近年来，北京的房价不断攀高，而房屋租赁价格却始终表现得不温不火。今年２月，北京市地税局下发《关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》，再次重申对个人出租房屋严格执行５％的综合税率。此举，在波澜不惊的北京房地产租赁市场上激起层层涟漪。
５％税收，从条文到现实
对于大多数房地产业内人士来说，对个人出租房屋征税５％并不是一件新鲜事。
记者从北京市税务部门了解到，这一政策从２００４年就已经开始实施。将按照实际租金征收５％的综合税率交纳税金，个人转租或再转租采用２．５％的税率计征，但都是实行由房主到地税部门自行申报的原则。从去年开始，北京朝阳、丰台等区改变了征税方式，不再由地税局统一征收，而改由街乡代征，房主在交纳相关税费时，只要到所属街道、乡镇的办事处去办理手续即可。
此次重申严格执行的５％综合征收率征收的税款中，包括营业税、城市维护建设税、费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方税。北京市地税局有关负责人介绍，个人出租、转租、再转租房屋的收入，可以在５％综合征收率和分税种征税两种缴税方式中自选。但是，选定综合征收率缴税后，就必须严格按５％的综合征收率缴纳税款。缴税后，税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。
据相关部门统计数据，２００６年北京市存量房近４００万套，约８０万套房产上市出租。目前北京市住宅租赁平均价格为每套２４００元，房主平均理论年２８８００元。按照实际收入５％的综合税率缴纳税金计算，房主出租整年应上缴费用为１４４０元，整个租赁市场税金为１１．５２亿元左右。而２００６年全年，北京市个人出租房屋缴税仅在２亿元左右，虽比上一年有增长，但仍远远低于理论计算的出租房税收。
现实征收额与理论计算值的巨大差异引起了政府相关部门的高度关注，怎样让５％的税收从条文走向现实，成为有关部门进一步解决的问题。
５％税收的现实命运
记者近日向几家北京房地产中介公司电话咨询，在仔细询问房屋位置、房屋条件、租金价位等情况后，几家中介公司都未提及５％税收的问题。事实上，在现实的房产市场中，对个人出租房屋征税５％更多的还是停留在纸面上。“现在很多房屋租赁仅有一个口头协议，或者一个简单的书面协议，大多没有正式的租赁合同。”一位房地产中介人士告诉记者，“对于这样的情况，５％的税收根本无从谈起。”
据北京市地税部门介绍，目前，北京的房屋承租人中７０％都只是跟房东达成了口头协议，并没有签订书面合同，这其实是不利于房屋承租人权益保护的。从法律规定来说，房东是通过财产租赁来取得收入的，理应缴纳相应的所得税，否则就是违反了税法中的相关规定。但由于绝大部分承租人都没有索要的意识，这部分房屋租赁所得税大部分就都漏掉了。
至于５％的税收对北京房地产租赁市场可能产生的影响，北京房产中介机构“链家地产”研发认为，就目前情况来看，尚不会对整体租赁市场造成较大冲击，但部分典型区域普通住宅市场会出现税费转嫁的情况，而租赁市场业主出租房屋会稍有影响。
据“链家地产”统计数据分析，目前普通住宅市场处于卖方市场，供需比例在１：２．５－１：３。其中轨道沿线、周边等租赁热点区域供需比则大概在１：３－１：４左右，因此，税费很容易转嫁到房租里或者直接转嫁到承租者身上。但是，增加５％的租价对整体租赁市场影响并不大。而租赁市场则属于完全相反的情况，月租金在３０００元以上租赁房屋供需比在３：１－３．５：１左右，处于买方市场，租户的选择性比较大，业主转嫁税费的结果很可能只是会使房屋的空置期加长，因此税费很难转嫁到房租中。因此，一般业主都不会将税费成本转嫁给租户。
强制备案能否成为最终解决之道
北京对个人出租房屋严格征税５％的政策出台已有两月，但从相关部门传来的信息并不容乐观。据了解，主动缴税者仅一成左右。对此，业界的看法是，如果没有强制的备案制度，出租房征税政策必然会流于形式。
其实，早在２００６年７月，北京市建委就出台了《关于加强房屋租赁登记备案工作的通知》，要求各区县建委（房管局）高度重视房屋租赁登记备案工作，并要求从事房屋租赁代理的企业必须同时办理相关备案手续。但租赁合同登记备案属告知性备案，没有强制力，因此备案率还是没有明显起色。
多数业内人士认为，如果政府部门出台强制备案制度，将有助于为地税和房屋管理部门建立起对接平台，方便监督房东纳税情况。
记者从北京市建委获悉，正在酝酿中的《北京市房屋租赁管理办法》中已将出租房屋备案管理列为强制事项，可望通过强制备案的方式堵住这个漏洞。
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