论坛：共铸中国责任地产 合生实用主义豪宅论坛

房地产门户房天下  作者：田军  2007-03-14 18:26

共铸中国责任地产 合生实用主义豪宅论坛现场

豪宅作为身份和地位的象征，近年来一直受到房地产业内人士和消费者的关注。经过市场的发展和演变，在经历了论、价格论之后，豪宅在价值取向上更趋于理性与实用，实用主义成为豪宅开发新的价值取向。

CBD、位于朝青核心区域的合生橄榄季，本着合生创展“责任地产”的企业文化精神，秉承实用主义豪宅的开发理念，以实用主义豪宅的八大价值支撑体系，力图打造为北京实用主义豪宅典范之作，为CBD区域的白领、新中产阶层提供意式风格高品味社区。此次论坛以合生橄榄季为典型案例，邀请京城房地产界学者、业内人士和主流媒体，深入探讨实用主义豪宅这一全新的开发理念以及相关话题。

搜房网将对本次论坛进行视频和图文直播，敬请网友关注。

合生橄榄季项目效果图

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▲ 邀请嘉宾：

合生橄榄季副总 王骞
珠江帝景副总 李伟
合生国际花园副总 王宇新
合生京润项目副总  左宁
房地产研究副主任 王宏新
   洋正广告总经理 潘惠武
   世嘉行总经理 华戎

▲ 主持人：

搜房网北京主编 董宛
搜房网北京新闻记者 田军

▲ 论坛议题：

实用主义豪宅的概念理解。
实用主义豪宅设计特点。
北京高档住宅市场现状。
房地产宏观调控对北京高档住宅开发思路的影响？豪宅如何突围？
实用主义豪宅与中国国情。
在开发实践中，合生橄榄季如何体现实用主义豪宅理念？合生橄榄季实用主义豪宅提出了哪八大价值支撑体系？

▲ 以下为现场图文直播：

【主持人 田军】各位网友，各位关注合生、关注物业市场的朋友\各位合生的新老业主朋友们，大家好！欢迎观看今天“2007共铸中国责任地产 合生实用主义豪宅论坛”。首先向大家介绍一下我们的嘉宾，今天论坛的嘉宾是：合生京润项目左宁左总，合生橄榄季副总王骞王总，珠江帝景副总李伟李总，合生国际花园副总王宇新王总，房地产研究副主任王宏新主任，洋正广告潘惠武潘总，世嘉行传播总经理华戎华总。我们今天合生的四大项目聚集在一起，可以说这个场面是难得一见的，众所 朝青板块物业日趋的情况下，合生橄榄季的项目率先提出了“实用主义豪宅”这样的一个概念，掀起了朝青板块豪宅价值回归的运动。

【主持人 田军】实际上怎么样理解豪宅与实用的关系，实用与豪宅的设计理念是什么样的，这就是我们今天讨论的议题。大家的感觉是合生是充满了创造的灵感，许多新鲜的概念、首创的概念都是合生推出来的，包括罗马这边的“爵位勋章计划”、“七折月供”活动，国花这边的“F族”概念的提出，帝景·伯爵山这边帝景·伯爵山的“CBD全球化生活区”的概念的提出、加上合生广大业主的一些活动，以及合生精美、完善的社区建设，可以说是合生实力强大的体现。

【主持人 董宛】在这样一个春暖花开的时节，此刻感谢合生国际花园在这样一个下午提供一个温馨的环境。首先还是请发起这个概念的合生橄榄季的王总谈一谈“实用主义豪宅”诞生的初衷和你们对这一概念的理解。

【王骞】感谢搜房网给我们提供合生4个项目和网友共同交流的机会，也感谢房地产研究副主任王宏新教授和我们共同探讨和指点房地产目前的形势。首先，我们合生橄榄季也是珠江罗马嘉园的开发商，我们发起了“实用主义豪宅”的想法，主要是目前老百姓购房怎么样避免造成一些够分，还有不同层面的客户群所购买的房子肯定都认为不是，认为是豪宅，这个豪宅已经不再是以前的所谓的浪费的感觉。的豪宅不光在外表要豪华、要大气，更要实用。是在我们这个朝青板块，随着珠江罗马嘉园是个进驻朝青板块来开发的项目，随后也带动了朝青板块的迅速发展，当然也要得益于政府大力度的投入，也得益于世青赛在朝青这边，共同带起了朝青板块，朝青板块现在已经地热，从05年就已经热，06年可以说是到了一个发高烧的时段，今年等于是更加走向成熟化，而且项目越来越走向化。所谓的化，是说各个开发商都在努力地将自己的产品做得更加人性化、更加实用。是在公共部分让我们的客户能够感觉到在公共部分，甚至要比在家里面可能还要舒服。因为来买我们这个产品的客户基本上都是升级换代的客户，他们已经不再是满足居住就可以了，很多是不满足居住，而且要满足生活方式，追求一种真正的生活方式，在工作的压力之余，能够在家尽情地放松，能够在小区的园林里面和孩子们做一些亲子游戏，自己家的老人能够在社区里面通过社区的文化活动得到身心健康，做到老有所乐，这样客户群才能够很放心地投入到自己的工作当中去。

【王骞】合生本身的理念是为中产阶级打造精品住宅，所谓为中产阶级打造精品住宅，基本上我们现在的几个项目万元以上的，罗马家园可以说是超级大盘，50多万平方米的面积，在朝青板块也算是建筑面积的一个大盘，所以今天邀请了合生系的几大项目，我们共同来讨论一下每个项目不光豪华，而且更加地实用，讲一下我们合生每个项目是怎么样做到实用主义，让大家住得更加地舒心。

【王骞】首先请请李总谈一谈珠江帝景的实用主义怎么样做到更人性化。木

【主持人 董宛】我们知道珠江帝景据说现在的价格在1.6万左右，其实今天我们作为媒体，想强调的是实用主义豪宅并不是以价格作为的区分，可能这是真正对一个产品价值理念的理解。当然今天我们4个合生大盘都是万元以上的项目，合生橄榄季曾经在1.1万元左右，这个不是的价格播报，合生国际花园和珠江帝景都超过了1.6万元以上，还有左总的合生京润项目的开盘也是引人瞩目的。珠江帝景也是一个大盘，那么大盘的确能够在一个豪宅的理解提供一定的空间，从珠江帝景的就可以看出来。接下来也请李总按照产品和整个客户和的动态播报一下珠江帝景对实用主义豪宅的诠释。

【李伟】大家好，今天的主题是“实用主义豪宅”，我想这里面有两个概念，一个是实用，一个是豪宅。我觉得最重要的是豪宅背后代表的品质和价值。一个项目的价值最起码有几个方面，个是它的区域价值，第二个是项目价值，第三个是项目产品所带来的价值，第四个就是开发商的品牌价值，第五个是客户的价值。这5个价值作为支撑体系项目，撑豪宅也好，其他的高档住宅也好都不重要，关键是这些价值所支撑起来的东西是一个内核，这一块和实用主义结合的问题，什么叫实用主义？我的理解是这4个项目的这5大支柱和客户的需求有没有交集，有没有共通，有交集，共通的地方很多就实用了，如果交集少一些，可能就是客户所不需要的。珠江帝景也好，合生的其他项目也好，我们都希望向大家好好地阐述一下。首先讲区域价值，合生的这几个项目，合生国际花园在CBD这个最核心的区域，罗马嘉园是朝青板块，那么作为珠江帝景来讲，我们知道如果讲实用，要说这个体现这个区域的价值就是说它的位置。它处于四环左右的这么一个大的核心的生活区，和它形成良性的互动，这是个概念。第二个概念是在整个生活区之中，无论是东南、东北两块，东北以朝阳板块为核心，东南可能就是大望路这一块，整个这一片从体量也好，住宅体量也好，可能珠江帝景就是一个地标，这个区域价值是要首先被认可的，被认可才有它形成的价值意义。

【李伟】第二块就我们这个项目来讲，项目的价值有很多方面，我这里有一个五星级的酒店，我的客户有朋友来这里可能就需要五星级酒店，我们这里也有一个双语的幼儿园，可能单身的就不太关注这一块，但是如果小孩从幼儿园到一直到初中的都在这个社区能够解决的话，就是一个很好的支撑。另外，中国有很多的商业，如果对于业主来讲，如果去超市在5之内去家乐福、沃尔玛也行，如果他娱乐去东都影城、万达影城都可以，如果买家具，去百安居都行，也就是说在5的范围都可以解决，我们就说这个项目的价值可以体现了。

【李伟】谈到产品价值这一块，合生这一代的产品来讲相对都更实用一些，比如新推出的帝景伯爵山，70多平方米就可以做到2居，实用，又是薄板，保持了原来的纯粹的欧式风格不变的基础上更加简约、更加现代一些，最后客户接受了这些风格，接受了这种理念，他就会选择，舒适的有150平方米可以做到两套房三居，不同的客户他能在这里找到适合他自己的生活方式，他就可以接受，这种相对比较经济实用的就可以了。可能传统意义上的豪宅面积大，价格高，其实这个时代已经过去了。

【李伟】反过来再看我们品牌的价值，所谓的大开发商不代表就是规模大，开发项目多，这些东西其实不重要，重要的是背后这些规模、这些体量背后的运作是不是专业，是不是更符合流程，是不是对业主更负责任，现在我们经常提责任地产，我们说为什么要选择品牌，可能是它承担的责任和责任心更强一些，义务感等浓一些。向我们合生，每年可能针对业主大大小小搞很多活动，5、6月份我们很集中的社区活动，以及3月份的植树活动等等，一年加起来有很多很多的活动。这些活动表面看产生不了经济效益，但是为什么做？就是品牌的责任感，让业主在里面居住得舒服以后，形成了良性的互动。

【李伟】最后再看客户的价值，其实这是一个项目最最重要的。现在罗马也好，帝景也好，都是成批的业主可以完全入住的，那么这么多的业主他在这里住得舒服，业主的特征所表现出来的是不是有某种同质化，对周围的邻居产生怎样的影响，这些东西是这个项目最核心的东西。我们看到比较可喜的是，因为合生的产品也好、开发理念也好，所吸引过来的业主最起码层次相对比较高，文明程度比较高，对社区的投入度都是能够接受的。

【李伟】通过以上5个价值所支撑出来的，叫不叫豪宅不重要，关键是背后这些价值能不能撑起来，撑起来和我们客户实际的需求形成呼应，这才是所谓的“实用主义豪宅”的一个本质之一，谢谢！

【主持人 田军】据我所知，合生在很多方面都是首先提出创新的，对于合生国际花园，我想不需要由我向大家做详细的介绍，我感觉合生国际花园一直都背负着无数的荣誉，而且在整个业内的度高，06年成为十大最值得期待楼盘，我们有请合生国际花园的王总谈一谈你们的想法。

【王宇新】各位网友大家下午好，今天也感谢搜房网给我们这样一个机会和大家进行一个深入的讨论，并且介绍我们的项目。刚才合生橄榄季和珠江帝景的两位老总都谈过了自己的项目，那么我说一下合生国际花园目前在整个朝青板块的现状。我觉得从今天的主题来讲，“实用主义豪宅”这么一个概念，无论是珠江帝景，还是包括罗马嘉园也好，他们都是处于这个区域之内，可以说是带动区域发展的两个项目。而合生国际花园可能恰恰相反，我们是受益于整个区域发展的特殊的项目。一方面我们符合整个区域的需求，能不能给这个区域带来建筑和设计上的价值。第二个从客户的角度来讲，当你把房子交给客户的时候，能不能给客户带来满足他的居住需求，珠江帝景跟罗马嘉园一直是朝青板块和大望路这两个板块当中经过了几年的发展，成为了这个区域内的地标性的建筑，也代表了整个区域的经济发展。合生国际花园它是离CBD最近的一个项目，所以说是得益于整个北京乃至于整个CBD的发展所承担起来的一个项目，到现在为止我们还不到一年的时间，这个项目所体现出来的是整个CBD区域的发展，我们是在这个过程当中反过来又服务于这个区域，这是一方面。

【王宇新】另一方面，我觉得无论从实用的角度来讲，好象从豪宅的角度来讲，归根结底我们最后做的是一个房子，给市场提供一个房子，最后无论它做到什么程度，最终还是要符合它自己的居住需求。比如说从规划上，现在从市场上来讲，有很多盘做得越来越大，无论从装修也好，还是投入也好，还是各方面的配套也好，做得都越来越，但是这些项目有的时候说白了可能从社会发展的角度看，整个北京北面可以说有的豪宅，但是很多人都不愿意住在北面。这就说明了一个特点，随着社会的发展，包括人们的环保意识等各方面意识的加强，最终的居住还是要回归到它的宜居的本质，所以合生国际花园从规划上，包括从园林设计上，包括装修设计上等一些细节上，从最初的考虑也就是我们提出的前瞻性的考虑，对整个CBD未来的考虑做了一个很细致的规划。比如说园林，包括我们中间有一个项目，大家可以看到园林做得好，无论是从它的树木也好，还是植被也好，都好，但它恰恰在规划上忽略了一点，就是对阳光的需求，因为这个社区里面可能居住着各个层次的人，老人、儿童包括中青年，那么对于老人来讲，尤其是北方，对阳光的居住强烈，在规划的时候，我们按照合围的设计，在南侧做了一些能够接触阳光的窗口，使得在冬天居住的时候觉得很温暖。包括说装修，很多人可能现在都觉得有些东西是不是真正在生活上实用的东西，比如说石材的辐射等方面，是不是对客户的身体有一定的损害，所以在整个细节上，我们合生国际花园都做了一些很新的尝试，从装修也好、园林规划也好，社区大的规划也好，整个社区的文化建设也好，我们都考虑到了整个大环境的发展，客户在这里面15就可以到达国贸，可以到达08年建成的电视台等一些CBD的大型物业，包括沃尔玛，这样就给客户提供了一个舒适有宜居的环境，这个基本上是合生国际花园所一直秉承的理念。

【主持人 董宛】谢谢王总，有一句话说上帝是存在于细节当中的，刚才李总说得好，就是5大价值标准。合生作为南派有实力的发展上，也见证了北京房地产发展的历史，刚才4位老总所代表的合生的产品都代表着在不同风格上的简约的美。昨天跟一位设计师聊到，比如现在花800万装修一个别墅，可能最后做到一个什么都没有的境界，就是化繁为简。刚才大家提到合生责任地产从去年、前年开始倡导，的确讲“实用主义豪宅”以后在历史的结点上是时代的回归，王总提出的“实用主义豪宅”，因为朝青板块确实发生了对豪宅的审美疲劳，我们从价格论标准论到真正价值取向的回归，我想这是一个时代的进步。接下来我们请坐在我右手边的合生京润的左总，，燕莎商圈所在的合生京润项目应该说是更加国际化、更加纯粹的一个区域，接下来请左总谈一谈在这个很纯粹、很国际的项目中，你对“实用主义豪宅”的理解吧。

【左宁】我觉得豪宅是开发商对于人们的需求的理解创造自己的项目，包括经验、专业各方面的技术，来满足市场需求所得出的一个产品，这个应该就是豪宅的理念。“实用主义豪宅”怎么理解呢？可能针对以前这些豪宅所提出来的一个概念。我个人不太赞同的是去谈“实用主义豪宅”就一定是从户型方面、从价格方面，甚至从装修方面，其实在不同的人群有不同的需求，包括在中高收入人群当中，他们也有各种各样的个性化的需求，而“实用主义豪宅”的概念反而应该是我们在充分理解这些高收入人群他们的不同的个性化的需求，然后再结合我们自己本身的项目，包括刚才大家他们了地段、地块的区别，体量的区别，也就是说结合这些实际情况做出来最适应客户需求的一个产品，我觉得它就叫“实用主义豪宅”。所以说，我们也不能像以前那样，可能由于这个行业阶段的发展，对这个市场需求的了解在能力上有一定的问题，我们盲目地追求做大做奢，在现在这个行业的发展下，是大家刚才他们的朝阳北路，在巨大市场的竞争压力之下，各个开发商从自身着手，从提高自己的内力着手，真正细节地去研究市场，研究客户的需求，提升自己的产品开发能力、产品研发能力，这体现了行业的进步。今天能够提出来“实用主义豪宅”的概念，我相信也是合生公司的一个愿望，或者说是一个愿景，我们希望能够积极地满足客户的需求，市场的需求，发挥自己的经验和能力，给客户创造价值的产品，这就是我们实现“实用主义豪宅”这样一个概念的目的。

【左宁】由于“实用主义豪宅”是一个相对的概念，所以，我用一句广告词来说的话，在豪宅里面只有更好，没有，所以永远在产业发展的过程中不断推陈出新，不断地有更多、更好的实用主义豪宅提供给市场的消费者，包括我们的各个开发商，也包括我们公司内部的各个项目，谢谢大家！

【主持人 田军】感谢坐总的发言。我们知道从经济学的角度来讲，大型产业的竞争它都一定要经历从产品到服务，最后是到最，也就是说最体现人本的概念，所以说我们通过刚才合生4位老总的精彩发言，我们也可以看到实际上合生在这一轮的概念又走到了前面。下面有请房地产研究的王宏新老师谈一谈你对“实用主义豪宅”这个概念的理解。

【王宏新】感谢主办方搜房网给我们这样一个机会和大家共同探讨“实用主义豪宅”这样一个概念。今天主办方请我来本来是谈政策的，但没想到个就谈到“实用主义豪宅”这样一个概念，可以说刚才已经向4位老总学习了。对于“实用主义豪宅”，我自己有一点学习的感受，我觉得豪宅不仅在于它的价格的豪、价格的高，还在于它的品质和给客户提供的服务。刚才我听了各位老总的介绍，觉得能够住在合生的项目里面住得是很实用的。另外，我觉得“实用主义”一定是一个比较哲学化、比较美学的概念。在这怎么理解呢？“实用主义”这个词从西方引进来以后，在我们现在这个市场经济的国家里面的确是一个比较新的东西，尤其是把它跟我们实实在在的人群的生活，也就是我们合生所圈定的或者说所瞄准的服务对象、服务客户，可能它在生活中应该有某种特征，那么这个“实用主义”就概括了。

【王宏新】刚才几位老总都提到了时时刻刻为客户所想，从居住的功能上、生活上、健康上、美食上都提到了它的是实用功能以外，还有一个其特殊的群体一定有他自己更深的需求，我觉得合生应该把这个东西挖掘出来，让客户感觉他自己所需，这可能更重要。因为无论在哪一个中端也好、也好、低端也好的住宅，我们通常都能够告诉客户、告诉顾客我们这个房子的好处在哪，给你圈定了，但是我们很难告诉他们一个明确的感觉，我这个感觉给你的感觉是不一样的，而且给你的感觉意味着给你的朋友、给你的圈子是同样一个感觉，同样一个境界，同样一种生活方式，同样一种生活理念，我觉得从这一点上来讲，我觉得合生提出的“实用主义豪宅”是新的。这是我对“实用主义豪宅”的理解，谢谢大家！

【主持人 董宛】有一个感觉，现在我们的学者好象离我们越来越近了，以前觉得南派比如上海、广州，刚才听王老师说，今年也正好是第二轮的发起，就是怎么样把法学和哲学的概念表达成一种价值体系。刚才李总说到的支撑是品牌价值和客户价值，如果实用主义的豪宅本身也有的话，是实用主义在19世纪哲学的一个本质，我们国家房地产的土地是不可复制的，尤其是CBD这些稀缺土地的占有，刚才我们提到70平方米可以做到两居，包括我们的合生橄榄季在朝青板块去年的竞争中怎么样去突出自己，也总结了一个方向。我们第二轮的探讨，我听说合生橄榄季提出了一个八大价值体系，其实作为学者的王老师提出一个概念，因为这也是一个酒香引花香的年代，把你“实用主义豪宅”的豪宅和项目的结合表达有形的东西，因为很多买豪宅的人都在乎，比如电视台和广电系统的朋友都集中住在华南，比如说珠江帝景，你会发现它有一种独特的气质，有异曲同工的地方。世嘉行传播和洋正广告的两位老总你们应该说更了解客户的感受，首先请你们谈一谈你们的看法吧。

【华戎】谢谢大家，谢谢各位听众。应该说去年整个北京的房地产发展火。像刚才大家所谈到的一样，现在很多项目在这个区域都得到了好的发展。应该说在目前的阶段，北京人对于这种居住、发展的变化有点儿不知所措了，应该说在产品提供方面提供了很多类型的产品，有一些更的豪宅也出现了，也有一些可能更实际的豪宅也出现了。那么作为在这样一个区域的代表，合生橄榄季提出这个观点，我们也一直在分析我们的一些客户群，包括我们的售后，因为合生橄榄季一直来说到目前已经入驻了相当多的人，有两千多户都入驻了社区，它从刚开始的建立到现在入迁，自己的业主里面生活得到了一种真实的感受。我们也跟他们交流过很多次，应该讲作为“实用主义豪宅”这个概念的提出，秉承了几个因素，在因素上来讲，首先要明确自己在这个市场中的一种区为。我们的品质、档次和各方面的配套是精良的，在设施配套完全可以说是独到的。另外在合生橄榄季整体这个项目里面，我们跟诸多的项目竞争起来，其中它有它自身的一些特点，那么它的自身特点怎么样来理解？应该说合生橄榄季是一个充满了情调、充满了生活感，包括充满了从容淡定的生活态度的社区，有一句话是物以类聚，人以群分，这里居住的业主都是热爱生活的人，他可以感受到自己成功了以后买了一栋房子，包括在里面体会到的品质的对应，而任何一个人，包括富人、很有钱的人他们也会关注自己的每一天，每一个细节，包括你这里面看到的植被，所触摸到的感觉，以及社区的关爱和所提供的配套的方便和居住的方便，所以当合生橄榄季提出这样的一个概念的时候，可以说是反映了当前最主流的消费群体对于物业的基本要求，并不是说本质的东西放在面子上，把本质的东西放在长修上或者档次上，号称是多少万元的装修配套，或者是采用了“中国没有”或者说上的的品牌，我觉得最重要的是它的生活本身。

【华戎】我们这里有八大价值核心，基本上几个思想，首先个是地段价值。实用主义豪宅是两种因素，一种是豪宅，一种是实用主义，低端核心以及地段的便捷程度和它区域未来是最重要的一点，就是地段核心。因为合生橄榄季正好地处朝青的核心区，在整个朝青的区域发展来讲，它永远是属于领导者的位置，这也是它具备的一个特点。第二个特点一定涉及到必要的数据限定，就是规模，因为如果没有一定的规模，不可能达到多方面的生活的品配，所以我们提出53万平方米的意大利全景生活城，这里面无论从档次、从体量还是从配套，都可以充分实现小的意大利城的一个完善的生活配套，各个部分都可以涉及到。

【华戎】第三个问题涉及到我们一个比较永恒的问题，就是你所居住的这个产品本身，说白了就是建筑产品，就是你买的房子本身。罗马嘉园它是北京的意大利风格的社区，包括它的装修和整个社区氛围的感觉都洋溢着比较有特色的味道，消费者都关心自己的房子风格能够经得起时间的考验。

【华戎】第四个问题涉及到内部空间，内部空间我们全部都是精装修的配套，那么精装修配套我们也是反对进行品牌的堆砌，品牌的堆砌无外乎也是在增加很多购房者的成本，有些东西是没有必要的。但是对品牌又苛刻，我们采用的国际标准的精装户型，以及结合了我们超高使用率的阳光生活空间，在这两方面把整个居室的内环境从它的使用率，应该说罗马嘉园的使用率达到85％以上，包括厨窗阳台，以及它里面所面临的诸多的配套支持，从地板、洁具到任何一个细节都是认真，但一定是出于我们目标客户的审美品位来设计的，并不是盲目地堆砌。

【华戎】第五个问题涉及到比较有生活味道的，应该说北京是一个在居住舒适感方面公认不是的地区，那么我们在北京比较新的地段开发这样的一个项目，整体的环境设施就必须要做得亮点。我们有一个6万平方米的水景园林，总长70多米，宽80多米，这里面包括雕塑、水景墙、喷泉、花草、树种以及人工化的塑造和老年、儿童的活动空间，还有运动娱乐设施，那么在整体园林设置，也是秉承了舒适感而且是希望给人感觉一种郁郁葱葱的很有湿度和温度的感觉，你在这个社区感觉的时候，可以感受到里面比较阳光、健康的特色。这样的园林可以说是决有了，现在这个园林已经建设到了一半，还有另一半的美好篇章正在实施当中。罗马嘉园的每一个业主会充分地感受到自己园林的魅力和整体阳光、绿色、健康所透出来的比较自由的一种品格，这也是一个要命的地方。

【华戎】在第六个方面是跟豪宅对应度的方面。豪宅里面有硬指标，比如说有会所，比如说有商业等很多的细节条件，这是豪宅的基本构成部分。在这里，合生橄榄季有一个1.6万平方米的会所，还有包括超规模的阳光游泳池，以及国际标准健身房等国际高档的设施，可以为这里面的业主提供好的一种社交方式，包括一种空间，以及一种生活，也可以满足他的某种需要和实际的交流需要。从配套方面也是整个社区亮的一点，再有一个很重要的细节，“实用主义豪宅”是紧贴合我们的生活，那么在生活本身，我们需要和人一生的整个过程相关，我们提到问题，作为一个豪宅，作为一个户型比较大的社区，问题是这里面每一个居民所认真关注的，这就涉及到里面的水平、档次，包括这里面的师资配套，以及对于未来自己业主孩子的关爱，这也是这个社区生活的一部分，因此，合生橄榄季它也是为此批了一个国际标准化的校和国际标准化的幼儿园。在这些方面，应该讲在这个整体区域来讲，能够把这么多的配套浓缩于一身，从各个方面都考虑到业主的感受，这也是难能可贵的一件事情。我们也相信一个有素质的人必然会考虑到他下一代的健康发展，同时考虑到社区文化标识的高低，整体来衡量自己在这个社区当中的生活满意度，这也是很重要的一点。

【华戎】最后一个可能是很多公司无法实现的标准，也就是品牌，刚才李总也谈到了品牌的价值。作为一个开发商，他有很多的开发经验，这种开发经验并不简简单单是销售额上的考虑，他们一定涉及到他跟很多的真实的消费者发生了很多的联系，他有很多的经验，这种经验应该取决于品牌，一个良好的品牌所形成的社会口碑以及解决一个问题的实际举措，因为他跑不掉，他是一个大的上市公司，他的口碑包括业主的口碑都维持着他的整个发展，这也是房地产品牌发展的一个重要的一点。为什么现在在讲整合，很多品牌公司都在整合自己各方面的力量，所以一个良好的开发商所打造的社区必然有品牌作为强大的后盾，这样才能让这个社区离开了销售阶段，让它成为了真正的居住阶段的时候，才真正有一个比较好的未来，因为它一开始奠定的基础就良好。

【主持人 董宛】刚才很多老总提到的一个关键词是阳光，很多人用阳光新贵来形容生活在合生橄榄季的群体，这是准确的，我们也觉得“实用主义豪宅”，刚才李总也说到不一定是豪宅，可以说是一种生活态度，我也和合生橄榄季的销售人员接触过，他们有50万可能会用50万来买一个房子或者是价值更高的房子，他们有国际化的视角，追求现实的阳光生活，实际上一个房子的价值是客户价值，未来的百年成长能不能，王总你们一开始就打出朝青板块地标的概念，然后大家都打豪宅概念，可以说造成了审美疲劳，但这时你们又提出了差异化的概念，是不是也是一种真正的回归？请您从人的角度来谈一谈。

【王骞】我们合生是真正以人为本的，一开始开发的时候，公司就注重客户所提出的要求，已经入住的客户他根据自己已经入住以后，会有哪些不舒适的地方，比如说户型的格局，由销售员和客户去沟通，然后把这些问题都累积出来，然后再转交给我们的设计师，由设计师更加人性化地去改动我们的设计，我们有一个开发商的一大特色，我们的户型设不单单是设计师去设计图，这个设计由我们的销售、设计和营销共同来参与设计，设计更加人性化的户型。所以我们在珠江绿洲的时候，有很多的业内人士去看我们珠江绿洲的户型，很多人都地感叹，说南派的开发商做的户型真的是太实用了，很难找出一点儿浪费的面积，因为南方在九几年就已经开始进行商品房的建设和买卖，所以注重每一寸面积的利用，所以，当它进入到北京的时候，全新亮相的时候，很多业内人士都感觉到真的很实用，很人性化。通过最近几年产品的不断同质化，差异化相对越来越小，因为很多人都在模仿，既然是实用，既然是很好，那么大家都可以去做，就越来越同质化。

【王骞】我们合生这几个项目所处的位置基本上从地段上来讲是无法复制的，风格确实可以模仿，但是我们不断地从风格里面逐渐跳出了这个圈子，已经进入个性化和实用化。很多人一讲豪宅，首先就想到石材，那么有的项目精于外，把石材都全部做在外面，有的项目是精于内，把石材全部都做在户型里面，这个也是各有各的优点，也是各有各的缺点。可能不同的客户群体认为各有各的需求，但是，我们是综合起来的，让它更加地实用，让客户进于内的时候更加地温馨、更加地舒适、更加的环保，所以我们的项目在户型内基本上都是环保型的乳胶漆和品牌的洁具，能够让客户在家里面生活更加地温馨、更加地舒适，是从户型格局里面，首先不管我们是一居也好，三居也好，或者是更大的户型也好，首先我们都把客厅做得相对来讲比较大，因为主人和客人生活的大部分时候都是在客厅里面。另外一点，我们把主卧做得都比较大，也是从尊重主人的角度出发，因为主人在客厅之外的时间基本上就是在主卧，所以这两个空间我们都地重视，这两个空间开发得都、地实用、地舒适。基本上我们的客厅都是圆弧型落地窗，或者是八角窗，让你能够从3个角度去欣赏室外的景观，让你的心情更加地愉悦。

【王骞】我们所谓南派的开发商重点也是注重小区里面的园林，我们为什么要做八角观景窗和圆弧型的观景落地窗？主要是让你欣赏室外的园林。我们合生橄榄季的卖点也是我们有6万平方米的宫廷园林，现在一期的业主已经入住两年了，我们的宫廷园林现在已经建设出了3万多平方米的宫廷园林，已经枝繁叶茂，是现在已经开春了，再过一段时间，小区的一些种植的鲜花都已经发芽，再有两个月的时间，鲜花和枝叶茂盛走在我们的宫廷园林里面一定会有别样的感觉。因为我们的客户群都是经常在国内国外飞来飞去的，所以让他们在小区里面散步的时候，一点儿都不会有陌生的感觉，是经常在国外居住的客户，到我们小区里面就好象在西方一样，他偶尔又能看到我们中式的一些代表的小品，所以说，在小区里面，他可以地自由，心情地放松、地舒适。我们主要是把公共部分建设得地实用，我们每一栋楼大堂基本上都有9.8米的挑空，而且都是豪华，金碧辉煌，全景式的大堂，而且档次也地高，让我们一进小区就有一种进入豪华社区的感觉，硬件设施到位。

【王骞】同时，进入自己的室内又觉得地温馨。首先我们从自己的产品的本身来做实用，我们现在倡导的所谓“实用主义”，完全都是从客户本身的需求所出发的，我们业主的买点有哪些需求，他的买点才是我们的卖点，所以我们先去寻求客户的买点，然后通过他的买点来去做我们的卖点。我们所谓的“实用主义”，不仅是强调的地段，你周边的配套过去有什么，现在我们做了写什么，而且将来我们会有什么，这都是从“实用主义”这方面来考虑的。

【王骞】我们是在拿地的时候考虑了过去、现在、将来会有什么，会给我们的客户带来哪些好处。现在我们罗马嘉园、合生橄榄季的项目，不光现在拥有我们成熟社区、成熟园林和成熟配套，你购买入住以后，我们也会给你来来一些“实用主义”，也就是惊喜和的空间。今年的利好消息是北京报在2月份报道6号线今年开始动工，那么6号线正好是在朝阳北路的沿线，也就是在珠江罗马嘉园小区的门前经过，这又给了我们社区的业主带来了无限的空间，也带来了无限的出行的便利。所以，我们是从各个角度来考虑我们如何做到实用。

【主持人 董宛】谢谢王总，为我们宣誓多元化“实用主义”不仅是一个哲学概念，在现在这样一个一切都变得开放的年代，应该是动感和未来的流向空间。世嘉行传播的潘总你们是典型的广告人的风格，想让你更多从哲学的角度来谈一谈“实用主义”和这个时代的必然，因为我们都知道你负责的是合生国际花园和珠江帝景的项目。合生国际花园、珠江帝景和罗马嘉园可能一有不一样，年龄更大一点，也有更多的社会阅历，你怎么样通过珠江帝景和合生国际花园入住的客户的时代气息来理解“实用主义”这个概念？

【潘惠武】很高兴今天有这样一个机会和大家谈一谈“实用主义”的概念。合生国际花园提出这样的概念是有两个原因的，一个它追求人性的需求，另外一点合生国际花园这个品牌为“实用主义豪宅”所投入的精力是不一样的，比如说他会为业主搞很多活动，合生国际花园在春节前都大搞活动，这些活动确确实实地为业主提供了很实在的生活方式去享受。珠江帝景和合生国际花园这两个项目，珠江帝景是一个强势能业的化占有，这里面有一个巨大的区别，珠江帝景的量在那里摆着，规模在那里摆着，本身它里面有很多的生活配套，底下有旅游、美发等各种生活配套，方便。但除此以外，整个围绕着珠江帝景的外围是一个大的商圈，包括家乐福、百尚、百安居，生活配套完善。合生国际花园在整个区里面是跟国贸是一个共同体，而且这个区域发展会越来越趋向于，因为它的稀缺性很强，这两个项目都是实用，但是实用的地方是不同的。

【主持人 董宛】特们两个之间会不会PK？

【潘惠武】会有PK，但是他们最终的价值取向会不一样。

【主持人 董宛】实用被我们化解为一个时代道的东西，接下来我们请现场风格同样化繁为简的珠江帝景李总也说一说吧，因为珠江帝景就像您今天的茁壮一样，大隐于市，同时又有一种独特的气质，因为从它的时间、特质来说，您刚才提到的价值体系的支撑提供了足够的自信，但你如何能够做得更好，不断地超越自己？

【李伟】说到如何不断超越，买房是一个理性的行为，但居住就是一个感性行为了。刚才我们说到为什么要买你的房子，是因为我们刚才讲的5大价值来支撑它，但他住进来以后，有没有满足感，有没有幸福感，不是靠这些价值，是靠这些价值有没有发挥作用，这些价值发挥多大的能量来满足它的幸福感。因为这个区域价值逐渐显现造成的业主的物业的，才能给他带来满足感。一样的道理，我们讲大望路、广渠路拓宽了，的7号线今年也要马上修了，这个本身是给他带来了满足感和幸福感。道路拓宽了，他感觉交通方便了，不堵车了，这就可以给他带来满足感和幸福感。我们讲到，因为我们有幼儿园，因为我们有中，可能他会选择我们的物业，但是怎么给他带来满足感和幸福感，就是你的是不是真正的双语，是不是真正的国际化，你的中的师资怎么样，有怎么样的规模，度业主有怎么样的优先权和优惠权，这些产生的效能、发挥的作用反过来才能给业主带来满足感和幸福感。我们的品牌价值也好，客户价值也好，刚才我们谈到合生国际花园给业主进行各种各样的活动，通过这些活动，我们业主通过释放得到很大的满足感，比如和业主的各种互动，合生国际花园很有特色的是业主自己选择爱心大使，他的权力很大，社区一切不文明的行为他都可以来监督和管理，这些东西就是扎扎实实地每一个价值所蕴含的作用慢慢地释放，这个释放的过程就是业主的满足感和幸福感不断积累的过程，他积累到一定的量，你的品牌和口碑都有了，那么你的营销行为、公关行为就越来越少，这也是我们对于珠江帝景、罗马嘉园这样的项目，罗马嘉园50万、珠江帝景100多万，它需要一个不断累积的循环的过程，我们不断地在努力挖掘这些价值的同时，把这些价值成为现实的、可控的、业主可接触到、可接受到的、能够实实在在地享受到的东西，在这个过程中实现业主的满足感和幸福感，从而再进行我们项目的正常运作过程。

【主持人 田军】我们的论坛到现在为止已经对概念的层面进行了一个好的剖析。实际上我们也一直在谈这个问题，就是说商业实体作为微观经济的运行单位，他要更多地关注社会责任，要更多地关注社会利益，实际上放到我们合生国际花园身上，就是责任地产的肩负。我觉得作为南派地产的大颚之一，可以说是领军企业之一，做得地好。我们想把话题转得宏观一点，现在国家由于实现了新一轮的鼓励政策和房产政策，住宅市场将会有一个怎样的发展，它何去何从，将会在什么方向寻找出路，这一点我想还是先请我们的王教授给我们高屋建瓴地谈一谈。

【王宏新】可能这一段开“两会”，房地产界的朋友关注。刚才我也说了这一次的“两会”也是我们学术界所关注的，因为不仅仅要看到它在07年的开年，我们还要看到马上要开的中国的十六大，这也是“十一五”一个很重要的年头。我高兴通过这一次对我们“两会”的政策的解读，我们发现对于房地产业来说，还是有很多利好的消息。首先用6个字、3个词概括“两会”期间透露出来的房地产政策的取向。一个是“明确”，什么明确？就是这一次的政府工作报告里面再次明确了房地产业的重要作用，尤其对当前来说，房地产发展的宏观环境不是很好，不是很和谐，在这种情况下，政府能够给予房地产业这么大的一个肯定，我觉得是很重要的。温总理在这一次的政府工作报告中提出了房地产业对于经济发展和对于解决大部分的老百姓的住房问题，它的分量是重的，温总理称为重大作用。这就给市场一个很重要的信号，政府对于房地产的作用是肯定的。温总理提到要保持房地产业的持续健康发展，我觉得这是给业界的的一个信心。

【王宏新】接下来温总理提到了4条，我们可以称之为的“温4条”的政府工作报告内容，这里面体现了两个词，一个词叫“温和”，越是社会对方面业不太理解，或者说矛盾比较尖锐的时候，越需要对我们的房地产进行鼓励。第二个词是“稳定”，就是我们房地产业的政策不怕好的政策，我们就怕频频变化的政策，政策的不稳定往往是最糟糕的。我们很欣喜地看到温总理提到的这4条里面是承袭了房地产新政以来的许多的措施，并没有提出很多新的或者足以在房地产产业界引起震荡的政策。我觉得从这3个词汇来讲，这一次的“两会”对于我们房地产界来说是一个很好的信号，也是对我们这个行业的一个肯定。

【王宏新】刚才说了一些利好的消息，并不是说我们的很多问题都一片大好了。反映在房地产里面的两个问题是我们关注的，也就是为什么现在社会上对于房地产业和购房问题有一个很大的矛盾呢？恰恰是对两个问题的混淆，一个是房地产的问题，一个是住房问题。在此之前我们学术界也好，我们的政府也好，以及我们的老百姓也好，一直认为它俩就是一回事，开发商就是盖房子的，房子价格高了就是开发商的责任。去年我们新政有一个很大的进步，也就是积极性的作用，就是找到了分类的方法，我们国家在住房问题上有两个不同的问题，一个是低收入家庭的住房问题，这是属于一个社会保障的问题。解决这个问题不可能是继续干预房地产市场。在这方面，我们国家由于社会科学发展的时间也不是很长，尤其是社会政策，在西方国家我们都知道，低收入家庭尤其是困难家庭他们的住房问题是属于社会政策，而不是经济政策，而且对于低收入家庭的住房问题的保障，不是房地产业的调控能够解决的，而一定是需要政府的财政资金或者说是政府的服务、政府的保障来解决他们的住房问题。因此，在这一块的问题里，就可能跟我们的市场有一定的距离，但我们国家自从90年代以来改革没认识到这一点，以为市场可以解决，现在我们终于认识到市场上解决不了这块，于是，这一次我们“两会”中，温总理的报告里面着力提到了一定要帮助困难家庭，用廉租房和经济适用房的办法来解决这一部分人的住房问题。

【王宏新】第二个问题是房价问题，房价问题很简单，这就是用经济政策可以去解决的问题，可以用宏观调控去解决的。这是一个比较市场化的东西，我们就可以宏观调控的着力点在于调它的供求关系。如果说我们的供应跟不上，我们就增加供应，如果说需求太多，地方政府也好，政府也好，也有足够的能力去抑制过度的需求，这对于一个房地产行业来说，是好的。这一次我也看到有房地产企业界的政协委员，好象就是我们合生的代表，提出来房价高了，企业家也很头疼，也就是房地产业也很头疼，因为这不利于一个行业的发展。大家关注的一个问题，也就是政府的民生的问题，我觉得通过市场和非市场这两个手段，相信07年和07年以后我们房地产调控住房都有一个很好的解决。但不是07年，为什么这样说？因为我们看到了我们解决了这个问题，就是从政策层面解决了，如果我们的政策能够把低收入者从商品房这个市场救出来，能够通过社会的政策、通过国家的财力来解决低收入者的住房的时候，在商品房市场上的这样一个过度需求就就可能会回落，这就会有利于我们房地产业供求矛盾的解决。那么07年能不能实现？就看政府的土地供应能不能跟得说，还要考虑住房建设的周期，因此从07年来看，房价的问题也好，房市的问题也好，还是老百姓的住房问题，都不能乐观地看待这个问题，我是这样看的，谢谢！

【主持人 董宛】我们知道王老师一直都比较擅长于政策宏观的经济研究，实际上我们把07年称为去年宏观调控的政策年，当然，我觉得从政府的宏观经济调控，首次把房地产产业描述为中国的支柱产业等等，比如一些政策的细化的精神，比如说在各个领域提到的对户型的利用都在落实。今天由于时间的原因，我们今天的合生实用主义豪宅论坛就要告一段落了。首先请我身边的左总进行一个总结。

【主持人 田军】左总他们这个项目应该说是走在时代的最前端，所以我想左总也是最有发言权讲市场走势的，可以讲得详细一点。

【左宁】我想谈两点，点是大家提到一个概念，也就是责任地产，其实我觉得这个东西作为我们这些房地产从业人员来讲，是我们一直所追求或者说是坚持的一个原则，这个大方向我觉得是无庸置疑的。第二点谈到“实用主义豪宅”，一开始我个人就一直认为“实用主义”是一个蛮哲学的问题，它并不是一个具象的说我一定要追求多大多精，或者说一定要经济、实用、紧凑，我刚才提到是我们作为从业人员的一个追求，“实用主义”是一种追求，我觉得有一个原则，就是因人而异，因地而异，因时而异，所以我们理解了这个东西的话，就能够更多地去深刻了解“实用主义豪宅”所倡导的理念，所以我刚才说我们一定要深刻地理解市场的需求，刚才王老师说得好，其实他把中低收入人群的住房问题必须从政策剥离出来，而我们考虑的是中告收入人群纯市场化的需要，我们在深刻地研究好了这种市场需求的前提条件下，再能够发挥像合生创展这样，发挥我们自己的经验，发挥我们我的专业素质，发挥我们的创造力，能够提供给消费者所需求的东西。可能有的消费者需要的就是别墅，或者需要的就是园林，或者需要的就是装修，我觉得只要他有这种需求，那我们所提供的产品就是实用的豪宅。

【左宁】最后，今天提出“实用主义豪宅”这个概念，我觉得还有一个目的，其实作为我们在适应市场需求的前提下，我们从业人员也有引导消费者的责任，今天我们能够提出“实用主义豪宅”这个概念，也体现出来了合生创展或者说我们这些员工的一种精神和原则，谢谢！

【主持人 董宛】有请李总。

【李伟】这个社会需要对房地产行业有一个再认识。房地产市场也需要对珠江帝景有一个再认识，这个项目已经发生了翻天覆地的变化，最后留一个尾巴，欢迎大家到我们的项目参观。

【王骞】我想对各位网友所说的是，欢迎大家到合生橄榄季去找最适合你的“实用主义”，也希望你把自己的最实用的买点告诉我们，然后我们把你最实用的买点建设成我们的卖点。在这里面给大家透露一个信息，合生橄榄季今年一代的产品将在3月25日亮相，我们“实用主义”的样板间也即将在25号亮相，我们的新产品是碟型的板楼，对于你们确实有一定的诱惑力，也希望大家去寻找适合你的更多的买点，谢谢！

【王宏新】我也讲两句话吧，句话希望我们的房地产业能够健康持续地发展，也希望我们的民生问题能够逐步地提高改善，这样也有利于我们国家社会和谐发展。第二句话，跟各位老总交流一下“实用主义豪宅”的概念，我觉得你们提出“实用主义豪宅”这个概念，最起码从我参加了这么多活动，以及对房地产的了解，我觉得这是一个重要的概念。但是今天由于时间关系，我觉得挖掘得不是很够，比方说合生“实用主义豪宅”到底是合生的，还是住户的，一开始我们总是提到可以提供这个、可以提供那个，这是合生，然后你住进来以后就变成你的或者说你和我们合生的。但我觉得这里面就会产生一个问题，问就是概念混淆的问题，人们在接触合生以后，接触多“实用主义”，就会发现不满，是不是合生就是“实用主义”？是合生提供的产品，还是合生作为南派，它就具有这样一个“实用主义”的特点，这是一个问题。再一个问题是实用和“实用主义”一定有一个很大区别的术语，我觉得我们一定要把这个东西挖掘出来，我刚才就感觉到应该让人们了解合生“实用主义”，我总觉得这个主体一定是我给你提供这个样子，那个样子，而是你进来了，或者说你在这里享受的就是“实用主义”，要把这个东西表达。

【王宇新】刚才王老师也说得确实很对，实际上“实用主义豪宅”实际上是一种倡导，倡导什么？应该说房子本身是一个很物质层面的东西，目前看整个社会的发展，贫富分隔比较大，另外是人们的欲望不断延伸，可以说目前整个社会的物欲比较流行，“实用主义”是由开发商提出来的，开发商提出来实际上也是表达这样的观点，并不是鼓励这样的观点，我们希望能够传达这样一种观念，我们很尊重生活，让大家更加清醒一些，就是说知道自己究竟需要什么，究竟解决什么问题，然后在这方面付出合理的投入，这是一种价值观，或者说是一种更加实际一点的理念的问题，因为目前这个社会不切实际的东西太多，而且很多人为此很受伤，包括造成了很多损害等其他的风险，所以我们都需要好好地交流交流。

【主持人 董宛】也希望说到“实用主义豪宅”，我想说到“实用主义”就上升了一个层次，可能是为了空间的节省，可能是为了“实用主义”来选择豪宅，或者说是“我的实用主义”的豪宅，我们想说的是不要把“实用主义”等同于“实用”，因为它后面还有“实用”两个字，希望这个“实用主义”不仅仅是我们今天这个论坛主题的定义，可以成为你和选择房子时有关的壮语，感谢合生能够作为发展商提出这样的理念，它可能是一个不太系统的东西，后面有持续的机会我们会继续探讨，希望大家继续关注，并且可以在网页首页上观看我们的视频报道，也希望你们通过我们专题的调查来反馈你对实用主义的生活态度，谢谢各位！

【主持人 田军】今天的“2007年，共铸中国责任地产”合生实用主义豪宅论坛到此结束，谢谢大家！

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