设施、设备进行大中修和改 造的一笔钱，就目前来讲，在北京归集时开始归集到建委一个资金管理来管，资金管理存到了光大 银行，然后分户，每户都有专门的记载。

【孟宪生】业主大会召开后，业主委员会成立后，可以做出决议，这钱可以由业主委员会再支配，可能银行也有其他的优惠措施，原来帐户可能是临时的存款，也可能是理财的存款。

【主持人】我如果作为业主，我如何办理维修基金卡，是买房时就办理了还是专门到银行办理？

【李莹】现在办理的维修基金卡都是建委提供了小区名单，我们进入小区里做宣传，跟每个业主做宣传，上门为大家办理。

【主持人】挺方便我们业主的。现场观众还有什么问题可以问我们银行方面的和律师。

【观众】您好两位嘉宾，刚才我听孟律师提到，李经理也提到，对于买房者来说，银行有个人征信系统，从购房者角度来说，买房往往看中一个项目，如果一个人对银行关系比较好能不能贷款，很多项目延期交房出现了问题，我们银行对于这些开发商有没有征信系统，对于这些人的资信如何？你们是内部掌握还是是否可以向公民讲，防止开发商今天改个公司明天改个公司，往往领导就是几个人，如果大家知道这几个人信用不好，我们可以躲着走。

【李莹】两方面说，一方面对于开发商的征信系统，以公司名义的征信系统是有的，还是早于个人征信之前，人民银行就有贷款卡这样一个系统，开发商都是以公司的名义体现出来的，都是要申请人民银行的贷款卡，每年都要年检，对于贷款业务以及履行情况都会做个评价。另外，建委也有公共的网站，会定期公布他所掌握的开发商的违规行为或者一些负面信息，政府网站还是比较公正客观的，我们也是建议大家在买房前可以看看这个网站上有没有相关的信息报道。

【主持人】您对这个回答清楚了吗？

【观众】我知道有很多公司，建委的网站我也经常看，我觉得建委网站做的也很好，我们最关心是哪一帮人在做，我们知道注册个公司、注销个公司很容易，但是大家不清楚这些人，我们参加展位时，大家围绕着，但是不知道哪些人做这个项目，就是防止哪些人利用亲友，实际还是他在行骗。就是银行帮助购房者维护权益。我在网上看到，购房者现在普遍相信开发商与银行共同勾结起来骗消费者。

【孟宪生】按照我们现行制度来说，一个项目开发，也就是项目占总的25%就可以预售，现在按照地价，如果买了地可能就早就超过65%，那么就可以卖房了，往往是出现交房时间已经到了，拆迁还没有完了，这种情况银行不能把握。银行只是给你贷款时封个顶，符合政策规定就可以了，银行考察的是你能不能还我的钱，这是完全两回事。你让银行承担保证让开发商交房这是不可能的，我们自己要考察，比如卖这个房，有预售许可证，首先要看它是否拆迁了，是否盖了。另外它盖了十栋楼，会先预2栋，那么这两栋有没有预售许可证，这也可以找专业人员去咨询，如果不想花这钱那么可能风险很大。

【孟宪生】在北京出现的烂尾项目，有些五六年都交不了，当然银行的钱还是要还的。李经理也谈了，你可以入住要还，但是本金以后还是要还的，不是说银行推出入住还，不是说不入住就不还，毕竟你欠了银行的钱。如果真有风险时，银行可以把地卖了。

【李莹】我补充两点，银行比较关注，因为买房子才会贷款，刚才孟律师讲到预售证的问题，这买房人可以关注一下，现在楼盘销售时按照政府的要求，必须要张贴它的五证，包括土地证、规划证、建筑规划、开工证、预售证，这些证是政府很多部门经过严格审查才会发给他的，如果手续齐全，那么至少在你买房子时公司还是规范的，政府也认可，政府允许他经营这个项目才会颁发这些证。这些证件要关注。

【李莹】另外一点，如孟律师所说，银行可能没有最终的责任负担借款人交房，但是银行在审核开发商还是会有正徐德，我们通常办法是向开发商收集楼盘资料，包括五证，除此之外还包括执照、报表，还有您关心的股权关系等等，即往的经营业绩、曾经开发楼盘的状况以及销售能力、位置等，的分析银行都会做，而且银行在分析的基础上去给开发商一个合理的按揭额度，银行按揭额度也不是无限制的，可能这个楼盘我们认为，开发商能够承受的能力是多少，假如五千万，那么在五千万范围内，我们觉得开发商还有有能力做销售和承担相应的义务，那么我们会对这些客户，在这个范畴内的客户做按揭贷款的受理与发放。其实我们是有这个考核的。

【主持人】就是我们肯定要以政府为基础，我们也会对开发商进行一些考核。

【李莹】刚才说到的五证是个基本条件，还有开发商最初的原始，最初投入资金应该是35%吧 ，就是自有资金至少达到35%，这是银行要考核的基本条件，在这基础上我们才会与开发商有个合作。

【孟宪生】但是提示大家，银行的考察是避免银行风险的，所以我们与开发商的交易风险一定要靠我们自己把握，不能依赖于银行，因为银行关注的，刚才李经理说的好，我给你多少贷款，如果你不还，开发商作为担保要还给银行的，银行更多是关注自己的利益。对于两年三年以后开发商能够给你交房，违约了一段时间对于你也是损失。买卖风险不能依赖于银行的评价。

【李莹】因为现在期房销售，北京建委都会有网上登记系统，会在网上给你登记下来，也会有网签的合同，都有编号，建委还会在这上面盖章，也会有人签字，大家与开发商签了合同后，你也要看看你的合同是否在建委做了备案，按理说做了备案后对于买房人还是有保护的。

【主持人】比如我们购房人，比如我买了200平米房子，需要200万，买了小户型需要50万，我们怎么来选择贷款方式呢？

【李莹】因为贷款的金额还是要看个人的承受能力，说到底，五十万还200万的贷款对我们没有差别性的，银行利率的差别主要来自于年限，按照时间长短来决定，时间长短又取决于每个月月供算下来的承受能力。你觉得算下来每个月越供我可以承受，按照这个基础上推一下贷款期限来决定利率。金额也是与月供还有关系。

【主持人】光大银行提供了这么多贷款方式，大家可以根据自己的承受能力来选择自己最适合自己的，也就是最省钱的方式。

【孟宪生】其实也不见得更省钱，可能你最终利息多付一点，但是多争取了时间，刚才李经理谈到理财问题，也就是效益化。

【李莹】算是综合性价比吧。

【主持人】大家都知道贷款有公积金贷款还有商贷两种形式，另外还有一种组合贷款，开始是商贷，然后转成公积金，这是怎么个流程？

【李莹】公积金贷款是公积金给他一个资质评定，符合规定给他申请公积金贷款，按照标准提高到贷款额度60万。商贷是普通银行提供给客户的商业性质的贷款，这按照市场价格利率来执行，公积金贷款会有相对优惠的价格。有些客户的状况，比如公积金可以贷60万，但是你想贷70万，你又缴纳了公积金，又想取得另一部分的利息优惠，所以银行与公积金推出组合贷款方式，由银行发放，其中符合公积金批准额度那部分可以享受公积金的贴息优惠，也就是你的贷款是两部分价格，10万是商贷价格，60万是公积金贷款价格，但是体现形式是全部签约，都是以商贷价格来签，利差由公积金给个人做补 贴，这是组合贷款。

【主持人】这有个问题问我们孟律师，许多人买了房子以后，夫妻双方产权是两个人，但是贷款比如是一个人贷款，后来夫妻感情出现问题，比如离异等情况，这要怎么处理呢？

【孟宪生】按照婚姻法的规定，如果没有特殊约定的情况下，在婚姻存续期间取得的财产是夫妻共有的，债务也是共有债务，不管是谁的名义去还，债务是共同的，夫妻另一方有连带的还款义务，除非有约定，说这个房子就是其中一方的，另一方不享有权利，两个人说的很清楚，这种情况下，在银行贷款时要讲明白，在贷款合同里说明白。如果没有明确约定就视为共有财产和共有债务。抵押贷款首先是物的担保，不管房子给谁，如果欠了债，银行都可以处理这个房子，不能还的时候银行可以处理房子取得的优先价格受偿，所以以物作为债务担保。

【观众】我是北京人，我想在威海买房子，但是我想用公积金贷款，这是否可以？就是我在北京买外地房子用公积金贷款。

【孟宪生】理论可以，但是具体操作要到公积金去问一下，可能要核定贷款担保物是否能执行，是否能做，因为双方是商务行为，必须要双方同意，理论上没有限制，你是公积金存储人，你买房还是建房，按照公积金贷款条例，你可以取得支持，但是是否支持，它要防范风险，考虑风险，如果在远处你买了房子，它怎么处理，需要多大费用，这些都要考虑。

【主持人】这让银行再解释一下。

【李莹】因为我们实际操作没有碰到过，作为北京银行一般限定于北京地区，确实像律师讲的一样，会做一个评估，对房产有个考察，之前我们公积金合作时，他们会对房子首先做个评估，并且是指定项目，并不是什么房子都可以拿来做，当然现在政策放宽了，其他房子可能也可以。但是具体实际情况都要经过公积金核定。

【观众】外地开发商同意的情况下应该是可以的吧？

【孟宪生】应该是银行同意或者公积金管理同意才行。

【李莹】这要由公积金管理审核才行，光银行同意也不行，在贷款过程中，金额如果在它限定的范围内，由它直接提供贷款资金，可能它会更关注这些风险。

【主持人】如果我们选择商贷的话应该没有问题？

【李莹】商贷也有问题，作为北京银行的投向都是北京地区，现在还不太允许投到外地去。

【孟宪生】银行有个业务成本问题。

【李莹】还有问题。

【主持人】下面观众还有没有问题请教两位。

【观众】公积金申请时间要多长时间？

【李莹】我了解他们的承诺时间是五个工作日，但是资料准备时间会比较长。现在公积金贷款都是要通过银行途径来办理，你只需要到你选择的银行去了解、申请就可以。

【观众】二手房没有房本能不能买？另外一个问题，二手房说可以过底单，就是底单还没有到建委，给中介一些钱，他们把合同改一下，这是否合法？

【孟宪生】没有取得房地产的房子原则上不能买卖，城市房地产管理法第37条规定的很清楚，这是不可以买卖的。改底单这个问题能不能？实践中有这么操作的，其实改底单这个过程实际在法律意义上是合同转让过程。在05年5月前实际是直接可以做的，因为属于合同转让，双方签订了合同权利义务专长合同以后，通知开发商，再到建委做备案就可以，但是05年5月后，国务院有个通知，禁止期房再转让，在实践操作中会被认为这是期房的再转让，所以就不给再办了。但是你说通过其他手段改底单是否行，原则上讲，买卖合同签订后，在建委都有备案，先要取消原来的备案，再重新卖再去做备案，是这样个过程，但是怎么去做，收钱是否该是你考虑的问题。

【主持人】一个观众来电询问，他买了个房子，契税开始定1.5左右，开始说一个大社区，由于种种原因社区只盖了两栋楼，规模小一点，开发商自主把契税调到3%左右，但是在购房合同、各种文本中都没有提到。

【孟宪生】税是国家征收的，开发商无权决定，而且现在按照规定契税是3%，普通住房享受优惠，执行是1.5%，到底按1.5还是3，看是普通住房还是高档房，如果是高档房，开发商承诺是1.5，他说了也没有用，评价是否高档房，现在评价标准是一个是否看符合北京市140平米以上的，这算高档房，还要看价格，在平均价格1.5以上就算高档房，具体可以到税务局咨询。如果是普通住宅就是1.5%，如果被确定为高档房那就是3%，这改不了。

【主持人】今天李经理介绍了随心还的四种方式，说的我很动心，如果我买房子肯定选择光大。 本次论坛就到这里，有什么问题大家可以私下请教律师和意见，谢谢大家！

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