近日国务院召开了听取北京房地产情况汇报的会议，引起了业内的高度关注，本文再此对此次会议作一解读、评论和预测。
本文观点：
1、 解读与评价：
——这是在党“十七大”召开之前的一次重要会议，其目的在于治理“重点地区”的房市问题，为党的“十七”大顺利召开奠定一个和谐的房市环境。
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——强调市场调控与政府相结合，是对十多年来的住房政策改革的一次重新定位，这是对市场认识提高的结果，也是我国市场经济逐步走向成熟的标志。
2、预测：
——短期政策：会议提出“引导需求”、“抵制过旺需求”，标志着一些重点地区的房市政策将转向供应与需求两手抓，且将会加强对住房需求进行调节的“需求管理型政策”。预计北京、上海等地会在实行限外令的基础上探索限内（国内）政策，对国内异地购房者实进行区别性政策。
——长期政策：此次会议提出“要立足当前，着眼长远，抓紧研究建立具有中国特色的居民住房制度”，这是房地产新政的重要的新动向。但预计在党的“十七大”之前不会有新的举措。预计在党的“十七大”之后，将会着力研究中国特色的居民住房制度并出台一系列政策。预计该政策将会对中国的房地产业发展方向及中国住房制度产生深远影响。
为便于大家了解此次会议的精神，对会议精神转贴于此并进行黑体括号【】圈注，而后予以注解、评论，并进行简要预测。
【近日，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。中共政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话，房地产市场宏观调控部际联席会议主要成员单位参加了会议。会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。
会议指出，加强房地产市场调控、促进房地产市场健康发展，是当前宏观调控的重要任务。近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院调控房地产市场的政策措施，商品住房价格涨幅总体趋缓，住房供应结构有所改善，投机性性购房需求初步抑制。同时，部分大城市房屋价格上涨仍然过快，中小户型普通商品住房供应仍然不足，调控机制还不完善。必须采取有效措施，认真加以解决。】
[解读] 会议的新意之处在于“引导需求”和“着力解决低收入家庭住房问题”。同时，会议对房地产新政的总结；认识到了调控机制的问题；再次强调中小户型供应问题。
[评论] 会议对近两年新政的总结是很客观的，于目前房地产市场上的现状与问题相符。但是，当前房地产市场中的问题仍然存在，房地产新政的成果是阶段性的，也是不稳定的，如果没有科学合理的根本性政策措施，房市问题会随时反弹，需要高度警惕房市中性需求的“复活”，供求矛盾的解决预计还需要相当长的时间。
【会议强调，要按照全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制和贯彻落实科学发展观的要求，把市场机制和政府调控结合起来，通过建立政府保障逐步解决低收入家庭的基本住房问题，通过健全市场体系逐步满足大多数居民的住房需求。】
[解读] 强调将市场与政府相结合，是政府在房地产政策思路上的一次重大转变，标志着政策经过近两年的政策反思，对10多年前的住房制度改革思路进行了改革。
[评论] 强调将市场与政府相结合，是政府在房地产政策思路上的一次重大转变，标志着政策经过近两年的政策反思，找到了解雇房地产市场上的问题之所在。一个国家的住房问题不能全靠市场来解决，即不能靠市场来解雇社会问题。政府应从公共政策的角度来解决低收入家庭住房问题。
为什么现在才认识到我们在住房制度改革上走了弯路呢？根本原因在于我们对市场制度认识不够。90年代我们在提出市场化改革的时候，我们对市场的认识还是很肤浅的。随着我们市场经济确立与成熟，对市场的认识也才能慢慢提高。
有不少人认为目前房市问题是市场化的失败，其实不然，恰恰是市场成功之所在，成熟的市场经济中政府的角色一定是公共政策的制定和实施者，不再唯经济发展是图，而不顾及到公共利益的一面。也有人认为房市政策在“倒退”，向计划经济时期后退，这也是多虑，市场经济是社会文明的产物，走回去只有死路一条。
【当前，要针对重点地区，加强指导监督，着力增加有效供给，抑制过旺需求，调整供应结构，规范市场秩序，稳定住房价格，继续搞好市场调控。】
[解读] “抑制过旺需求”是本次会议中最重要的亮点。结合“重点地区”，如北京、上海等市，土地供应始终是有限的，而面对过旺的需求，房市供求矛盾单靠增加供应难以缓解。
[评论] 提出“抑制过旺需求”是此次会议最有成效的成果。如果北京、上海等地区不采取抑制需求而单单采取增加供应的化，不仅房市矛盾无法解决，城市发展将受到严重影响。当前北京、上海等城市房地产供需求矛盾中，很大因素是源于中国高度二元化的经济社会发展结构，北京、上海等国内发达城市有着国内最发达的城市配套，包括就业环境（机会）、（子女）、医疗（养老）等，而国内其它地区居民收入差距迅速扩大而城市化水平却不高。由此而造成大城市人口只进不出、流动性差的局面。如果不在需求上进行抑制，北京、上海有限的土地将不得不养活更多的国内人口，房地产及住房问题压力无法缓解。
但是，如何来抑制过旺的需求，这是一个新的问题。预计各级地方上会采取不同的办法，比如限制异地购房等等。关于限制异地购房，这是一个复杂的问题，各地政府应认真、科学、人道地进行研究，不要武断地对流动人口进行“一刀切”，究竟哪些人应该限制，哪些人不应限制呢？本文一个基本观点是：对在本市工作一定期限（如连续两年以上且继续在本市工作）的非本市居民应享受市民同等待遇。这是因为，基于公民的自由流动和迁徙的权利，他们有权选择在任何一个国内城市居住、工作与生活，但同样基于一个城市的的容量、城市管理，地方当局有权对住的外地人口进行适当管理，对于单纯的异地购房者，应当视房地产市场的矛盾情形实行差别政策。
如何在政策上可行呢？将另文探讨，但一个可行的措施是由税务部门提供连续收入纳税证明（如连续两年且继续），这样可以制度上杜绝人们虚开证明的情形。
【曾培炎在讲话中指出，要继续贯彻国务院2005年26号文件和2006年37号文件部署，进一步落实调控措施，完善配套政策，加强和改善房地产市场调控。一是加大住房供应力度。……二是努力调控住房需求。……三是着力解决低收入家庭住房问题。……四是继续规范房地产市场秩序。……。】
[解读] 新政中主要内容的进一步落实性强调，除调控住房需求外，无大新意。
【曾培炎强调，要立足当前，着眼长远，抓紧研究建立具有中国特色的居民住房制度，形成节能省地型的住房建设和消费模式，建立多层次的住房供应体系，解决低收入家庭的住房问题，完善宏观调控与市场机制相结合的住房调节体系，更好地发挥房地产业在改善人民生活、促进经济社会发展中的作用。】
[解读] 此番话语重要,代表着中国住房制度改革进入一个新阶段，也是房地产新政的一个拐点。后续措施将逐步体现出与以往政策的不同。
[评论] “建立具有中国特色的居民住房制度”需要不断探索。预计党的“十七大”以后，将会着力研究中国特色的居民住房制度并出台一系列政策。预计该政策将会对中国的房地产业发展方向及中国住房制度产生深远影响。
房地产研究副主任 王宏新博士
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