[摘要] 一、青岛典型住宅指数综述1．典指综述12月青岛典型住宅指数样本项目：海信燕岛国际百通馨苑崂山国际花园欧美•世纪花园崂山•水岸绿洲银泰紫荆城典型指数有所回升2006年12月，青岛典型住宅指数为1079点
一、青岛典型住宅指数综述
1．典指综述
12月青岛典型住宅指数样本项目：
海信燕岛国际 百通馨苑 崂山国际花园 欧美•世纪花园 崂山•水岸绿洲 银泰紫荆城
典型指数有所回升
2006年12月，青岛典型住宅指数为1079点，比上月上涨43点。本月位于西海岸板块胶南市的典型项目欧美世纪花园隆重上市，成交均价为4280元/平方米。海信燕岛国际价格上涨约3000元/平方米，涨幅较大，百通馨园则下跌了300元/平方米。其他各项目则基本稳中有升。本月典型住宅项目成交均价为6482元/平方米，环比上月上涨2.1%。
2．市场综述
十二月市内四区成交量持续旺盛
在成交量方面，12月青岛市内4区商品住宅成交保持了上月的旺盛走势，总成交量为1001套，比上月增加19套，而成交总面积为100592平方米，较上月微降1.9%，总成交金额为67365万元，环比上月下降1%。从2006年全年成交量走势图可以看到，3月是成交量的峰，8月成交量跌入低谷，11-12月则相对较高。
市内4区中四方区成交套数居首，共成交278套，占总成交套数的27.8%，而市北区则成交面积，为29280平方米，占总成交面积的29.1%。
市内四区成交均价小幅上涨
12月青岛市内四区商品住宅的成交均价较上月有小幅上涨，为6697元/平方米，环比上月上涨1.0%，比去年同期增长41.7%。2006年以来，青岛市内四区商品住宅成交均价在波动中整体呈上升趋势，12月均价较1月上涨了35.8，而值为2006年8月，逼近7000元/平方米。
市南区大幅上涨，四方区成交均价有所下降
12月青岛市内4区中市南区、市北区成交均价均有所上升，其中市南区更是冲破了万元大关，达到10528元/平方米，较上月每平方米上涨约800元；市北区也持续了十月以来的上涨趋势，达到7323元/平方米。同时，受到12月四方区限价房瑞纳嘉兴入市的影响（共成交159套，成交均价为4999元/平方米），四方区成交均价有所下降，为5182元/平方米；李沧区12月成交均价为3841元/平方米，保持稳定走势。
二、青岛典型住宅指数区域及样本项目分析
市区南部地产板块
综合指数:
本月价格指数继续爬升，为1208点，较上月上涨50点。
板块综述：
12月市区南部板块，包括市南区与市北区，整体成交均价为8581.55元/平方米，环比上月上涨4.3%，相比去年同期上涨13.4%。
其中市南区本月成交价格有较大幅度上涨，为10528元/平方米，环比上涨83.6%。市南区成交价格于8月达到10176元/平方米，其后一路走低，而12月又再次突破万元大关，并超过了8月的均价。12月该区共有15个项目成交，成交量为196套住宅，总成交面积为22611.8平方米。
12月市北区成交均价也继续上升趋势，为7323元/平方米，较上月增长6.2%，涨幅有所增加。本月该区域有18个项目成交，成交量则相对减少，共成交266套，总成交金额为21444.07万元，成交面积为29280.39平方米。
成份指数—海信燕岛国际公寓（样本项目）：
本月价格指数上升幅度较大，为1277点，较上月上涨240点。
12月海信燕岛国际公寓成交均价为16224元/平方米，环比上月上涨23.1%。12月该项目交易量较小，共成交13套，较上月减少17套。总成交金额为3027.14万元，总成交面积为1865.83平方米，套均成交面积为143.5平方米/套。作为高价位楼盘的典型代表，2006年以来该项目受到宏观调控等市场影响，成交均价波动一直较大，12月升至了今年价位。
市区北部地产板块
综合指数:
本月该板块价格指数有所回升，为1063点，较上月上升93点。
板块综述：
12月市区北部板块，包括四方区与李沧区，整体成交均价为4560.3元/平方米，环比上月上涨9.6%，相比去年同期下降5.4%。
其
中李沧区本月成交均价为3841元/平方米，与上月3823元/平方米的均价基本持平。限价房帝都嘉园本月继续热销（共成交171套，成交均价为3440元/平方米），对抑制房价起到了较大的作用。本月该区共有10个项目成交，成交量为261套住宅，总成交面积为23272.78平方米，总成交金额为8940万元。
四方区本月共有7个项目成交，成交均价为5182元/平方米，较上月回落9.3%。本月该区的限价房瑞纳嘉兴入市（共成交159套，成交均价为4999元/平方米），对四方区的房价起到了抑制作用。本月总成交面积为25427平方米，成交金额为13176万元。
成份指数—百通馨苑（样本项目）
本月价格指数有一定程度下降，为1081点，较上月下降73点。
12月该项目成交均价为4422.9元/平方米，环比下降6.3%。12月该项目成交套数为42套，较上月减少了19套。总成交金额为1972.55万元，成交面积为4460平方米，套均面积为106.2平方米/套。位于李沧区金水路的百通馨苑在价格走势方面，于8月升至价格峰，达到6048元/平方米，2006年3月价格次高，为5265元/平方米，其他月度处于4500-5000元/平方米之间。在销售人气方面，2006年该项目共成交1275套，2006年总成交面积为11.8754万平方米。其中06年3月至8月间该楼盘月销售量均高于100套，其中5月达到287套的销售高峰，9月之后则逐渐回落。
东海岸板块
综合指数：
本月价格指数上升幅度较大，为1025点，比上月上涨28点。
板块综述：
该板块包括崂山区与即墨市。该板块商品住宅均价为7439.8元/平方米。其中崂山区由于地理位置极为优越，聚集着大量的高档楼盘，12月成交均价为11942元/平方米，较上月约上涨300元/平方米。而自 12月 1日滨海大道开通后，即墨温泉、田横和鳌山卫一带旅游景点与往年同期相比客流量明显增多，待滨海公路南段开通后，香港东路、黄岛和胶南泊里一线将连接起来，进一步促进即墨房地产市场的发展。12月即墨成交均价为2937.6元/平方米，较上月上涨4.3%。
成份指数：崂山国际花园（样本项目）
本月该项目价格指数继续上涨，为1044点，较上月上升8点。
12月崂山国际花园销售价格持续小幅上扬，均价达到了9068元/㎡，比上月上涨了近0.8%，价格上涨原因在于12月下旬崂山国际花园推出了“欢度新年，购房有礼”活动，吸引了不少客户看房，而且成交客户更加青睐于高层中的高层；同时随着崂山商务区建设的日益加速，许多周边地区的客户对项目所处的“青岛东部中心”的区域前景增强了信心，对项目的价值空间也很乐观。
崂山国际花园由青岛大荣置业有限公司开发，位于青岛海尔路与银川路交汇处，国际啤酒城北，颐中体育场东，由2栋28层单体高层建筑组成。项目占据崂山商务区中心，近观浮山，远望石老人黄金海岸，与崂山区政府行政中心相邻，被誉为“新崂山的精彩符号”。项目户型面积从66-255平米不等，绝大部分是100平米以上的大户型，独立储藏室、独立洗衣房、户式中央空调、户式中央除尘系统、地暖采暖、中西合璧的厨房交流系统、270度弧形观景窗等人性化的设计和配置受到了很多客户的喜爱。
尤其让消费者心动的是崂山国际花园的松下集成配套精装修，目前项目精装修示范楼层已经开放，许多消费者就是通过亲临现场，亲自观察和感受了项目国际品质精装修对每一处细节的精益求精，才决定购买，这也是项目能够在冬季继续价格走高的原因之一。
西海岸板块
综合指数：
本月该板块价格指数较上月有所攀升，为1102点，较上月增长22点。
板块综述：
该板块包括青岛经济技术开发区和胶南市，12月该板块商品住宅均价为4768元/平方米，环比上月增长2%。其中开发区均价为5520元/平方米，胶南市均价为4016元/平方米。2007年，西海岸板块无疑将成为青岛购房者关注的焦点，欧美世纪花园、隆海•海之韵、光大•海韵丽都、汇智广场、达利广场、福瀛•锦锈前城、中南•海湾新城、山海景园、泽润•幸福城等楼盘则凭借海底隧道开工的利好消息。海底隧道与正在兴建中的跨海大桥，对于改善当地的投资环境、提升城市功能、进一步打造西海岸经济重心、推动整个环胶州湾区域加快发展等都将起到关键性作用。
成份指数：欧美•世纪花园（样本项目）
欧美•世纪花园本月价格指数为1000点。2006年12月15日该项目隆重开盘，开盘起价为4280元/平方米。当客户得知开盘消息后，凌晨3点钟就开始排队选房，早9点时排队买房客户已达100多批，一上午的时间定房近百套，成交额过5000万。
欧美•世纪花园是由欧美投资集团——青岛金世纪房地产有限公司倾情推出的20万平米欧洲原版生活社区。项目位于青岛的西海岸——胶南市政府北侧、大连路与温州路交汇处，地理位置优越，乃胶南东部新区最理想之高级住宅地段，同时是胶南行政、商务、科教中心区，胶南海水浴场、开发区医院，据高俯瞰威尼斯水城与滨海大道，周边交通便利，空气清晰，环境优美。12月底开工的海底隧道以及即将动工的跨海大桥开通后，经海底隧道约20即可到达青岛市区。
欧美•世纪花园属于胶南首屈一指的高档住宅社区，专业化的配套设施，占据了天时、地理、人和，受到广大客户的亲睐。
胶州湾北部板块
综合指数：
本月该板块价格指数继续较上月上涨1点，为940点。
板块综述：
该板块包括城阳区与胶州市。12月该板块商品住宅均价为3696元/平方米。其中城阳区商品住宅成交均价为4386元/平方米，胶州市均价为3006元/平方米。该板块2006年1-5月住宅均价起落较大，其后相对平稳。城阳区楼盘价位分布于3500-4500元/平方米之间，胶州市楼盘价位居于2500-3500元/平方米之间。
成份指数：崂山•水岸绿洲（样本项目）
本月价格指数持续上涨，为1069点，比上月上升15点。
受年终刚性需求的购买影响和的拉动，和担心土地使用费上涨影响房价的上浮，虽12月因天气原因，实际成交量不及11月份，但本月销售均价略有上浮，为3550元/平方米，较11月3500元/平方米，均价上浮1.5％，主要原因是能看到大型水景自然湖的C区大户型房屋销售价格上调了3％，将崂山•水岸绿洲销售均价拉高。
该项目20000平米的大型水景自然湖的施工基本成型， 3000平方米的中心水景主体已基本完工，社区的道路硬化也全面展开，围栏和绿化基础业已基本完成，已经呈现出一个成熟的社区较完善的居住环境。这使总价位在50万元左右的145㎡三厅二室二卫全明水景户型的销售大大加快，全明水景户型极受上有老下有小市区中年人的欢迎，充分满足了大家庭居住、交往、沟通、养生的需求。
由于该项目的小高层共摊系数与多层相近，远看山、近观河，景色又好，很受刚就业的年轻人和老年人欢迎。目前主推的全明户型是30多万总价，适合三口之家100㎡的两室两厅一卫户型，该价位与周边楼盘相比，仍具有相当优势。
崂山•水岸绿洲占地36万平方米，以多层、小高层、叠拼别墅为主体建筑，目前开工面积达15万平方米。由于价格不足市区楼房的一半，符合大多数消费者的购买力，销售状况良好。从目前已购买的客户群体来看，消费群体80%都是来自青岛市区中收入居中的家庭，多数用于投资保值和养老自住者市区的购房者。部分楼座已在开始交付入住，项目中心景观已经成型，后期完善、绿化工作将陆续进行，春天的崂山水岸绿洲将是一片绿色亲水家园。
青岛北部板块
综合指数：
本月价格指数比上月微涨2点，为975点。
板块综述：
青岛北部板块包括青岛北部的莱西市和平度市，12月成交均价为1821元/平方米，其中莱西市成交均价为1866元/平方米，平度市成交均价为1775元/平方米。该板块2006年年初有较大幅度的波动，3月之后便趋向平稳中略有上升。莱西市和平度市房地产市场发展较晚，需求较为平稳，土地储备丰富。
成份指数：银泰紫荆城（样本项目）
本月价格指数较上月小有上升，为1195点，较上月增加9点。
12月份，银泰•紫荆城多层精品公寓和联排别墅己进入现房阶段，价格进行全面上调。价格每平方米上涨100元，多层精品公寓起价由原来的1250元/㎡调到1350元/㎡;联排别墅为由原来的1700元/㎡调到1818元/㎡;单体别墅保持不变依然是2598元/㎡起价。
12月份，银泰•紫荆城销售业绩比上个月有所增加，共销售48套。其中，多层精品公寓为34套，联排别墅为13套，单体别墅为1套。主销户型以80-137㎡的多层精品公寓和257㎡的联排别墅为主。
12月份，银泰•紫荆城销售业绩出现上升的原因，主要是因为11月底青岛冬季房展会期间积累了大量的意向型客户,使看房人数增加；再加上该项目己进入现房阶段，小区整体视觉效果好、客户购房放心无风险。
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