“中国地交会”是被商务部批准并有国土资源部官方资源支持的国际性地产盛会，是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的平台。
本届“中国地交会”于2007年8月3日～4日在北京中国国际贸易盛大举行，同期召开宏观经济与土地运营模式论坛、城市发展及土地招商论坛、地产创新论坛、金融论坛等多个论坛，对房地产开发的宏观研究将发挥积极的推进作用。国土资源部、业界学者、地方城市市长、以及众多开发商参加了本次盛会。
对本次活动进行全程报道，以下是经济管理学院王洪的精彩发言。
关于解决基金的问题，韩老师和孙先生都已经讲了不少，讲得都挺好的。房地产的大背景是中国经济发展势头继续往前发展，资本市场从去年开始也处于牛市的状态，各方面的发展都有一个很好的势头。房价很高，房价很高也有很多正面的含义，房价高有利有弊。比如有效使用资源，对提高效率有利，当然房价高也会造成社会问题，使得普通的居民买不起房，使得政府会面临很大的压力，我觉得政府、企业和社会应该共同来这些解决这些问题。
现在市民的方式一般是房地产，一般流动性很差，要股市的话风险又很高，把钱存在银行来头，银行储蓄形式回报又很低，现在的基金有主要指证券基金，也不能房地产，只能通过上市的房地产公司来房地产。有几万家房地产公司，上市的房地产公司只有很少的一部分，我觉得将来整合的形势是肯定的，但房地产的区域性很强。房地产不像手机、汽车、冰箱、电视都有很强的标准化，但房地产就没有这种特性，要做好一个项目，都要对当地进行很深入的了解。包括开外的商、开发商都要和地域方开发商合作。
说到房地产REITS，通俗地来说就是资产上市，房地产公司可以通过两种方式来上市，一种是公司作为运营公司的形式来上市，一种公司已经完成的产品，是商业地产，有现金流的可以打包在资本市场上上市。从美国的情况来说，这两种上市公司的角色都很清晰。从香港的情况来看，一直以来房地产公司既拥有资产，又做开发项目，现金流具有很强的稳定性，是开发商加商加物业持有这样一个混合概念。中国资产支撑的REITS在国际资本上有一定的稀缺性，我觉得会有越来越多的国内房地产资产打包到国外资本市场上市。中国也要完善法律法规，政府和有关部门可以通过几个渠道想办法推进这个过程，也许一开始可以采取试点的办法，如果大规模在中国做REITS的话，做美国形式的比较正规的REITS，可能都要对税法、信托法、公司法做一些修改，但做试点可以为以后的立法做准备。
我们一方面要借鉴国外的经验，但也要结合中国发展的实际情况。中国是什么情况？我们说经济快速发展，城市化速度很快，现在大概是40％，到2020年要发展到60％，15年当中约有20％的农村居民转化为城市居民。现在商品房的供应一年大概在5亿平方米，为什么房价高？实际上是总体需求和总体供应有很大的不平衡。虽然供应结构方面也有不合理的地方，但总供给和总需求是处于求大于供的状况。如果说未来我们要达到的人均建筑面积31平方米的目标，我们现在人均5平方米的建筑面积加上20％的城市化率增长，供应量是巨大短缺的，大概一年内要有10亿平方米才能够满足总体需求。如果按照欧洲人均38或者40平方米标准，我们这个供应就更困难了。如果按照北美、加拿大人均60平方米的标准，我们的供应困难就更大，实际上也是不可能做到的，因为我们资源有极限、资金有极限，中国太大，人口太多，各方面都难以做到。
房地产这个东西很古怪，房地产具有保值和的效应，你享受生活水平提高的同时，你的财富不但没减少，反而在增加，那么为什么我不去买？房地产是一个普遍的现象，但肯定不会直线上升。从全来看，中国也不会另外，一定是周期性的。
美国主流的REITS是资产上市，有收购、的特殊要求，税法方面有优惠，国内的信托和美国主流的上市REITS将近有20年的差距，严格意义上来说根本是不相同的东西。中国的信托计划也有它很有用的地方，REITS在国际上要解决一个资产持有的问题，而中国现在处于快速城市化建设阶段，很大的一个瓶颈就是怎么把房子盖起来，盖得很到位。
中国的信托计划和美国不一样，是可以来帮助开发商完成建设计划。我一直在想，即使是主流的REITS，将来上市容易，但一定要持有资产吗？能不能中国房地产公司的业务发展支持它的开发？而不是简单的资产结合。我们可以借鉴国外的经验，国外的经验无非是证券化，很多人可以来参与，我们现在国内的房地产形势很好，大家都愿意，但没有适当的渠道。房价高了，但很多人不觉得自己受惠，如果让更多的人参与进来，对社会和谐也有好处。
外国对中国的兴趣很浓，很多国外机构找到我，说你对情况比较了解，能不能为我们推荐一个国内的开发商或者项目进行合作。今年国家出台的政策对房地产有一些限制，但没有关门，只不过手续比原来更麻烦、更复杂，需要的时间更长，对接的难度更大。国际上有很多国家也限制外国本土房地产，但主要集中在住宅市场，是有低密度的别墅，对商业地产限制很少，而我们现在的限制是全方位的，为什么？普通住宅的房价抬高了以后，会伤害本地人的利益。
国外对中国房地产的发展是有利的，可以带来先进的管理理念和技术。房地产某种程度上是闭塞，我觉得现在是不是可以针对一些国外的机构，国内做一些评价，对国外的商进行分类。实际上国外开发商是商加上开发运营商的角色，国外很多开发运营商不一定是要自己的钱，商和开发运营商可以很好地结合，而国内开发商和商是分开的，我们将来是不是可以一批这样的开发商，有钱的企业房地产不一定非要自己开发。
总的来说，对于现在房地产大公司来讲，融资的渠道确实不多，我们将来不可能的房地产公司都消失，而且大部分都可能上不了市，在这种情况下，中小房地产企业怎么样解决资金的问题？银行的资金肯定是主流的，但不可能占全部。我们可以和国外私募基金的对接，另外开发商之间的合作可能也是将来的一个趋势，国外和香港很多开发商都是联合拍地的，而我们国内这方面还没发展起来，我觉得未来开发商之间的合作会越来越多。
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