[摘要] 央行先后两次加息、“国十五条”把90平米以上住宅的首付提高到了30%、北京市银监局颁布“未封顶楼盘禁贷令”，这是去年的三
楼市表情：待贷
时间：2006年8月16日
地点：房山区绿城·百合小区二期
场景：新楼盘正在施工中。随后的11月，北京银行实行“未封顶楼盘不得按揭贷款”。
周晓东 摄
央行先后两次加息、“国十五条”把90平米以上住宅的首付提高到了30%、北京市银监局颁布“未封顶楼盘禁贷令”，这是去年的三大房地产金融政策。利率升了，首付高了，购房成本也就上去了，因而市场上突现了变化———一些经济实力有限的买房人只好转而购买90平米以下的小户型；客也不敢再轻而易举地把关系国计民生的房产当做股票似的频繁出手、换手，牟取暴利；开发商也不能再轻而易举地卖出个“楼花”就换回一桶金，“空手套白狼”的神话在市场机制日益完善的今天渐行渐远。
●购房者：宋先生，受加息等影响，购买两居计划流产，买下小一居
去年年底成功买到清河某项目一居室的宋先生，经历了2006年的金融大“限”。两次加息、90平米以上住宅首付30%和未封顶楼盘禁贷令，这一年的三大房地产金融政策让宋先生有麻烦也有欢喜。
麻烦的是，本来想买个两居室，因为首付比例的提高不得不转向90平米以下的小户型。可喜的是，他虽然在2006年底买到了房子，但不用立即就背上“房奴”的沉重包袱，可以等到2007年中封顶时再还贷款。
开始看房，加息突至心里“咯噔”
因为想尽快和女友结婚，宋先生从2006年年初就开始了漫长的看房行程。4月28日，央行一纸“加息令”突至，让他心里咯噔了一下。
宋先生说，他自己的存款不多，父母经济实力不好，不能“啃老”，如果买房，大部分房款都得依靠贷款。而且单位没有给员工上住房公积金，不能做利率较低的公积金贷款，只能向银行借商业贷款。虽然这次基准利率增加了0.27个百分点，下限利率增加了0.24个百分点，但总利息还是增加了一些，这对于工薪阶层的他并不是个小数目。
随后，央行新闻发言人向外界表示，个人住房贷款期限较长，通常为5—30年，其间可能会经历几个经济景气循环周期，并不能因为利率的一次升降来判断利息负担的轻重。居民如果选择固定利率住房贷款，利息支出将不受影响。
听了此言，宋先生不安的心变得坦然了许多：“这么长的贷款年限中，难免遇到利息有升有降。
现在升了，没准将来会降呢，国家怎么定，我们购房者就怎么做吧。实在不行，就选择固定利率房贷，以防范将来再次加息的风险。“
首付提高，买房计划从两居变为一居
可是，刚过了一个月，又一则消息让宋先生的心再次紧绷起来。
2006年5月29日，国务院厅转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，只有对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的才执行原来20%的首付比例。
考虑到婚后的三口之家，宋先生想买个两居室，这样两代人才住得开。可放眼北京房地产市场，建筑面积90平方米以下的大部分都是一居室，小两居很难找到。即便某些楼盘有，套数也不多，紧俏，难以“抢”到。
宋先生盘算着：如果买两居室，十之八九是90平方米以上，须付三成的首付。而自己的存款只有10万元，如果足以支付三成的首付，那么房屋总价就是30多万元，这个价格即便在远郊的房山也买不到。
现实告诉宋先生：他只能买总价50万元以内的、面积90平米以下的住房，把自有的10万元当做两成首付。也就是说，他基本上只能买一居室。
宋先生不得不改变主意，把宽敞的两居室的憧憬留到将来再圆梦。
买到期房，月供可待封顶后再还
不过，随后而至的两个金融政策让宋先生颇感欣慰。
2006年8月19日，央行再次加息，5年以上商业贷款利率上调0.45个百分点，而下限利率只上调了0.06个百分点。
由于宋先生是首次购房，可以享受下限利率，因此受加息的影响并不大。11月1日，北京的银行开始执行“未封顶楼盘禁贷令”，如果宋先生购买的楼盘未封顶，可以不用先还贷款。
2006年年底，清河某项目开盘，宋先生托人终于买到了一套65平方米的一居室。“楼盘目前还只是个大坑，要2007年11月才交房”，宋先生说，他现在和女友租房住，每月房租要1500元。
“之前我还担心买了期房后，既要还银行的月供贷款，又要支付房租，压力很大。这下可好了，交了首付就可以，月供等封顶后再还，风险和负担都大大减轻了。”宋先生感言，作为购房者，去年出台的几项金融政策中，他惟一能感到受益的就是“未封顶楼盘禁贷令”了。(本版采写本报记者 叶保秀)
●两次加息
2006年4月28日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，存款利率保持不变。一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。
8月19日央行再次加息。一年期存款、贷款基准利率均上调0.27个百分点，其他各档次存、贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。
●超90平米首付三成
2006年5月29日国务院厅转发的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国十五条”）规定，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%.考虑到中低收入群体的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%.
●未封顶楼盘不得做按揭
2006年9月27日北京市银监局重申，“凡是一手住房项目必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。11月1日，包括国有银行在内的在京13家银行全部执行“未封顶楼盘禁贷令”。此后不久，北京住房公积金管理也宣布，自2007年1月1日起，商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款。
记者观察
金融大限剑指客开发商
2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，住房公积金贷款利率也同期上调0.18个百分点，拉开了2006年金融对房地产调控的序幕。8月19日央行再次加息，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度，五年期的上调幅度达到了0.45个百分点。不过，此次银根“缩紧”的同时也“松开”了另一只手：住房公积金贷款利率不再受影响；房贷利率的下限放宽了，由基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。
一紧一松，意味着什么呢？
住房按揭贷款多是5年以上的长期贷款，两次加息后，公积金贷款利率增加了0.18%，下限利率增加了0.304%，基准利率则增加了0.72%.这表明随着加息的一步步深入，者购房成本的增速超过了自住者。
因此，加息的目的不言而喻：是为了打击过度的房产，而对自住需求的调控力度则缓和了许多。恰好，这也印证了央行给出的关于次加息的解释———抑制过度。
实际上，今年出台的“国十五条”，把首付提高到了30%，但对自住且建筑面积90平方米以下的住房仍然执行20%的首付，也体现了政府的这一初衷：区别对待自住者和者，是中低收入的人群，避免“一刀切”。
此外，今年还有另一项重要的金融政策———未封顶楼盘禁贷令。其实，这项政策并不新鲜。
早在2003年6月，央行就规定：只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。然而，至今3年多，京城挖个坑就开盘销售的楼盘比比皆是。究其原因，开发商需要销售回款来运转资金，各大银行争抢房贷这项业务。2006年11月1日，北京市银监局又重申这一规定，并表示如发现违规问题将严肃处理，主要责任人就地免职，其力度几乎是前所未有的。
这三大金融政策，犹如大唐开国元勋程咬金的“三板斧”，狠狠地砸在了者和开发商的背上。只是，效果如何，还有待时间的检验。程咬金的“三板斧”换来了国泰民安的盛唐气象，我们期望，这套金融“组合拳”亦如此，能切实巩固宏观调控的成果，保持国民经济快速、协调、健康发展的良好势头。
但愿，这不仅仅是个期望。
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