【项目历史】
旭辉·奥都所在的地块是原来的北苑家园8区，原有规划是作为北苑大社区的配套，后来由于土地出让金的问题，一度被搁置，后来被旭辉集团（www.cifi.com.cn）标到，开始建设现在的旭辉·奥都项目，但立项是仍是楼性质，50年产权。
旭辉·奥都宗地位于奥运核心居住板块。因项目坐落于奥运之都的核心区域，地理位置优越，居住环境配套成熟，因此命名为旭辉o奥都。
【项目概况】
旭辉·奥都位于北苑路和清河交汇处东南角。小区北依清河，西邻北苑路主干道，东邻环科学院路，奥林匹克森林公园东边，城铁5号立水桥南站200余米，距13号线立水桥站500米，周边20多条公交线路纵横交错，项目定位亚奥精品小户型。
旭辉·奥都占地面积49500平方米，总建筑面积200000平方米，绿化率30%以上，容积率为4，由10栋10-27层塔板结合楼组成，总共2682户，其中零居室942户（35.1%）；一居室592户（22.1%）；二居室1108户（41.3%）；三居室40户（1.5%）。
旭辉o奥都的商旭辉集团股份公司是中国房地产百强企业，拥有国家一级房地产开发资质，曾成功开发亦庄的"上海沙龙"、望京的"望馨商业"。
旭辉奥都是个打出运动不动产的项目，包括三层含义：流通（财富）、运动（健康）、互动（人际关系）。
【strength】
A.位置好旭辉·奥都地处北苑路、安立路和清河的交界，距离今年9月20日即将通车的5号线立水桥南站仅200米之遥，并紧挨早已建成的13号轻轨及已经启动的轻轨15号线（顺义线），周边多达几十条公交线路，交通枢纽的核心位置让备受交通拥堵之苦的业主可以大大节约时间成本。
B.面积小、总价低旭辉98.5%以上都是不超90平米的零居至两居，面积小总价也低，其中达到25万，90平米双阳台两居总价不超过70万，这在楼价一路上扬的北京是不多见的。
C.小社区，大配套旭辉·奥都本身隶属于北苑家园，尽管社区面积不算太大，但将来旭辉的业主可以共享到北苑家园的全部配套，在旭辉社区内部，也有适于不同年龄人群的休闲活动区域与康体设施，配备有1.2万多平米的步行商业街，真正体现了小社区，大配套。
【弱点weakness】
A.50产权因为是用地，旭辉·奥都的产权只有50年，按照目前的政策，50年产权房属于商业用地，水、电都以商业标准征收，买卖契税以3%征收，比普通住宅高一倍，诸多不确定因素都极大抑制了意向客户的购买热情。
B.高压线旭辉的北面，清河南岸，多条高压线穿插而过，旭辉现在的售楼处位置，甚至是两路高压线路的交汇处，最终交汇成的东西向线路与旭辉8号楼距离最近，大约百米距离。因担心受其辐射污染，高压线一度是影响旭辉项目销售的诟病之一。
【机会与前景opportunity】
A.奥运惠及立水桥商圈为筹备奥运会，北京市政府近两年内投入1800亿元，其中450亿元用于环境治理、300亿元数字建设，150亿元用于水电建设等现代化的基础设施建设，目前市政配套、交通、商业等各方面趋于成熟，立水桥商圈的高速成长性与快速已成定局。
未来奥运村还将建设一系列配套设施，如会展、文化等，这些高品位配套设施在提升奥运核心区域的文化、体育、会展、休闲等产业发展的同时，其辐射影响也会波及到其直线距离不足2公里的立水桥商圈，并再次带动区域物业及商业的。
B.立水桥商圈人流前景立水桥商圈新近形成的一大批高档住宅区，培养了较高的消费能力和市场购买力，为其商圈奠定了消费需求基础。此外，未来奥运村在举办大型比赛和演出的时候会有大量的消费人群涌入这一商圈，还有许多来自各地的游客，他们都将为立水桥商圈带来源源不断的人流与财富。据预测，2008年奥运会将带来2800亿元的商机。届时北京市游客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到463万人次。而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费将占到整体消费的1/4-1/3。
C.建设标准兼具双重一是按照公建要求，旭辉·奥都在人防和消防等建设标准高地普通住宅，开发商提高了成本，但是减少了业主居住过程发生隐患的可能性；二是很多部分如采光、户型利用等更多满足业主的居住需求。
【敏感问题分析】
1）旭辉·奥都：高压线对房子的影响有多大？
因为地理位置优越、价格合理，位于奥运会主场的精品小户型项目旭辉·奥都倍受购房者青睐。一方面人们对于旭辉·奥都的关注度越来越高，另一方面，旭辉·奥都的一些不足之处又让他们产生诸多顾虑，如高压线问题。他们急于了解的是高压线对于旭辉·奥都的影响究竟有多大？它是否会对发后入住旭辉·奥都的人们产生电磁辐射，对于高压线是否还有补救屏蔽的措施等等。
就针对旭辉·奥都的高压线而言，安全与否的标准又如何判定呢？
据了解，有电荷的存在就会产生电场，无论其运动与否，而磁场则是由运动的电荷产生，电场强度用伏/米（V/m）来衡量，磁场强度用微特斯拉（μT）或毫特斯拉（mT）来衡量。英国认为：高压线产生的磁场安全值为0.4微特斯拉(μT)，高于该值，儿童将面临患病风险。
从我国具体情况而言，我国输变电设施的频率为50赫兹（通称为工频），国际"电磁兼容"标准中规定，9000赫兹以上的频率称为"射频"。也就是说9000赫兹以下频率的电源因辐射量太小，可以认为它们基本不会发射电磁波。
近期，旭辉·奥都委托国家建筑材料测试对其周边工频电磁场（编号：200760097）进行检测，结果显示，同为1.5米高度，边相下50米外，工频电场强度17.64v/m，工频磁场强度0.289μT；走廊线上0米处，工频电场强度1049 v/m，工频磁场强度0.434μT，其中工频磁场强度值为0.190μT，值为0.448μT。可以得出结论：除了高压线0米处值略微超过0.4微特斯拉(μT)的安全值外，建筑本身仍在安全值范围之内。
电场磁场都可随距离而快速衰减，建筑物及树等对电场有一定的屏蔽作用。就居室而言，金属如铝合金门窗对电磁波有良好的屏蔽作用，如果居室太高压输电线路可考虑在窗户上安装金属防护网。
综上所述，旭辉·奥都个别楼高压线也是既定事实（国家对建筑必须至少距高压线20米的强制规定是出于目前掌握的安全距离考虑，未来的科学尚需专业人士进一步探求），目前主要在于购房者如何科学认识，理性分析，开发商有告知购房者项目优劣的义务，最终的决定权在于购房者自己的利弊权衡。
2）旭辉·奥都：50年产权房值不值得购买？
位于亚奥板块北苑区域的小户型项目旭辉o奥都自开盘以来持续热销，但其50年产权的事实同样让人感到有些遗憾，事实上，目前这类房产仍存在诸多不明确因素，比如水、电、用途等，那么旭辉o奥都的50年产权房究竟值不值得购买呢？
按照目前的政策，50年产权房属于商业用地，水、电都以商业标准征收，买卖契税以3%征收，比普通住宅高一倍。很多业主担心，50年后自己是否还有权使用，如果要交土地出让费，那么与购买70年产权房的人相比，20年的费用总和将是一笔不小的开支。
笔者了解到，所谓的50年、70年，是从开发商取得土地开发权（土地证的批准日期)到业主的使用期结束时间来算。土地法规定，土地使用权的使用人可以在到期前半年向当地土地管理部门提出继续使用的申请，经过批准后缴纳土地出让金可以继续使用。
从上面的解释我们可以很清楚地看到，即使购买了70年产权的业主，也并不能完全使用整70年，北京就有许多项目，建成都快10年还在销售，那么购买这类项目的业主只能使用60年甚至更短时间。
说得再明白一些，二手房就是很明显的例子。如果你从别人手中买到的普通住宅转让过来的时候，他已经拥有了这个产权20年，那么你也只能使用剩下的50年产权，这样一来，与新买一个50年产权并无多大区别。
新的《物权法》中，规定了房地产的土地使用权期限到期后自动续期，但是对如何续期，是否要重新缴纳土地出让金没有明确规定。这就意味着，50年与70年产权房将来的续期问题同样不可预测。
就北京目前而言，50年产权房不在少数。一类集中在立水桥、望京等区域，如东亚o奥北、东亚o望京、旭辉o奥都、明天城等；另一类集中在CBD、中关村等商务核心区，如城、立方庭等。但从以上各个项目的销售情况来看，大都表现火爆。
事实上，旭辉·奥都的开发商已尽量解决商业项目存在的一些问题。开发商已向北京电力朝阳供电公司、北京自来水集团公司提出申请，目前已获得以上两个单位的批准，项目实行民用水电，开发商还在售楼处设立"告知书"，将这些问题向购房者坦诚说明。
按照公建要求，旭辉·奥都在人防和消防等建设标准高地普通住宅，开发商提高了成本，但是减少了业主居住过程发生隐患的可能性，另一方面，开发商更多考虑自住需求，很多部分按照住宅标准进行设计，如采光、户型利用等更多满足业主的居住需求。
目前整个区域内同类项目住宅物业价值高于物业价值，但开发商并未明确规定将来性质，这也使得目前部分有意向的业主有了更多选择，一旦商用可行，他们将极大可能缩减商业成本。
综上所述，50年产权房虽有诸多不足，但目前市场大量存在此类产品已是事实，政府必然得综合考量，针对具体情况拿出妥当的解决措施。对于购房者来说，所谓"萝卜青菜，各有所爱"，每个人的资金情况、购买目的不尽相同，最终的选择自然不同。50产权房不可能满足购房者的要求，但一定不缺看好项目空间的购房者，值与不值，还得以具体的项目来判断！
【四周及景观】
奥运核心区域前景可观项目西南侧即是奥林匹克公园及13000亩国家森林公园，北边紧靠清河，北岸规划有一条长约1000米、宽约70米的市政绿化隔离带；交通便利，13号线与9月20日即将通车的5号线，及规划中的15号线将在此形成京城罕见的三轨交通网络枢纽；商务、城市基础设施正在完善，人口大量迁入，前景不可限量。
南面：居住比较舒服但景观一般项目南边与另一个住宅项目华发颐园，所能看见的只有小区楼体的外观，即使西南方向的轻轨车站也被华发颐园遮挡，从华发颐园的顶楼向前，也都是层层楼体，景观一般。可宽慰的是华发颐园只有12，并且与北面的旭辉的1、2号楼中间还隔着一条约10几米的距离，1、2号楼的采光还是不错的，两个小区之间的小道也不是主干道，所以居住起来还是很舒服的。
西面：高架桥、城铁、夕阳风景这边独好旭辉的西面就是北苑路，也是一条车流较大的主干道，现在售楼处的地方将来会全部改成绿化，在3、4号楼上，业主的视野是相当好，不但可以清晰地看到北苑路上城铁来来回回，还能欣赏到蔚为壮观的立水西桥，到了黄昏时分，夕阳西照，立水西桥的灯光与城铁上的灯光亮起，相信又是别有一番味道。当然，这两栋楼距离主干道的距离还是挺远的的，业主不用担心太吵睡不着觉。惟一遗憾就是夏天西晒不太好过。
北面：夏日可见清河绿波荡漾项目北面就是著名的清河，不过现在却有点名不副实，但是也不用担心，等到奥运会前，清河将变成名副其实的"清"河，据说北京市政府要450亿元来用于环境治理呢，将来的效果肯定不会错得了。
北面的缺憾就是高压线了，虽然离7、8号楼还很远（约有百米多距离），但看着总是不太养眼，不过有失必有得吧，能在夏天每天看到绿波荡漾，河水还能增加些空气湿度，凉爽怡人的倒也满惬意的。
东面：安静有余视线稍有欠缺项目的东边是公园2008，视线方面不如西面和北面，而且公园2008的楼体较高，居住在9、10号楼低层的业主，可能会受一点点的影响，只是东边既远离高压线，又远离主干道，安静方面是的。而且东面的配套现在最完备，各个商业业态都一应俱全，出了小区东门，就很容易到达日常需要消费的区域，购物、吃饭、健身等等，极为方便。
【项目预售信息】
项目名称：旭辉奥都(推广名：旭辉·奥都)
坐落位置：朝阳区立水桥北苑家园八区
开发企业：北京永旭置业有限公司
预售许可证编号：京房售证字(2007)181号
发证机关：北京市建设委员会
发证日期：2007年6月3日
预售登记备案管理部门：朝阳区房屋管理局
建设工程规划许可证编号：2006规建字0546号
土地用途和使用年限：综合50年
准许销售面积(M2)：198448.78
批准预售部位：1#-10#楼；12#-16#商业楼
【项目在售公告】
旭辉o奥都即将推出三期1、2号楼，三期主打户型将以南北通透的两居为主，户型面积为88平米。另外还有约40套面积为73平米的小两居，以及约40套112平米的小三居，两梯四户，三期采光度、舒适度、楼座位置等都是整个社区中的，均价预计9500元/平米。
【交通情况】
1．2到达5号线向南200米就是正在今年9月20日就要开通的5号线立水桥南站。从项目出来到，也只需要2时间。7月1日，5号线已进行了试运行。
2.10到达城铁13号线从小区向北走大约10，是早已开通的城铁13号线立水桥站，当然具体出行是坐5号线还是13号线，完全是由业主自由选择的。
3.安立路拓宽工程正在进行当中，安立路到天通苑的安立路大容量快速公交将于2007年底前开通。
4.几十条公交路线市区多个热点区域因为紧挨北苑路主干道，这里的交通是相当不错的，除了两条轨道交通之外，还有多达几十趟公交线路，可以直接到达东、北三环、中关村、望京，甚至朝阳公园等热点区域。如到亚运村地区的有358、358支、417、417支、912、803、803支、758、858、849、850、851、751、852、836、727支、984、847；到望京地区的有：629、985、966、852；到中关村地区的有：851、751、727支、836；到石景山地区的有：751、849、850、851；到四惠方向的有：984、985、847、858、803、852、758；到东三环地区的有：852、713、984、847、958、966、758；到北三环地区的有：984、713、358、358支、417支、727支、836、803、803支、849、847、912、850。
【银行与邮局】
将来业主不必担心金融机构太少，现在项目有农业银行、工商银行、中国银行、交通银行；5里范围内有建行、招行、广发、交行、浦发、华夏、民生银行。
邮局有亚运村邮局、北苑邮局。
【休闲场所】
奥运场所的好处是运动场所完全不用担心，奥运区域本就是富人区，所以这里尤其以高尔夫球场，如北辰高尔夫练习场；鸿华18洞国际标准高尔夫球场（北苑家园西南）；馨叶18洞国际标准GOLF球场（北苑家园东南）；鸿华9洞国际标准GOLF球场（北苑家园南）；姜庄湖18洞国际标准GOLF球场；还有国家体育馆、国家游泳、朝来足球运动（包括10个足球练习场）。
【商业与医疗】
小区东南即北苑家园周边已经形成比较大成熟的餐饮、超市、百货、休闲娱乐、大中型购物等，已经营业的商业有家和超市、福客隆超市（2200余平米）、京客隆超市（700平米）、易初莲花、正时家居、西单商场、世纪联华超市、苏宁电器、物美超市、五环信元汽车购物广场、家福特（建材超市）、盛兴超市、东方家园、立水桥花卉市场等。
旭辉的北面，将会形成奥北的商圈立水桥商圈，总体量将达到100万平米，商业业态将以特色化与商业为主，其中龙德广场将建成一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型商业，500强企业家乐福、百安居已签约进驻；东亚·奥北辣街独栋商业将规划为高档酒店、餐饮娱乐等业态，大鸭梨餐饮、眉州东坡酒楼、居然之家等已有签订意向；明天商业规划了"超级购物港"、"美食名品街"、"热力不夜城"、"蓝调风情街"、"精品休闲城"、"立水桥市场"等六大主题商业区。
医疗机构也比较多，比较近的有万和颈椎医院、东小口医院、北京市北郊肿瘤医院、红十字会医院、北京亚美医院、汇仁医院等；距离项目2-5公里范围内大型医疗机构有北京航空医院、同仁医院朝阳眼科门诊、安贞医院、亚运村医院、慧忠医院、中日医院等。
【餐饮】
目前餐饮也集中在北苑家园那边，有肯德基、麦当劳、永和大王、小肥羊、福华肥牛、大鸭梨、大连海鲜、锅羊蝎子、川府酒家、金鸭坊烤鸭店、喜客临门烤鸭店、西蜀豆花庄、四川老友大酒店、东酒楼、上岛咖啡等。
【设施】
1.（区重点）
北京市和平街，是朝阳区中北片的一所区属重点。总校址在和平街八区十六号楼，北苑家园清友园，占地2万平方米。校区交通方便，环境幽雅，教室宽敞明亮，设备现代化，师资队伍实力雄厚，管理水平先进，具有良好校风，质量一流，2005年已经建设成一所验收合格并正式挂牌的市级示范校。
该校是北京市电教优类校、北京市军训试点校、北京市中科技艺术传统项目、北京市信息化先进校、朝阳区"科技活动"示范校、北京市生金帆艺术团成员校、北京市中百所课间操校，也是朝阳区的北京市《国家体育锻炼标准》达标。
2.陈经伦嘉铭分部是一所国家公立，始建于1921年，1991年香港企业家陈经纶先生捐资改建后，被市政府命名为。作为朝阳区一86年历史的老校和正式挂牌的北京市首批示范性高中，目前已成为北京市一所"全面育人、办有特色"的一流。嘉铭分部占地30亩，有、初中14个班，目前在校生总人数达2400人。
该校是和北京市的体育运动传统校和先进单位，推行"一天一节体育课"，初步形成了"健康"的体育工作格局。外语改革也是一大特色。提出"经纶学子"除了能熟练运用英语，还能基本掌握1-2门其它语种。与等高校等长期合作，在开设了英语的基础上，还开设俄、日、韩、德、法和西班牙语等第语，供学生选修。初中进行外语实验，实行"三级课程"，将法语和西班牙语纳生必修课程。
其他还有中山实验、紫绶园、、安慧里、亚奥、、、朝阳区外语等。幼儿园有、春天幼儿园、、东方幼儿园以及小牛津、金色摇篮等双语幼儿园。
【公园绿化】
奥林匹克公园及13000亩国家森林公园--不可多得的天然氧吧旭辉的西南区域是国家奥林匹克公园以及13000亩国家森林公园，是不可多得的天然大氧吧，政府承诺的1800亿的城市基础设施投入，让人有理由相信，2008年的奥运村将是北京大环境的一个区域。
清河北岸还规划有一条长约1000米、宽约70米的市政绿化隔离带，将成为社区业主及区域居民散步观景的休闲绿色长廊。
【物业管理】
旭辉·奥都实行酒店式管理标准，为业主提供全方位、智能化的物业管理服务，物业费2.48元/㎡/月。
小区的物业管理公司是旭辉集团公司下属物业公司，主要服务服务标准是24保安服务、随时清洁服务（垃圾处理在地下，不影响环境）、绿化服务（以"春花、夏荫、秋果、冬青"的绿化标准特聘专业园艺师进行管理维护）、维修服务（如下水堵塞、设施配件换修）等。其他特约服务目前正在考虑之中（准备增加的有偿服务项目待定）。
【楼层状况】
总共2682户：1、2#楼(地上B段27层/A段24层/地下2层)、3#楼(地上24层/地下2层)、4#楼(地上25层/地下2层)、5～8#楼(地上26层/地下2层)、9、10#楼(地上10层、19层/地下2层)。
1-8号楼两梯四户，9-10号楼三部电梯。
【开发商规避不利因素】
鉴于项目的立项但住宅为主的特殊原因，旭辉·奥都的开发商已尽量解决商业项目存在的一些问题。如已向北京电力朝阳供电公司、北京自来水集团公司提出申请，目前已获得以上两个单位的批准，项目实行民用水电。
【项目部分标准】
小区聘请广州普邦园林设计公司设计进行体育主题式景观设计，真正做到常年有绿色、季季有花香。该公司曾设计富力城景观。
小区的建筑造型设计体现居住本质，形体细部吸取了现代建筑新颖、明快的艺术风格。
小区的建筑群体朝向取向东西，坐北朝南。
小区内部配套有小型超市及泳池等康体设施，配置有篮球场，游泳池等，即将兴建塑胶跑道，居住者可同时感觉奥运的快乐。
小区的道路系统：由小区环道、宅前道路和景观步行系统组成。
小区的停车系统：小区为业主专设有地下停车场，派有专人看护。
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