访谈：NREE系列之莱镇香格里 山水旖旎家花园住宅

房地产门户房天下  作者：张丹丹  2007-08-15 10:27

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2007年8月28日，2007NREE网上房展会将在盛大开幕。莱镇香格里作为本次秋季房展会上即将进行展示的项目之一，将做客搜房网大话地产，为广大网友解析莱镇香格里的项目详情。

▲访谈时间：

2007年8月15日 14:00

▲访谈地点：

搜房网大话地产演播室

▲主持人：

搜房网新闻记者 张丹丹

莱镇香格里项目效果图

▲项目介绍：

莱镇·香格里是北京海欣方舟房地产开发的建设部科技示范工程项目。开发商自理论到实践，以严谨的思维、全面的态度为开发根本，雕篆生态建筑醇臻风范，维护每一个生态系统的完整性，达成最和谐的居住状态。项目位于清河区域小营桥东北、清河北岸地块是市政规划确定的居住用地。项目总占地面积11.2公顷，建筑面积总计27万平米，容积率2.37，建筑密度18.6%，区域绿化率66%。建筑规划采用短板式楼体形态，9—15层小高层建筑，在体系化生态规划的理念下共分三期开发。

项目雪梨澳乡，中关村科技园、上地科技园、亚运商圈、多所高等，项目东南是国家奥林匹克森林公园，13000亩的国家奥林匹克公园，森林公园里还将建成一200公顷的奥运湖。西边是中关村科技园、上地科技园等现代化高科技产业园区和以、为首的闻名文化集萃地，环境和自然环境相对较好。北边是60米以上宽阔的绿化带，可谓汲天地灵气，纳日月精华，环境无可匹敌！

整个建筑散落式布局充分引用了国外独栋建筑的自由精神，与周边景色溶为一体，深得自然精髓，建筑成为了景色的点缀和装饰，使项目形成了真正的花园住宅！

正在对此次活动进行现场直播，敬请关注。

▲以下为现场图文精华：

【主持人】各位网友大家好，欢迎大家关注我们的大话地产栏目，2007年NREE秋季网上房展将于8月28日开幕，我们请到了本次秋季房展会上即将进行展示的项目之一，莱镇·香格里的营销总监黄新林与市场部的张霞共同为广大网友解析一下项目的具体情况，首先请二位给我们打下招呼，自我介绍一下。

【黄新林】各位网友大家好，我是莱镇香格里的营销总监，今天在这里跟大家在这儿沟通感到容幸，也希望得到各位网友对我们项目一如既往的支持。

【张霞】大家好，我是莱镇·香格里项目市场部张霞，今天高兴来到这里，可以做大话地产这个访谈节目，希望各位网友通过这个访谈充分了解我们的项目，更加支持我们的项目，有时间可以过来看一看。

【主持人】我们好多网友关注我们的莱镇·香格里，首先请黄总介绍一下项目的情况。

【黄新林】莱镇·香格里这个项目地理位置在清河小营，我们是属于上清板块一个住宅项目，项目规模在27万平方米左右，是一个纯居住的项目。我们这个项目目前已经基本建成。一期其他的楼座都已经入住，景观各方面已经建成，可以说一期已经成为一个成熟的社区了。现在我们马上将要销售的是一期的10号楼，建筑面积是13000多平方米，总共有129套房子，户型面积主要是以73平方米两居和115平方米左右的三居为主。目前我们这个项目的销售价格是9800/平方米。

【主持人】10号楼是一期推出的最后一座吗？

【黄新林】对。

【主持人】大概时间是什么时候呢？

【黄新林】在9月中旬。

【主持人】那我们有兴趣的网友要赶快到现场去看一看，不然这样好的一个楼盘很有可能就没有房子了。现在的销售状况是怎么样？

【黄新林】从05年开始一期开始销售，以及到今年上半年三期三个楼座的销售来看，我们每一次推出新的楼座很快都销售完毕。一期的销售到目前为止，现在已经全部销售完毕。二期的三个楼座是从今年1月份开始销售的，一直到现在8月份，基本上的销售率达到95％以上。所以说，整个来看，我们的项目销售状况是理想的。这当然有几个方面的原因，一方面这个项目在性价比方面相当合理。这个项目在我们周围区域商品房里面，价格是比较低的。但是，我们的产品以及其他方面与其他楼盘相比，我们并没有劣势，我们的园林规划等方面还处于地位。

【主持人】那您觉得除了这个原因之外，还有什么原因造成现在销售情况好的局面呢？

【黄新林】一方面是性价比，第二个是客观的说，目前市场大的环境对住宅项目，尤其我们纯居住项目来说还是比较有利的。一方面确实目前的供求之间不是很平衡，直说目前的需求还是大于供给的。从这方面来看，未来的销售，是马上要面临的10号楼销售，进行均价达到9800以上，但是从目前的客户积累来看，我们还是很有把握，还是以快的销售速度来销售完毕。

【张霞】我补充两点，除了以外，还有就是我们的户型，项目基本上是以小户型为主。二期有30-60的一居，10号楼两居73平米，三居115平米。如果买这样的房子，总价不是很高，就可以获得两居和三居，对置业者来说压力不算大。再有一个原因就是园林方面的，项目的区域绿化率达到66％，这是高的一个水平，一般的项目绿化率只有30％。很多中关村、上地的白领喜欢莱镇项目其中主要看重我们的园林，在这样一个绿色的大家庭中生活，感觉肯定惬意。所以，项目从开盘到现在一直比较热销。

【主持人】刚才您提到园林，我们的园林绿化率是66％，这是高的比率。莱镇·香格里是加拿大著名设计公司是DFS设计完成的，能不能给网友重点介绍一下项目的园林规划及使用情况？

【黄新林】我们销售热销很大一部分原因因为我们的特点，是产品的园林规划方面，确实对我们的销售起到很大的支持作用。我们的园林规划是由加拿大DFS公司进行规划设计的。我借这个机会简单介绍一下园林设计公司。这个公司是加拿大最古老的建筑公司之一，它的历史有一百年以上，是1904年成立的公司。这个公司在北美，是在加拿大已经有很多成功的作品，在国内它从2001年进入中国大陆的，也有许多成功的园林规划的案例。比如说北京很多别墅项目，比如说北京玫瑰园，还有丽达花园，还有北美风情小镇，还有香江国际别墅都是这个公司进行设计的。所以说，这个公司对比较有品位，还有的园林规划是具有相当的经验。

【黄新林】在我们这个项目规划设计方面，整体的设计理念本着以建筑物生态化为，同时实现环境健康化，景观自然化，这是我们基本的设计理念。通常在国内进行园林规划，通常的公司做法是先进行建筑设计，再进行园林设计。但是，我们这个项目在规划设计过程中，我们恰恰相反。我们借用国外现在比较成功的一些经验，先做园林规划，再来把建筑物摆放在园林之中。这么做有几大好处，一方面下做园林可以进行整体规划，这个项目实际上在园林规划的时候，我们还倡导另外一个理念，就是我们采用公园社区规划的理念。目前在全球，是在中国很多城市，可能叫公园城市，比如说像珠海、威海，等等这种居住环境比较好的城市叫公园城市。像在北京目前来看，真正要做到公园城市，说白了靠发展商是没有能力规划城市，我们能规划好是我们自己的社区，这是我们有能力，我们也有义务规划好自己的社区。所以我们倡导这样的理念，为什么公园社区？因为公园是大家可以共享的空间，是更多可以生活化，而不是纯粹为了观赏。我们小区很多目前的园林设计，是我们一期已经建成的园林，我们有假山，有草坡，有山有水，实际上就是小型的公园。公园里面还做了其他很多休闲设施，比如说儿童玩乐，老人休息的，或者说邻里之间进行交流的空间。只是这个公园在我们自己的小区里面，是这么一个概念。

【黄新林】我们的很多业主，在网上论坛，包括业主写的个人感受方面，都提到在风景中生活，生活在自然里。

【主持人】我们做到了把看景运用为用景，让每一个客户真正感受到在园林中有自己家的感觉，是这样吗？

【黄新林】是的。首先我们的园林不是纯粹是为了观赏的，更多的是可以让客户或者说我们以后入住的业主，可以直接在公园里面进行休闲、娱乐等等。不是纯粹为了看景，更多是直接享受这个景观和体验这个景观。

【主持人】刚才您提到我们这个项目跟其他项目有一个的不同，就是说我们先做园林规划，再作建筑规划，那我们现在做了这么好的园林设计，建筑规划是怎么样的？

【黄新林】，我们的建筑物首先是生态化，我们的建筑物首先要服务于健康、生态，并且与园林景观要和谐、统一。包括我们现在的外立面的颜色和建筑物的形式都是与园林景观是和谐统一的。

【主持人】希望带给业主一个什么样的生活方式呢？

【黄新林】我们给业主带来的生活方式，能够在这样的风景中生活，我们带给生活的理念就是住在自然里。

【主持人】我们在这个项目里体会到家家自然的花园住宅。我们知道莱镇·香格里这个项目在清河，交通、配套这些都是大家比较关注的问题，生活是不是便利，您能不能具体介绍一下这方面。

【黄新林】我们这个项目实际上属于上清板块。很多网友知道，这个板块真正起步是从04年以后，04年以前确实这个板块相对来说属于城郊结合部。但是，近几年，是随着奥运场馆等等方面的建设，因为今年已经是07年，明年就召开奥运会了。由于最近几年，政府对这个板块的开发，是在土地供应方面加大供应量。首先为代表像华润的橡树湾，都是一些大盘，还有像观林园，还有领袖硅谷，以及我们莱镇·香格里等等项目，从04年以后逐步的开发，以及现在是奥运场馆以及配套设施的兴建。因为我们这个项目距奥林匹克公园直线距离近，还有林翠路的修建，以及8号线的修建等等。随着这些市政基础设施的建设，所以说这个区域未来交通通达性方面得到逐步的改善。同时，一些生活配套，大型的商业，超市这几年兴建快。华润橡树湾的一些商业配套，以及在布鲁斯周边的商业配套。我们这个项目是紧挨着档的项目是雪料乡，我们跟它是在一起的。我们有一些生活配套是跟他们共享的。同时我们自己项目也有很多的配套设施。我们有将近2000平方米的会所，以及我们自己项目也配套有一万多平方米的商业楼，以及旁边本身有一些北京信息工程，以及高校的在我们周边。从目前来看，从一期入住的业主来看，生活还是比较便利的。

【主持人】因为我们这个项目已经有很多业主入住了，的配套都已经成熟了，所以大家是不用担心的。刚才您谈到莱镇·香格里是挨着上清最的项目，这个板块又是国家大力扶植的板块，这个项目的定位是什么样的？

【黄新林】这个项目从当年的选址，到最后的规划设计，我们是充分考虑项目所处的位置。这个项目所处的位置，从自然本身大环境来说，自然环境是优越的，旁边有很多绿化隔离带，还有城市的防护林，以及 等等。当年雪犁澳乡在这儿选址从另外一个层面来说，一般能建别墅的项目都是说明自然环境优越的。我们当时拿这个项目从选址就考虑到自然环境的问题，和项目的市场定位是息息相关。本身从一个项目的定位来说，关键要考虑几个方面。一方面要考虑这个项目自身的一些条件，房地产项目大家都位置，是位置，第二是位置，第三还是位置。所以说你的位置如何就决定后面的市场定位。同时市场定位也与当时周边其他竞争项目的差异化，这是考虑的第二个方面，方面是用好、用足项目一些先天的条件，第二是考虑好市场的差异华。第三方面也会考虑到发展商本身经营方面的一些要求。所以，我们当时考虑的市场定位是从这三方面来考虑的。我们这个项目的自然环境在这个板块里来说还是比较优越的，从交通方面比较便利，同时高速路的照应，实际上高速路的噪音对我们这个项目是没有。

【黄新林】第二从差异化来看，实际上前几年北京的走势是户型越来越大，大户型是唱主角的。小户型，是中小户型反而是市场的空白点。我们这个项目的当时市场定位，就考虑到市场的差异化。因为当时我们周边的雪料乡也在售，都是大面积的别墅，所以它属于是一些大户型。其他的项目都是以中大户型为主的项目，考虑到这个差异化的问题，所以我们这个项目最后从市场上的空白点为主，以中小户型为主。同时我们上清板块，上指上地，清指，这两个区域的认清，是对中小户型的需求是旺盛的，一方面上地很多IT一些年轻客户，很多都是属于次置业的客户，第二乃至学院路高校区，尤其很多年轻的教师，是近年高校的福利分房政策的取消，这些年轻的教工都需要自己来买房子。这两部分的人群在经济实力客观来说买很大的户型也不是很现实。

【黄新林】所以，我们从市场需求来说，确实对中小户型有比较旺盛的需求。第三个需求就是我们考虑到潜在的客户，是高校园区，学院路的八大院校，在往西的、、，在北京工作的学生来说，实际对海淀区域，是对海淀西北区域是认同的。所以说，他们以后的置业倾向，更多是选择他比较熟悉的区域，这也是我们未来潜在的客户。所以，有了这三大主力客群的支撑，所以我们从项目需求来看就不是问题了。哪怕以后从06年开始，70、90新的政策出台以后，小户型的供应，供应量的加大。加大以后这部分的需求，我们认为需求还是大于供给的。从目前区域的情况来看，区域中小户型的楼盘一个有兴隆城第二个就是我们的项目，这两个项目的销售情况，在区域内来说都是销售比较靠前的项目，所以从市场的走势来看，我们的定位也是准确的。

【黄新林】刚才我谈的户型和定位有关。第二个从园林方面，我们是比较超前的，或者说品位比较高的园林设计。这部分客群，相对来说，目前从我们一期客群来看，这部分客群相对来说文化程度，个人的品位都是比较高的，尽管他们目前在个人的经济实力方面相对来说还不能像雪犁澳乡，或者有一些大户型的客群那么强的经济实力。但是，他的品位实际上还是很高的。所以，他对我们比较好的园林规划，比较自然的环境，他们是有需求的。并且，他们在这方面，在选择购买或者在置业的同时，比较注重园林规划的因素。所以说，我们通过这方面来看，所以我们把园林规划定位，在我们目前区域，除了这些高段项目以外，我们的园林规划在区域里面，是我们上清板块来说，我们还是比较领先的，是具有竞争力的。同时目前来看，我们这个户型115平方米的三居，并且在南北通透的板楼三居，我们这个项目是很有的。这是从户型和园林两方面谈到我们的市场定位。

【黄新林】如果从未来来看，其实我们这种户型，在70和90这种小户型以后，集中供应来看，我们110多平方米的三居在未来来看也会是市场上比较紧俏的商品。，三居的功能和两居是多了一个居室的功能，所以说这两个功能是不同的，是一个升级的产品。等70、90产品出来以后，更多的户型都是在90平方米以下，绝大部分产品可能是一居和两居。如果它们要做三居，很多项目三居会选择面积比较大的，可能是130，可能把产品往两头走，一头是90平方米以下，另外一头是远远高于90平方米。而刚好在比90平方米大一些的产品大家都不愿意做。所以我们的115平方米这种三居在未来来说，在市场上还是比较抢手的产品。

【主持人】我们这个项目的和未来的空间是怎么样的，现在有很多人一方面是为了自住，还有一些人是看重这一块。

【黄新林】从我们这个项目的客户构成，我们也提到，我们这个项目很多是次置业比较多，二次也有一定的比例。如果谈到的来看，我认为可以这么看，个这个上清板块，是从04年以后，是大家众所 的，上升的空间，是区域很多热点项目的房价节节攀升来看，咱们举一个简单的例子，橡树湾从06年底8000多块钱开盘，到现在已经卖到14000/平方米，所以从空间来看，我不用谈我们自己项目的空间，大家可以看看周边的项目是如何的。所以说这种空间，我觉得区域的是大家众所 的。是上清板块也是着亚奥的板块，所以是比较乐观的。我们从05年8月份开盘，当时开盘是5000多块钱一平方米到现在的10号楼将近1000万块一平方米，短短不到两年的时间，这个项目翻了一番，当然也归功于房地产的大好轻视。第三个我要谈具体一点，就我们项目本身的。我们的特点是园林景观，像我们这种价位的项目，做我们这么好的园林，在北京不是多的。能这么大来做好园林建设，确实不是很多。第二是我们的户型。是我们的110多平方米三居，在70、90政策出台之前，这种产品在市场上也不多，往往有这种三居都是在塔楼上比较多，在南北通透的板楼上是比较少的。在未来115平方米的三居可以说会越来越少。所以这种产品供给量少了，需求大了，自然就会了。从户型的差异化来说，空间也是具备的。我觉得从这两方面来看，我们的项目，还是有的。

【主持人】我刚才听到黄总一直在提国家的宏观调控政策，包括70、90，前一段时间还出台土地调控政策在内的一些政策，还有前一段时间炒得热的“有可能银行要把购房的首付提到40％、50％”，您觉得当前的宏观调控政策对我们的项目有什么影响？

【黄新林】从宏观政策的角度来看，跟我们项目有关的有几个方面。，金融政策，对我们的项目影响。第二就是房地产本身70、90这个户型限制方面的政策。第三从国家一些环保节能方面。

【黄新林】方面，金融政策，05年以后国家对房地产金融政策一直是越收越紧的状态。包括，原来05年以前，有的项目可以做，从05年以后已经不存在了。同时对房地产本身企业开发贷款方面也进行了收紧。总体来说，金融政策对房地产行业是偏紧的政策。可能在未来，我们预测可能会越来越紧。是在奥运会之前，可能还有更紧的政策相继会出台，这是我们的预测。当然，政策对我们项目说没有影响，也是不可能的，但是影响还是相对比较小的。我们这个项目置业人群很多都是次置业。目前从放贷政策来说，次置业，是对小户型，国家的限制相对比较少，比如说像90平方米以下，目前的政策还可以首付20％。所以说，从目前来看，对我们这个项目，从放贷政策来看，影响还不是很大。同时，我们项目也有一定比例的一次性付款。

【黄新林】第二个从70和90来看。实际上我们这个项目在我们最初做市场定位的时候，在05年8月份开盘之前，我们已经考虑到市场需求对小户型的需求总量远远大于大户型的。但是我们为什么我们要做中小户型，一方面是处于市场差异化的需求，第二方面也是考虑到客户的真正需求。05年是大户型项目推出的时候，我们也预测到国家会在户型方面可能会出台一些政策。当然，我们没想到政策这么严，可能国家在政策导向上对发展商进行引导，慢慢向多供给小户型，大户型的比例进行一定的压缩，但是没有想到是这么严厉的政策。是70、90政策出台以后，实际上政策的出台和最后产品的供应是有一个时间差，保守一点来说，可能是在两年的，最乐观至少在一年以后。真正70、90是06年7月1日开始执行的，到07年7月1日，实际上北京在小户型供应上，没有感觉到供应量的增加。比较客观了说70、90的政策对市场的影响应该在08年以后。

【主持人】要有一个缓冲期。

【黄新林】对。目前来看这一年对整个市场的影响并不大，影响比较明显应该是在两年以后，在奥运会前后。所以说从这个角度来看，我们这个项目刚好是赶上了市场小户型的供应量可能是的时候，是在今年。其实去年下半年以及到今年上半年，小户型可能是北京市供应的低谷时期，我们刚好赶上这个好的时期。同时，对未来来说，从规划设计的小户型，70、90的政策对我们的项目影响并不大。我们的两居74平方米本来就是在90平方米以内的，我们的户型也是以中小户型为主。

【黄新林】最后谈一下环保和节能这一块。我们这个项目在04年，获得建设部科技示范工程。同时这个项目是以9到15层的小高层建筑为主。在节能环保方面，我们这个项目做了很多方面的文章，是刚才我提到的园林景观，我们是充分考虑到与周边的自然环境进行融合。第二方面，我们在节能环境方面，从传统来说，纯正南、正北的朝向肯定是的，但事实上比较舒适，通风最理想并不是正南、正北，而是向我们这个项目的建筑规划，我们采用日照采光实验，通过科学设置，南偏东21度的朝向，这是通风和采光是最理想的。同时我们在建筑材料方面，很多方面也采用了一些新型的材料，就是一些环保、节能方面的材料。所以说，国家对噪音等等一些新的规定出来，尽管我们这个项目很多规划已经在04年就已经定版了，我们现在还是完全符合这些新出台的政策，并且还有一定领先的。

【黄新林】所以说，我们这个项目从整体来看，我们在性价比方面，在我们这个板块我们是具有一定的，同时我们这个项目不光每一个方面都良好，我们还有一些比较突出的点，比如说我刚才提到的园林景观，以及户型设计，这些方面既具有均衡性，还具有一些比较明显的亮点。

【黄新林】最后我们也希望广大的网友有机会去参加我们的项目，做我们的业主。

【主持人】感谢二位的介绍，请大家继续关注我们的莱镇·香格里，关注我们搜房大话地产，谢谢大家。谢谢二位。

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