[摘要] 一、青岛典型住宅指数综述1、典指综述11月青岛典型住宅指数样本项目：海信燕岛国际百通馨苑崂山国际花园欧美•世纪花园崂山•水岸绿洲银泰紫荆城典型指数继续下跌2006年11月，青岛典型住宅指数为1036点
一、青岛典型住宅指数综述
1、典指综述
11月青岛典型住宅指数样本项目：
海信燕岛国际 百通馨苑 崂山国际花园 欧美•世纪花园 崂山•水岸绿洲 银泰紫荆城
典型指数继续下跌
2006年11月，青岛典型住宅指数为1036点，比上月下降26点。本月典型住宅项目成交均价为6347.16，环比上月下降5.3%。本月各典型项目中高档楼盘海信燕岛国际的价格下滑接近2000元/平方米，其他各项目百通馨苑、崂山国际花园、崂山水岸绿洲等售价则都稳中有升。
2、市场综述
十一月市内四区成交量大幅上涨
在成交量方面，11月青岛市内4区商品住宅成交量有大幅上涨，其中总成交量为982套，在2006年内仅次于3月1158套的成交量，成交总面积为102532平方米，较上月增长33.8%，总成交金额为67978万元，较上月上涨30.82%。从2006年1-10月成交量走势图可以看到，3月是成交量的峰，8月成交量跌入低谷，11月上升态势强劲。
市内4区中市北区成交量居各区之首，共成交334套，成交面积为34925平方米，占成交总量的34%。四方区成交量上涨，成交302套，25700平方米的交易面积较上月增长391%。
市内四区成交均价小幅下跌
11月青岛市内四区商品住宅的成交均价较上月小幅下跌，为6630元/平方米，环比下降2.2%，比去年同期增长19.6%。青岛市内四区商品住宅成交均价于2006年8月达到值，逼近7000元/平方米，9-11月则在波动中小幅回落。
受限价房影响，李沧区成交均价大幅下降
11月青岛市内4区中市南区成交均价微有下调，为9698元/平方米，该区成交价从8月峰时一路小幅下跌。市北区与四方区则继续小幅上升，成交均价分别为6793元/平方米和5899元/平方米。李沧区本月受到限价房帝都嘉园入市的影响（共成交254套，成交均价为3287元/平方米），成交均价大幅下降，为3826.5元/平方米，环比上月下降18%。
二、青岛典型住宅指数区域及样本项目分析
市区南部地产板块
综合指数:
本月价格指数回升幅度较大，为1158点，较上月上涨93点。
板块综述：
11月市区南部板块，包括市南区与市北区，整体成交均价为8228元/平方米，环比上月上涨8.6%，相比去年同期上涨13.7%。
其中市南区成交价格较上月继续下降，为9698.5元/平方米，环比下降1%。市南区成交价格于8月达到10176元/平方米，其后一路走低。11月该区成交量大幅增加，共成交233套住宅，总成交面积为29584.87平方米。
11月市北区成交均价继续小幅上升，为6793元/平方米，较上月增长2.67%。本月该区域成交量相对减少，共成交334套，较上月减低40套，总成交金额为23725.8万元，成交面积为34925平方米。
成份指数—海信燕岛国际公寓（样本项目）：
本月价格指数有较大幅度下降，为1037点，较上月下降158点。
11月海信燕岛国际公寓成交均价为13176.8元/平方米，环比上月下降13.2%。11月该项目交易量大增，共成交31套，是7个月来成交量，总成交金额为6967.42万元，总成交面积为5287.64平方米，套均成交面积为170.5平方米/套。该项目2005年成交的平均价格在15000元/平方米左右，2006年以来受到宏观调控等市场影响，成交均价波动一直较大，本月由于所售产品类型以160平方米以上的舒适大户型为主，因此均价相对较低。
市区北部地产板块
综合指数:
本月该板块价格指数下跌幅度巨大，为970点，较上月下跌77点。
板块综述：
11月市区北部板块，包括四方区与李沧区，整体成交均价为4160.7元/平方米，环比上月下降15.5%，相比去年10月同比下降14.1%。
其中四方区本月共有4个项目成交，但成交量则大幅上升，受到限价房帝都嘉园入市的影响（共成交254套，成交均价为3287元/平方米），共成交302套住宅，总成交面积为25700平方米，成交均价下降至3787.64元/平方米。9月该区成交均价为6056元/平方米，10-11月下降幅度较大。
李沧区本月成交均价为4727.82元/平方米，较上月上涨1.5%。该区8月均价达到点4741元/平方米，9月有所下降，11月回升已接近价位。在成交量方面，本月共有4个项目成交，总成交面积为12322平方米，成交金额为5825.77万元。
成份指数—百通馨苑（样本项目）
本月价格指数有小幅回升，为1154点，较上月上涨23点。
11月该项目成交均价为4718元/平方米，环比上涨2%。11月该项目成交套数为61套，较上月增加了7套。总成交金额为3132.19万元，成交面积为6637平方米，套均面积为108.8平方米/套。位于李沧区金水路的百通馨苑在2006年8月升至价格峰，达到6048元/平方米，2006年3月价格次高，为5265元/平方米，其他月度处于4500-5000元/平方米之间。在销售人气方面，06年3月至8月间该楼盘月销售量均高于100套，其中5月达到287套的销售高峰，9-11月则回落到100套以内。
东海岸板块
综合指数：
本月价格指数略有上升，为997点，比上月上涨4点。
板块综述：
该板块包括崂山区与即墨市。该板块商品住宅均价为7238元/平方米。该板块2006年来9月价格升至，10-11月有所回落，总体涨幅不大。其中崂山区由于地理位置极为优越，聚集着大量的高档楼盘，11月成交均价较上月微有上调，为11660元/平方米，环比上涨0.13%。即墨则凭借其便利的交通网络，越发成为青岛城市化进程中房地产的热点开发区域，11月成交均价为2817元/平方米，较上月上涨1.7%。
成份指数：崂山国际花园（样本项目）
本月该项目价格指数继续上涨，为1036点，较上月上升9点。
11月崂山国际花园销售均价达到9000元/㎡，比上月上涨了1.0%，价格上涨原因：一是在11月下旬参加青岛冬季别墅豪宅展会期间，吸引了一批新的客户的关注，促进了部分大户型的短期成交；二是项目国际品质精装修样板间开放以来，以细节品质超越了客户的需求，促进了老客户的成交，也为岛城的高档精装修房树立了新标杆。
崂山国际花园为青岛大荣置业有限公司倾力打造的高尚社区，位于海尔路与银川路交汇处，国际啤酒城北，颐中体育场东，由2栋28层单体公寓楼组成，总建筑面积近8万平方米。项目占据青岛潜力的“商贸大道”和“经济产业带”——海尔路；位居企业总部的“汇聚之所”崂山商务区中心；与区政府行政中心相邻，被誉为“新崂山的精彩符号”。
项目近观浮山，远望石老人黄金海岸，内部以户式中央空调、德国蒂森电梯、地暖采暖、国际标准精装修等国际元素打造岛城一流的国际上层生活。
西海岸板块
综合指数：
本月该板块价格指数与上月基本持平，仍为1080点。
板块综述：
该板块包括青岛经济技术开发区和胶南市，11月该板块商品住宅均价为4675元/平方米，其中开发区均价为5400元/平方米，胶南市均价为3950元/平方米。随着“南隧北桥”的开建，滨海大道的初具规模，青岛市区与西海岸之间的距离不断拉近，商业配套也不断完善，该板块房地产走势看好。从该板块价格指数走势可以看到，1-5月该板块成交均价一路上扬，至5月达到点4600元/平方米的成交均价，其后6月跌幅较大，至9月则有大幅回升。
成份指数：欧美•世纪花园（样本项目）
2006年11月25日－27日第三届青岛冬季房展会在青岛国际会展中心隆重举行，欧美•世纪花园项目作为青岛西海岸的高档住宅小区，在青岛房展会上再次亮相，其以独特的欧式建筑风格及优越的地理位置赢得广大置业者的青睐，得到了同行业人士的一致好评，达到了预期的宣传效果。虽然天气情况不是很好，但每天参观人员接踵而至，该项目也积累了相当数量的意向客户。随着青岛经济重心西移，西海岸大跨步的发展以及自身良好的自然环境，大批客户有到西海岸置业的计划。百姓选房时特别喜欢依山、傍海的房子，这说明了人们越来越向往人与自然风光的和谐，而“欧美•世纪花园”凭借其优越的地理位置成为理想居家之选。
欧美•世纪花园即将开盘销售。
胶州湾北部板块
综合指数：
本月该板块价格指数较上月上涨1点，为939点。
板块综述：
该板块包括城阳区与胶州市。11月该板块商品住宅均价为3696元/平方米。其中城阳区商品住宅成交均价为4376元/平方米，胶州市均价为3006元/平方米。该板块2006年1月住宅均价居于高位，2月急速下滑，此后在波动中趋向平稳，城阳区楼盘价位分布于3500-4500元/平方米之间，胶州市楼盘价位居于2500-3500元/平方米之间。
成份指数：崂山•水岸绿洲（样本项目）
本月价格指数为1054点，比上月上升15点。
受市区购房者的刚性需求的购买影响和青岛第三届冬季房地产交易会的拉动，11月实际成交量与10月份基本持平，本月销售均价为3500元/平方米，较10月3450元/平方米，均价上浮1.5％，主要原因是能看到大型水景自然湖的C区大户型房屋销售价格上调了3％，将崂山•水岸绿洲销售均价拉高。
由于该项目的小高层共摊系数与多层相近，远看山、近观河，景色又好，很受刚就业的年轻人和老年人欢迎。目前主推的全明户型是30多万总价，适合三口之家100㎡的两室两厅一卫户型，该价位与周边楼盘相比，仍具有相当优势。
该项目3000平方米的中心水景主体已基本完工，使总价位在50万元左右的145㎡三厅二室二卫全明水景户型的销售大大加快，全明水景户型非常受上有老下有小中年人的欢迎，充分满足了大家庭居住、交往、沟通、养生的需求。
崂山•水岸绿洲占地36万平方米，以多层、小高层、叠拼别墅为主体建筑，目前开工面积达15万平方米。由于性价比优势及客户的选择余地较大，在今年国庆节期间看房旅游促销活动中，中小户型房子极受年轻及老年人的喜爱，一经推出立刻售罄。
可以观看20000平米的大型水景自然湖的145平方米大户型，更深受市区中年人的喜爱。在金秋十月，销售活动达到高峰，由于价格不足市区楼房的一半，符合大多数消费者的购买力，销售状况良好。从目前已购买的客户群体来看，消费群体80%都是来自青岛市区中收入居中的家庭，多数用于投资保值和养老自住者市区的购房者。部分楼座已在11月开始交付，项目中心景观已经成型，后期完善、绿化工作将陆续进行。
青岛北部板块
综合指数：
本月价格指数仍与上月持平，为973点。
板块综述：
青岛北部板块包括青岛北部的莱西市和平度市，11月成交均价为1817元/平方米，其中莱西市成交均价为1831元/平方米，平度市成交均价为1775元/平方米。该板块房地产市场房地产市场发展较晚，楼价相对便宜，需求较为平稳，2006年度莱西市计划新开工住房面积40万平方米，平度市为18万平方米。
成份指数：银泰紫荆城（样本项目）
本月价格指数与上月持平，仍为1186点。
11月份银泰•紫荆城销售业绩比上个月有所下降，共销售40套。其中，多层精品公寓为29套，连排别墅为11套，主销户型以80㎡—137㎡的多层精品公寓和257㎡的连排别墅为主。
11月份银泰•紫荆城销售业绩出现下降的趋势，主要是因为银泰•紫荆城已进入现房阶段，大部分房子已售出，房源有限，加上天气变冷，看房人数有所减少，请购房者预购从速。
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