“中国地交会”是被商务部批准并有国土资源部官方资源支持的国际性地产盛会，是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的平台。
本届“中国地交会”于2007年8月3日～4日在北京中国国际贸易盛大举行，同期召开宏观经济与土地运营模式论坛、城市发展及土地招商论坛、地产创新论坛、金融论坛等多个论坛，对房地产开发的宏观研究将发挥积极的推进作用。国土资源部、业界学者、地方城市市长、以及众多开发商参加了本次盛会。
对本次活动进行全程报道，以下是管理案例研究副主任岳川博的精彩发言。
各位朋友大家下午好！很高兴在这里演讲，我演讲的题目是大整合时代的房地产企业发展之道。首先我向大家汇报一下我对房地产行业基本特征的认识，谈一谈房地产企业的状况是什么，由“诸侯时代”向“战国时代”变迁的基本特征，以及房地产行业里面怎么样利用战略的方式进行整合，然后讲一讲文化整合，怎么样用一个文化的方式把房地产不同主体的资源整合起来，最后讲一讲万科以及万科的白杨，美国Pulte公司的成功经验。
中国房地产的行业的发展和中国的经济发展密切联系在一起的，是由中国的经济发展的繁荣本身带来了房地产的高速增长。我们在座的各位可能都意识到整个房地产发展还是有周期性的，我不赞成认为中国房地产还可以发展10年、15年、20年的意见，为什么？因为每个行业都有它自身的发展规律，包括国家的发展也实际上有高潮、有低潮，不可能长期保持亢奋的状态。
大家如果观察中国经济走向的政策安排的话，已经可以看出端倪，就是说政府正在控制或者说适当地放缓经济发展的节奏，而整个发展理念的变化和政策的变化必然会带来房地产行业的变化。
美国的房地产是18到20年为一个周期，有几个周期性的波动，从高峰到低谷。1972年到1982年的时候，基本上属于供不应求的时期，整个房地产行业走在景气的周期状态中，后来又有所微调。
看一下日本房地产行业的周期性事件，日本房地产企业周期和整个国民经济的发展是同步的，它的周期和美国的周期不一样，它是七到八年为一个周期。我有一个大致的感觉，实际上美国是更为稳定的，不像日本这样的国家变化这么急速，七八年就变化一次，而美国是18年才一个周期。
今天早上我和日本促进会的刘会长做了一个交流，他对日本原来房地产泡沫的破裂深感恐惧，而且日本的房地产泡沫破灭也伤害了一代人。日本的房地产泡沫破灭以后，到现在日本整个经济的复苏仍然没有完全，就是说完全恢复到日本在60、70年代的高速、强劲、充满阳刚之气的发展状态。曾几何时，一个东京的楼价可以买下整个美国的楼房，可见这种泡沫破灭之强烈。
诸位嘉宾都是企业领导或者机构的领导者，但是每个人也是一个个体。东京房地产从1980年的18200日元发展到90年的945000，1991年地价在17年内首次出现下跌，只达到高峰期的44％，所以一年的时间跌到不到原来的一半，财产损失多么巨大，大概90％的企业倒闭。
看一下香港的情况，香港七到八年是一个周期循环，有点儿像日本的情况。看一下中国的情况，目前中国的周期我们还没有完全发现，为什么？因为中国的经济一直保持比较亢奋的状态，中间有小的波动，但大的波动还没有，不容易出现一个完整的周期。
我认为我国房地产行业的拐点或将来临。但如果房地产的价格不断上涨，超过了我们绝大多数的负担，这样的国家是可怕的，民众也不可能答应这样的事情。不仅是一般的民众，就连我身边一些收入情况比较好的朋友也感觉到了压力，房价的突飞猛进的价格压制了整个民族的创造力。为什么？像我自己，如果说整个房地产价格比较低的话，如果我们的资产价格不是这么泡沫性高速膨胀的话，我对我自己的货币的安全感是很有信心的。比如我有一些钱存在银行里，我相信这些钱够我以后生活用，我可以不挣钱，而现在我肯定不行，我要么买基金，要么炒股票，因为现在的货币相当于每年贬值1倍，10年以后我有多少钱？我也不是富人，只不过是中产阶级，这样就使得中国的知识分子、中国的中产阶级没法去考虑一些真正有创新意义的事情，这样的话整个民族的创造力就差。从这一点上来讲，也不符合国家繁荣和发展的整个指导思想。
美国房价收入比大概是3：1，日本则是4：1我国比例大约是10：1甚至15：1，我们中国的民众花了比上高3到5倍的代价消费房子，也就是说，实际上抑制了我们的创造力，使得我们为了能够住上房子，不断为房子而努力，就没有时间做别的事情。我们在、看到很多的老师也不大好好带博士和研究生，为什么？实际上我觉得他们在某种意义上也是无奈，因为他们也要为钱而生存。
这个话题讲得多了一点儿，但我发现我们在座的各位都比较乐观，而我则不太赞同。个意见，我们认为房地产行业的周期性波动是发展过程中的必然现状，中国房地产业也具有明显的周期波动性，虽然我们到目前为止还没有揭示出中国房地产行业发展的完整周期。第二个意见，一般来说，不同的国家具有不同的房地产周期，比如美国为18到20年，日本是7到8年，香港也是7到8年。
我们要了解这个的本质，实际上我们的本质就是一个不确定的本质，你们找到的老婆或者老公是不是你们原来计划好的？我可以告诉大家，据我的了解，很少有人计划得出来，都是偶然一想见，一对眼、一来电，后来劳动劳动就结合在一起了。但是这种眉来眼去，你的计划是在你触动了情感之后才发生的，触动产生情感的条件其实是不确定的，我和我老婆认识就是在理发的过程当中认识的，发现这个女的长得还不错，于是就成了。我们对房地产行业发展的预测都是对不确定性的概率性的描述而已，所以谁的话都不要信，不要完全相信一定是涨，也一定会跌，我们只是描述这种事情发生的概率偏大或者是偏小，这样才使得我们个人和企业在的时候才不至于产生一个重大的失误。我们并不能掌控这个，我们只是按照我们对的了解做选择性的理解而已，既然我们不能掌控这个，那我们对于就不是完全可究的。
我用了“诸侯时代”向“战国时代”来形容房地产行业的演变过程，我们过去走了一条Y型的的道路，少数的人利用正式和资本结盟的方式，一手从银行里贷到款，一手从政府里面拿到地，把这两个东西组合在一起就可以搞房地产项目公司，然后就可以挣钱了。过去的政策土地是可以私下交易的，这时候整个土地价格是不透明的，就可以通过关系的导向去完成。实际上过去整个房地产发展特征最核心的就是官僚资本主义，只是怎么样和官僚结合，获得资源，然后去发展。
但是整个房地产行业发展到现在，就要产生一些重大的变化。为什么产生重大的变化？因为现在招拍挂了，因为土地在某种程度上可以通过价格信号去挖掘。市场竞争就形成了，现在整个行业从招拍挂的相关政策出来以后，整个行业的集中度在迅速地提高。大家可以看到，95年达到了33482个企业总数，到了92年下降，2004年达到了峰，是5.9万家，现在降到3万家左右，整个房地产行业从原来的百花齐放，发展到现在有一些企业生产不下去了。
我举一个例子，长沙，300多万平方米的一块地，拍出了92亿的地价，实际上他们计算了一下，这样一个地价分摊到每平方米的住房上，已 过了现在周边的房子价格。92亿是什么概念？很多企业没有资格参与这个竞争，也就是说这样的一个竞争充分体现为个寡头的竞争，或者是大国的博弈，只有大企业才能生存。我们为什么要整合？大家可以看到这一次拿到地的是谁？是北京实业，是两家联合体拿到这块地。出价第二高的是建北京金融街的公司，在国内的公司里面也是数一数二的公司，当时出价91.1亿，即使如此也没有拿下这块地。为什么？不是说出不了几千万元，可能是92亿的价格开发商自己也担心是不是能够从这里面获得利益。
我们说有很多人都热衷于买房地产企业的股票，认为这也是一种误解。地价和房价的上升并不意味着房地产企业的上升，它的成本大大提高了，房价也大大提高了，中间的空间被谁拿走？被政府拿走了，政府坐收渔利，政府把整个利益拿到自己的手上。房地产开发商今年的日子可能还行，但明年的日子可能不一定好过，为什么？因为现在没有存量土地的，通过竞争获得土地的日子不一定好过，因为拿的地价太高。而且还有一种可能性，你卖不出去，甚至比你现在估计的价格还要低，那时候房地产企业就很惨。
国内前10名市场的集中度发展情况，2003年前10名占了整个行业的比重4.6％，04年占到4.87％，从我对上市公司的分析来看，06年行业集中度提高的速度比05年相对于0五年的比例还要高。万科在有100多个项目，根据上半年公布的业绩报告来看，万科的业绩已 过了去年全年的整个业绩，利润的增长比去年全年增长了一倍还要多得多，03年的集中度是8.43％，04年是4.55％，到了05年集中度到了18％。
房地产企业未来的发展模式，一个香港模式准向美国模式，一个是规模化经营到品牌化竞争。解读整个房地产行业的发展道路，可能走这么几条道路，比如规模化、品牌化、专业化分工、多元化、差异化、精品化等等。
万科实际上是一个典范，我对万科专门做了研究，王石也经常和我们交流和互动。他们首先是从贸易起步，由单一到多元化，曾几何时，万科搞的公司大概有十几个行业，然后转向以房地产为主的经营业。然后是房地产主业经营范围收缩于调整阶段，现在进入了规模化房地产品牌发展阶段，万科在2010年的时候目标是要达到1000亿，万科很有可能实现这一点，今年大概有400亿左右的收入，如果明年增长40％、50％的话，三年的时间就差不多可以达到了。
如果万科做到这一点，实际意味着什么？就超过了美国Pulte的样，Pulte是100亿的销售首先，1000亿人民币比它还要大一些，这是万科的布局。
讲到房地产行业的整合，万科做了哪些动作？今天上午韩老师向大家介绍了万科金融工具方面的整合，即资源整合方面的动作，包括配股、扩股、定向增发等等，使得万科的金融资本获得一直都有一个支持，获得了大量的金融资源。第二它从其他的房地产企业里面或土地，包括今年从别的公司里面收购了三块地，另外他在朝阳成立了一个合作公司，进入北京的房地产市场，包括东方集团下面的一个公司也成立了一个合资公司，看到人家有存量的土地资源，通过公司性的方式，即以组织化的方式去整合别人的土地。
实际上万科什么样的方法都用，首先资本的手段是最直接的一个手段，不断的去送股票、配股，不断地进行增发，获得金融资本的支持。包括前几年万科加入华润集团，万科卖身，为什么卖身？因为那时候万科的万石认识到整个房地产发展的境界是金融控股集团，它是要靠资本消化。但那时候万科的资本量远远不够。还有一个层面是项目的合作，在广东的一个城市，有一个老板有十几个项目，但是这个老板就和王石合作，为什么他和王石合作？王石也愿意和他合作，现在土地虽然进行招拍挂，但是关系的阴影仍然存在，甚至在很多地方关系在土地方面还是属于最核心的东西，对于王石来说拿不到地就干不了活，所以就必须拿土地，他们合作依靠的是品牌的力量，坦率来讲，我并不认为万科他们建的房子有多好，实际上可能中海的房子并不比万科差，但是除了的质量以外，还有的品牌。我举万科的例子可以看到它整合的手段是多样化的，而且整合的速度也是快的，一个城市就合作了十几个项目。
美国Pulte公司是美国的一个房地产公司，它保持了53年的持续盈利，是美国的房地产公司之一。大家都知道，能够保持53年持续盈利，这是不简单的，因为在任何一个国家都不可能保持53年的经济的稳定发展，肯定会有经济箫条的时候，但是一个公司能够抗拒经济发展的不良东西，能够保持56年的盈利增长，不容易。
Pulte公司的个发展阶段是50年到60年，确立专业化路线。第二阶段是60到69年，是次地域扩张。有的认为房地产企业有相当强的地域色彩，这个不可否认，因为近水楼台先得月。但是如果在大中城市的话、一线、二线城市的话，肯定会被性的公司不断地压缩它的生产空间，因为它值得大公司来争夺这个市场，争夺市场的过程就是了解这个市场的过程，固然和你是否生活在当地有关系，但关键的是你是否有一个开阔的眼界、开阔的视野。性的公司比如万科、保利、首创这样的公司来讲，他们的视野还是比较宽阔的，虽然他们在当地的生活体验少了一些，但他们由于视野的开阔性，由于他们对房地产经营的思路比较有，总体上他们仍然还是有的。只是在一些狭小的细分市场里，大公司觉得进去没意思，就不进去了。第三个阶段是家族企业到上市公司，第四个阶段打造产融结合模式，基本上就成为了一个房地产控股型公司。
提出几个思考。个思考，关于92亿拿地的思考，其实它已经出现出了巨头的博弈，以及整个房地产行业要向金融控制发展的基本态势。第二个思考，房地产企业与金融资本，整个房地产市场发展得繁荣，但如果深入思考的话，会发现其中的危机，现在很多股民一看到企业搞定向增发，喜欢得不得了，实际上从经济学的理性分析是不太对路的，中国的房地产企业普遍资本集客。比如拿92亿的地，一下子就投进去了，首付款就需要几十亿。
第三个思考，文化为什么是一种核心的整合力量？讲到整合的话，大家都想到怎么样拿到钱，怎么样和另外一个公司进行资本的结合，怎么样收购一个公司或者收购一个项目。实际上整个背后产生核心力量的还是文化。为什么？我举一个例子，比如说万科，韩老师讲到万科的股价已经30多块钱了，按照静态市盈率计算的话也应该有100倍左右，按动态市盈率也有50、60倍，都不低，这几年是最景气的时候，赋予这么高的市盈率，风险是极大的。但是为什么大家会给万科的股价这么高的溢价？别的公司只给30倍的市盈率，为什么可以给万科100倍？就是因为它的品牌。万科的品牌是怎么塑造出来的？有多个方面，万科在91年的时候搞了一本《万科周刊》，这是一个公益性和公众性的刊物，按理说是内部的刊物，但是搞了一个公众刊物，产生了社会影响。在人的精神层面是追求一种精神的享受，的商业行为的背后是一种信任的力量。
所谓品牌为什么会发生作用？品牌的作用是克服不确定性。举一个最简单的例子，我曾经想买北面的一个房子，但那个房子没有品牌，在它没有建起来的时候，我想花200万的话砸了怎么办？这个房子到现在为止一直建得不太顺利，为什么？因为品牌给不确定的里面带来一种相对确定的预期，这就是品牌的力量，而且背后是文化的感染力。
谢谢大家！
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